VnEconomy > Bất động sản 09:51 (GMT+7) - Thứ Ba, 11/11/2008

“Sẽ có một mức giá chung khi đền bù đất nông nghiệp”

Việc phân loại đất nông nghiệp khi đền bù như hiện nay đang gặp phải nhiều phản đối từ chính những người bị thu hồi đất...

“Sẽ có một mức giá chung khi đền bù đất nông nghiệp”

"Hướng đề xuất của Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ là ban hành quy định mới về chính sách bồi thường, hỗ trợ đối với đất nông nghiệp, không phân biệt trong hay ngoài khu dân cư và sẽ có một mức giá chung khi đền bù" - Ảnh: Từ Nguyên.

Việc phân loại đất nông nghiệp khi đền bù như hiện nay đang gặp phải nhiều phản đối từ chính những người bị thu hồi đất.

Chính vì vậy, theo ông Bùi Ngọc Tuân, Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường), sắp tới, Bộ sẽ kiến nghị Chính phủ không phân biệt đất nông nghiệp ngoài khu dân cư và đất nông nghiệp xen kẽ khu dân cư, để thuận lợi hơn trong công tác định giá đền bù và đảm bảo lợi ích cho người dân.

Khi đền bù sẽ được hỗ trợ thêm

Thưa ông, theo quy định thì khi thu hồi đất thì phải theo giá thị trường. nhưng trên thực tế thì đất nông nghiệp thường không có ai bán nên cũng rất khó có thể định theo giá thị trường. Vậy làm thế nào để có thể tính toán được mức giá của loại đất này để đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất?

Trên thực tế thì thị trường chuyển nhượng đất nông nghiệp vẫn diễn ra với các giao dịch chuyển nhượng và cho thuê. Hiện nay, nhà nước vẫn căn cứ vào giá chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để định giá đất nông nghiệp.

Trong trường hợp không có các giao dịch chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất thì nhà nước sẽ áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất nông nghiệp.

Nhưng hiện nay, đối với đất nông nghiệp thì nhiều khi trên cùng một khu đất nhưng các chủ đầu tư khác nhau thì họ đền bù với các mức giá khác nhau. Vậy, nhà nước sẽ giải quyết như thế nào để tránh tình trạng khiếu kiện, thưa ông?

Theo quy định, khi nhà nước quyết định thu hồi đất nhưng giá tại thời điểm thu hồi không sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh có quyền quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp mà không bị giới hạn bởi khung giá đất.

Trong trường hợp trên cùng một khu đất mà có nhiều dự án khác nhau và giá đất đền bù của các dự án dùng vốn của nhà nước thấp hơn các dự án khác thì UBND tỉnh, thành phố vẫn có quyền định lại giá đất cho phù hợp.

Hiện nay, theo Nghị định 123 của Chính phủ thì giá đất nông nghiệp cao nhất cũng chỉ 130.000 đồng/m2. Trong khi đó, theo quy định của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường thì giá đất nông nghiệp trong khu đô thị bằng 30% giá đất của khu liền kề. Vậy, khi đền bù thì người dân sẽ theo quy định nào?

Đúng là theo quy định thì giá đất nông nghiệp tối đa chỉ 130.000 đồng/m2. Tuy nhiên, đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong các khu dân cư hay đất vườn ao liền kề với đất ở thì ngoài việc bồi thường theo giá đất nông nhiệp thì người dân còn được hỗ trợ với mức giá bằng 20 -50% giá đất ở liền kề.

Còn nếu khu đất nông nghiệp mà tiếp giáp với nhiều khu đất có giá trị khác nhau thì nhà nước sẽ lấy giá bình quân của các khu đấy để tính tiền đền bù.

Sẽ quy về một loại đất nông nghiệp chung

Vậy nếu quy định như thế thì liệu có thiệt cho những người dân có đất nông nghiệp ngoài khu dân cư hay không, bởi trên thực tế thì giá đất nông nghiệp ngoài khu dân cư và đất nông nghiệp liền kề vẫn chênh nhau tới 20 -30 lần, thưa ông?

Thú thật là chúng ta vẫn còn nhiều bất cập trong định giá đền bù, hỗ trợ đối với đất nông nghiệp ngoài khu dân cư và đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư. Chính vì vậy, hiện Bộ Tài nguyên và Môi trường đang kết hợp với Bộ Tài chính và các bộ ngành khác soạn thảo Nghị định sửa đổi bổ sung một số điều liên quan đến Luật Đất đai để trình Chính phủ trong thời gian tới.

