Nhà đất khó phục hồi trong ngắn hạn

Thống kê sơ bộ từ các công ty môi giới, giá căn hộ tại một số khu vực ở Tp.HCM đã giảm hơn 60%, giá nhà đất tại Hà Nội giảm từ 15-25% so với giai đoạn cuối năm 2007. Các chuyên gia dự báo thị trường sẽ khó phục hồi trong ngắn hạn.

Khu đô thị Văn Phú tại Hà Nội do Tổng công ty Sông Đà làm chủ đầu tư đang trong giai đoạn xây dựng nước rút. Sau khi hoàn thiện có thể tung hàng trăm căn hộ ra thị trường. Nhưng do nguồn vốn vay từ ngân hàng bị siết lại nên dự án này đang trong tình trạng phải "bán lúa non" cho đối tác nước ngoài.

Tại một số sàn giao dịch bất động sản Hà Nội, lác đác nhiều dự án căn hộ, đất nền chào bán với giá được cho là thấp hơn giá của nhà đầu tư thứ cấp. Đây chỉ là một vài biểu hiện ảm đạm của thị trường nhà đất trong thời điểm hiện nay.

Khi vốn quá phụ thuộc vào ngân hàng

Bất động sản là một lĩnh vực đầu tư cần vốn lớn và dài hạn. Tuy nhiên, bất cập của thị trường nhà đất là đang phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn vay từ ngân hàng. Cụ thể, theo một báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 4-2008, dự nợ cho vay đối với lĩnh vực bất động sản trong toàn hệ thống ngân hàng là hơn 135 ngàn tỉ đồng, chiếm 10,8% tổng dư nợ cho vay đối với nền kinh tế.

Thực tế, bong bóng nhà đất hình thành từ nhu cầu có thật của thị trường. Áp lực về sự gia tăng nhanh chóng của dân số đô thị khiến nhu cầu về nhờ ở trở nên bức thiết.

Tiến sĩ Nguyễn Minh Phong, Trưởng phòng Nghiên cứu kinh tế, Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế xã hội cho rằng, nhu cầu đến từ nhiều thành phần mới của quá trình đô thị hóa như lao động làm việc tại các khu công nghiệp, lực lượng trí thức trẻ có học vấn trong xã hội. Chính từ những nhu cầu thật này đã khiến áp lực về giá bất động sản nóng lên nhanh chóng.

Bên cạnh đó, vào thời điểm giữa năm 2007, hệ thống ngân hàng lại dễ dãi cho vay để đầu tư vào thị trường nhiều tiềm năng này đã tạo điều kiện cho những yếu tố đầu cơ tăng cao. Đến đầu năm 2008 khi có sự lũng đoạn của giới đầu cơ thì thị trường nhà đất liên tục xác lập những mặt bằng giá mới.

Đại diện một công ty tư vấn bất động sản đã nói rằng qua khảo sát trong thời điểm bong bóng giá nhà đất lên cao, không có nhiều người có thực tiền để đầu tư vào thị trường này. Trừ những khu vực nội thành đã phát triển, hầu hết những dự án tại các khu đô thị mới đều được mua bán chuyển nhượng qua nguồn vốn đi vay. Chính vì vậy, khi có áp lực từ hệ thống ngân hàng, lập tức giá nhà đất đã sụt giảm, buộc giới đầu cơ phải bán tháo hàng rút vốn về.

Tiến sĩ Phong cũng cho rằng, bất động sản là lĩnh vực đầu tư dài hạn. Nhưng việc phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn vay từ ngân hàng cùng với lãi suất vẫn rất cao như hiện nay, viễn cảnh phục hồi nhanh chóng của thị trường thật khó diễn ra. Một chuyên gia của Ngân hàng Á Châu (ACB), đơn vị chủ quản của sàn giao dịch bất động sản ACBR cho rằng, sự sụt giảm của thị trường nhà đất ảnh hưởng lớn đến hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thương mại.

Việc Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng thương mại thống kê tổng dư nợ của thị trường bất động sản chứng tỏ hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại đối với thị trường này đang trong tình trạng đáng lo ngại.

Ông Vũ Thành Tự Anh, Giám đốc chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright nhận định hiện nay thị trường nhà đất cũng mang một đặc tính giống thị trường chứng khoán, là phụ thuộc vào tình hình sức khỏe của hệ thống ngân hàng. Lãi suất sẽ còn duy trì ở mức cao trong một thời gian nữa. Vì vậy các dự án bất động sản vẫn trong trình trạng thiếu vốn.

Nhưng sự thiếu vốn tại các dự án cũng không hề có một mẫu số chung. Các dự án đã hoàn thành trong thời điểm trước đây và hiện nay có thể cho thuê hoặc bán được để tạo ra dòng tiền, hoặc các công trình xây dựng đã hoàn thành 70-80% tiến độ công trình, thì sức ép về giá nguyên vật liệu và giá nhân công tăng cao không quá nặng nề.

Nguy hiểm nhất là những dự án đã huy động vốn của khách hàng dưới hình thức hợp đồng góp vốn nhưng chưa khởi công hoặc đã khởi công nhưng phải điều chỉnh giá, một đại diện của Tổng Công ty Xây dựng Hà Nội cho biết.