Hiện nay, hướng đề xuất của Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ là ban hành quy định mới về chính sách bồi thường, hỗ trợ đối với đất nông nghiệp, không phân biệt trong hay ngoài khu dân cư và sẽ có một mức giá chung khi đền bù.

Cụ thể, đối với các hộ gia đình, cá nhân có đất nông nghiệp bị thu hồi mà không được bồi thường bằng đất thì sẽ được chi trả một lần bằng tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư và điều tiết giá trị tăng thêm từ 15 - 30% giá trị chênh lệch giữa các loại đất trước và sau khi bị thu hồi.

Nhưng hiện nay giá đất luôn biến động nên nhiều người dân cho rằng, khó có  thể xác định giá đất sát với giá chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bình thường (theo quy định) khi đền bù cho họ?

Giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường đã được quy định trong Nghị định 123 của Chính phủ nhưng trước hết, đất được chuyển nhượng phải là đất có nguồn gốc sử dụng hợp pháp.

Thứ hai, đất được chuyển nhượng phải có từ 3 thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá đã được chuyển nhượng (trong thời gian dưới 3 năm tính từ thời điểm định giá) thành công, trong đó việc chuyển nhượng được thực hiện theo nguyên tắc thỏa thuận.

Đặc biệt, trong thời gian thị trường “sốt” giá đất hoặc “đóng băng” hay chịu tác động của các yếu tố khác như thiên tai, dịch họa, thay đổi quy hoạch, khủng hoảng tài chính hay bị ép buộc thì cũng không được tiến hành chuyển nhượng để tính giá đất.

Nhưng, công tác giải phóng mặt bằng, đền bù thường kéo dài nhiều năm, trong khi giá đất thì mỗi năm một khác. Vậy làm thế nào để đảm bảo lợi ích cho người dân, thưa ông?

Nếu công tác bồi thường chậm, mà do chủ đầu tư hoặc các tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra thì giá đất sẽ được tính tại thời điểm bồi thường. Còn nếu giá tại thời điểm bồi thường thấp hơn thì sẽ tính theo giá tại thời điểm có quyết định thu hồi.

Ngược lại, nếu nguyên nhân dẫn đến bồi thường chậm mà lại do người bị thu hồi đất gây ra, thì giá đất được tính tại thời điểm có giá thấp hơn (so sánh giữa giá tại thời điểm bồi thường với giá tại thời điểm có quyết định thu hồi).
  Bình luận (5)
Các ý kiến bạn đọc được đăng tải không nhất thiết phản ánh quan điểm của Tòa soạn. VnEconomy có thể biên tập lại ý kiến của bạn nếu cần thiết. Đang hiển thị 5/5 bình luận.
  • Tôi xin nói về khu vực đất khu vực tôi ở.

    Các chủ đầu tư chỉ chạy chọt để được duyệt dự án. Sau đó họ chiếm diện tích đất đó về mặt pháp lý quy hoạch mà không tiến hành triển khai thực hiện dự án. Mặc dù đã có quy định dự án không triển khai trong 3 năm thì sẽ bị thu hồi.

    Họ làm tổn hại nghiêm trọng đến quyền lợi hợp pháp của người dân chúng tôi. Vì mặc dù là đất nông nghiệp, nhưng nếu xây làm kho bãi thì chúng tôi cho thuê được 1.000 USD/500m2/tháng. Nhưng vì là quy hoạch treo nên đất chỉ để cỏ mọc, không được sửa chữa, xây dựng làm kho bãi.

    Trong khi đó, chủ đầu tư chỗ khu vực chúng tôi không có khả năng, năng lực, cũng như tài chính để thực hiện dự án, mà chỉ giữ dự án treo, rồi tìm đối tác để bán lại. Đất nông nghiệp ở nhiều khu vực khác cũng đều bị như vậy.

    11:11 (GMT+7) - Thứ Sáu, 14/11/2008 Trả lời Thích
  • Nhân đọc 3 phản hồi đầu của bài “Sẽ có một mức giá chung khi đền bù đất nông nghiệp”, tôi xin góp vài lời .

    Dân gian Việt Nam ta có câu: "Đoạn trường ai có qua cầu mới hay" quả thật là rất đúng. Đúng trong mọi lúc mọi nơi. Thí dụ nếu nhạc sĩ kia là cậu bé chăn trâu thì chắc có lẽ chẳng bao giờ ta có bài hát mà trong đó có câu "Ai bảo chăn trâu là khổ, chăn trâu sướng lắm chứ..." .