Tuy nhiên việc giải chấp các hợp đồng thương mại đối với thị trường nhà đất khó xảy ra. Khả năng thu nợ tại các dự án lớn là rất khó khi tính thanh khoản của các dự án này thấp. Vì vậy có thể trong thời gian tới, nhiều đơn vị cho vay sẽ tái tài trợ và tái cấu trúc lại các dự án có hiệu quả.

Hơn nữa, các thủ tục siết nợ đối với đất đai rất phức tạp. Chỉ tính riêng việc thu hồi đất và thực hiện xong các thủ tục để được quyền bán một mảnh đất cũng mất từ 12 đến 18 tháng. Trong trường hợp các ngân hàng có siết nợ bất động sản cũng khó có thể đưa hàng ra thị trường một cách ồ ạt. Vì vậy khả năng có một sự sụt giảm sâu về giá và diễn biến xấu thêm nữa của thị trường khó diễn ra, chuyên gia của ngân hàng Á Châu ACB cho biết.

Kỳ vọng thị trường phục hồi

Nhìn lại những thăng trầm của thị trường nhà đất đến nay, giới quan sát cho rằng vẫn tồn tại nhiều ngịch lý.

Vào thời điểm các ngân hàng dễ dãi đối với các khoản vay liên quan đến nhà đất, người dân có nhu cầu thật về nhà ở lại chẳng thể mua nổi bởi giá đã bị đội lên quá cao. Lúc giá cả đã sụt giảm như hiện nay tạo cơ hội cho người có thu nhập trung bình mua nhà thì việc vay vốn ngân hàng lại trở nên khó khăn. Như vậy, nhu cầu thực về nhà ở của đại bộ phận người dân vẫn chưa được giải quyết, từ lúc hình thành bong bóng nhà đất cho đến khi bong bóng bị xì hơi.

Ông Marc Townsend, Giám đốc điều hành Công ty TNHH CB Richard Ellis Việt Nam nhận định, tháng 7 và tháng 8 vẫn là những tháng yên ắng của thị trường nhà đất. Nhà đầu tư vẫn mang nặng tâm lý "tránh bão".

Một số công ty bất động sản cho hay, hiện đang có xu hướng cho thuê lại các căn hộ cao cấp để giải phóng tạm thời nguồn hàng thay vì ồ ạt rao bán trong thời gian qua. Trong thời điểm thị trường nhà đất giảm mạnh, đối tượng nào càng găm giữ nhiều căn hộ cao cấp thì càng thiệt hại.

Nhu cầu nhà ở cao cấp tạm thời chủ yếu từ người nước ngoài sống và làm việc tại Việt Nam. Tuy nhiên lượng cầu này cũng đang bị ảnh hưởng vì các công ty đa quốc gia trở nên cẩn trọng hơn về tài chính trước những biến động của nền kinh tế toàn cầu. Vì vậy, có nhiều dự án mới sẵn sàng giảm giá tới 20% để thu hút khách thuê.

Thị trường có chững lại và sụt giảm nhưng sẽ không có sự đổ vỡ là nhận định chung của nhiều chuyên gia bất động sản. Tại thị trường Hà Nội, tâm lý chờ đợi từ chủ trương mở rộng thủ đô sẽ tạo áp lực nguồn cung cùng với sự kỳ vọng vào tiềm năng của thị trường này đã khiến nhiều nhà đầu tư cố giữ bất động sản chờ thời.

"Khả năng phục hồi của thị trường sẽ không thể diễn ra sớm khi thị trường này cũng nằm trong khó khăn chung của nền kinh tế", ông Vũ Thành Tự Anh, Giám đốc Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright, nhận định. Theo ông Anh, việc phục hồi của thị trường nhà đất phụ thuộc rất nhiều vào những chính sách điều tiết vĩ mô của chính phủ đối với nền kinh tế nói chung.

Khi lượng vốn FDI đăng ký 6 tháng đầu năm lên tới 31,6 tỉ đô la Mỹ, 41% trong số đó đầu tư vào bất động sản thì khả năng phục hồi nhanh chậm của thị trường nhà đất phụ thuộc nhiều vào "ứng xử" của Chính phủ với lượng vốn này, một chuyên gia kinh tế cho biết.

Thời điểm này, không chỉ có giá cả mà nguồn cung cũng bị giảm sút khi các hoạt động đầu tư tay ngang sang thị trường nhà đất của một số doanh nghiệp hoạt động không hiệu quả đang bị siết lại. Bộ Xây dựng cũng đã đình hoãn lại nhiều dự án đầu tư không hiệu quả. Cụ thể, bộ này đã đình hoãn 56 dự án, dãn tiến độ 92 dự án.

Đây là việc làm cần thiết để khôi phục lại tình hình chung của toàn nền kinh tế. Nhưng tình trạng này sẽ không kéo dài trong thời gian quá lâu. Vì xét về bản chất, thị trường nhà đất vẫn chưa thể cân đối về cơ cấu cung-cầu.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, thị trường quá thiếu nguồn cung cho đại bộ phận thị dân nghèo. Bên cạnh đó, tính minh bạch của thị trường đang được cải thiện dần trong thời gian gần đây. Và những yếu tố này sẽ góp phần giúp thị trường phục hồi.

(Theo TBKTSG)

(Các ý kiến bạn đọc được đăng tải không nhất thiết phản ánh quan điểm của Tòa soạn. VnEconomy có thể biên tập lại ý kiến của bạn nếu cần thiết)