    Và nếu bạn là người dân có đất nông nghiệp tại vùng đô thị, tại thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM... phải giải toả đền bù với giá chỉ trên dưới một trăm ngàn/m2. Sau đó lại chứng kiến cũng mảnh đất đó được bán ra với giá cả chục triệu đồng / m2 sau khi hình thành các ô đất với các con đường tạm bợ. Rất nhiều bài viết đã thống kê tính toán với các con số biết nói về lợi nhuận khổng lồ này. Lợi nhuận thu được khổng lồ đó vào túi chủ đầu tư, còn gia đình bạn thì nheo nhóc không biết tương lai ra sao thì chắc là 3 phản hồi này sẽ có nội dung khác rồi.

    Nhà nước, xã hội và dân có đất được bao nhiêu % trên lợi nhuận đó ? . Nhà đầu tư thì hoan hỉ; dân có đất thì ủ ê (sống trong đô thị không công ăn việc làm vững , lại là dân nghèo thành thị lâu ngày , với số tiền đền bù ít ỏi có được đó thì không chóng thì chày nó sẽ chóng vánh ra đi); Nhà nước, xã hội thì bù đầu: lấy đất đủ kịp kế hoạch giao cho chủ đầu tư và sau đó lại tiếp lo giải quyết dài dài cái hậu phát sinh ra quanh đất bị thu hồi đó (vì lo cho cuộc sống của dân, an cư lạc nghiệp là trách nhiệm của xã hội, của nhà nước mà).

    Thực tế thì cũng có nhà đầu tư làm việc có trách nhiệm và lương tâm đã thực hiện trên tinh thần cả ba cùng có lợi. Chủ đầu tư - dân có đất bị thu hồi - Nhà nước đều vui vẻ; gánh nặng xã hội nhẹ đi phần nào , và góp phần làm bộ mặt thành phố đẹp, hiện đại thêm. Nhưng số này chiếm tỉ lệ không cao. Họ lắng nghe ý muốn của dân và làm đúng chính sách, qui định của nhà nước trong qui hoạch phát triển với cả cái tâm.

    Dân có đất bị thu hồi đa phần đều thích chính sách "đất đổi đất" đã ban hành. Đa phần không thích nhận tiền, không thích tái định cư căn hộ chung cư. Nhưng do có những chủ đầu tư chỉ biết mình mà không cần biết đến người, không lắng nghe và thấu hiểu ý dân nên mới sinh khiếu nại, mới chậm thu hồi giải toả.

    Theo tôi, dân ta rất hiền và cũng rất biết chuyện. Nếu như chủ đầu tư biết luôn lắng nghe và thấu hiểu được nỗi khó khăn, sự mất mát mà người dân phải chịu khi có đất bị thu hồi và Nhà nước xã hội phải gánh vác trăm công nghìn việc phát sinh quanh việc mảnh đất sau qui hoạch và thay đổi mục đích mà bớt đi phần lợi nhuận sinh ra từ miếng đất có được sau qui hoạch.

    Phần bớt đó được bù vào giảm bớt nỗi khó khăn thiệt hại của người dân và nhọc nhằn của Nhà nước và xã hội.

    Có nhiều gì đâu, dân giao 1.000 m2 đất nông nghiệp mà chỉ trả lại cho dân có 120 m2 đất ở trong khu vực sau qui hoạch theo qui định nhà nước ban hành mà cũng khó khăn không giải quyết được là sao? Đất thì mênh mông chứ có hiếm hoi như đất Singapore đâu.

    Đúng, đất không thuộc quyền sở hữu của người dân, dân chỉ có quyền sử dụng . Tuy nhiên, theo Luật Đất đai, dân có quyền sử dụng đất sẽ có quyền cầm cố sang nhượng quyền sử dụng đất của mình. Như vậy chứng tỏ quyền sử dụng đất của người dân là hàng hoá. Vậy mọi giao dịch trên hàng hoá đó cần phải công bằng và tôn trọng pháp luật. Tất cả các bên đều phải có sự hài hoà về quyền lợi.

    Các bạn đứng trên vị trí là người đầu tư, cần đất để kinh doanh . Mà kinh doanh thì ai cũng muốn mau thu lợi nhuận và lợi nhuận càng cao càng tốt . Các bạn chậm có đất để thực hiện đầu tư của các bạn nóng ruột; còn dân có đất bị thu hồi thì không nóng ruột sao? Họ nóng ruột vì thấy ngày mai gia đình của họ mịt mù, con cái họ không còn miếng đất để cắm dùi. Và còn bao thứ tệ hại khác sinh ra sau đó...

    Đất hoang ở vùng sâu vùng xa còn nhiều lắm, nếu các chủ đất tư chịu ngắm nó mà phát triển; biến vùng sa mạc thành khu đô thị, khu ăn chơi du lịch... như Las Vegas ở bên Mỹ và nhiều nước trong khu vực thì dân mình chẳng những không đối đầu, không đau lòng mà còn bám theo các chủ đầu tư mà sống và đời đời sẽ ghi nhớ công sức của các chủ đầu tư vĩ đại làm lợi cho dân cho nước như vậy .

    00:50 (GMT+7) - Thứ Sáu, 14/11/2008 Trả lời Thích 1 người thích bình luận này
  • Đất là do Nhà nước quản lý, sở hữu, dân chỉ được sử dụng. Nguyên tắc quản lý đất đai này được khẳng định trong Luật Đất đai.

    Do đó không nên có khái niệm "giá thị trường". Nếu không có quy hoạch và các điều kiện cơ sở hạ tầng do nhà nước đầu tư thì đất chỉ để cho cỏ mọc.

    Chúng ta cần đặt câu hỏi tại sao giá đất không được kiểm soát? giá đất chỉ biến động tại các địa phương có cơ sở hạ tầng tốt, thuận lợi cho kinh doanh sản xuât. Đất tại khu vực vùng sâu thì giá đất luôn ổn định!

    Để xây dựng và phát triển đất nước được giầu mạnh, cần sử dụng đất đai có hiệu quả, đó là việc chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất công nghiệp...

    Các dự án đang bị ngưng trệ do chưa làm rõ về sở hữu đất đai và chế độ chính sách hỗ trợ khi thu hồi đất, tạo việc làm ổn định đời sống nhân dân trong vùng bị thu hồi đất

    Tôi ở quận Hoàn Kiếm, nếu có giao cho tôi 1 ha đất nông nghiệp tại Ba Vì và yêu câu tôi phải canh tác thì cũng xin cảm ơn và không dám nhận, do không thể sử dụng đúng mục đích mà thu lại được hiệu quả kinh tế!

    22:02 (GMT+7) - Thứ Tư, 12/11/2008 Trả lời Thích
  • Theo tôi không nên ban hành và áp dụng một mức giá chung duy nhất cho mọi loại đất nông nghiệp vì như thế sẽ không phân biệt được giá trị của các loại đất khác nhau cơ bản. Tuy nhiên cũng không nên để có quá nhiều mức giá đền bù như hiện nay.

    Chúng ta nên xây dựng một khung giá đền bù đơn giản, hợp lý hơn và song song với đó là một quy chế rộng rãi đi kèm để hỗ trợ nông dân khi nhà nước thu hồi đất; quy chế này sẽ được xây dựng theo hướng linh động để mỗi địa phương lựa chọn áp dụng sao cho phù hợp nhất với tình hình kinh tế - xã hội mỗi địa phương bởi vì đất đai là một vấn đề rất phức tạp.

    00:10 (GMT+7) - Thứ Tư, 12/11/2008 Trả lời Thích
  • Đất là do Nhà nước quản lý, sở hữu, dân chỉ được sử dụng. Nguyên tắc quản lý đất đai này được khẳng định trong Luật Đất đai.

    Xin hỏi, như thế nào là "giá thị trường"? Giá thị trường đối với đất đai thường là giá ảo, bị thao túng, liệu có đủ độ tin cậy? Đất nông nghiệp trong khu dân cư khi xác định giá bằng phương pháp thu nhập sao lại cao hơn đất nông nghiệp ngoài cánh đồng?

    Hàng ngàn dự án đang bị ngưng trệ vì chính sách đền bù luôn bị thay đổi, chứ không phải giá cao hay thấp.

    10:53 (GMT+7) - Thứ Ba, 11/11/2008 Trả lời Thích
Bình luận của bạn
Để thuận tiện cho việc đăng tải, bạn vui lòng nhập các ý kiến phản hồi bằng tiếng Việt có dấu.
Gõ Telex Gõ VNI
Chọn hình đại diện cho bình luận của bạn?