VnEconomy > Bất động sản 15:34 (GMT+7) - Thứ Tư, 28/10/2009

Chuyển nhượng bất động sản: Lách luật, né thuế

Chính sách thuế chuyển nhượng bất động sản đang đứng trước nguy cơ không đạt được mục tiêu...

Chuyển nhượng bất động sản: Lách luật, né thuế

Nhiều ngôi biệt thự có giá trị thực hàng tỷ đồng nhưng trên hợp đồng chuyển nhượng có khi chỉ vỏn vẹn tiền trăm triệu - Ảnh minh họa.

Chính sách thuế chuyển nhượng bất động sản đang đứng trước nguy cơ không đạt được mục tiêu, bởi chính những quy định được xem là “nửa vời” đối với người nộp thuế.

Đó là việc cho phép người dân có quyền lựa chọn một trong hai cách nộp thuế. Hoặc nộp 25% của phần chênh lệch giữa giá bán và giá gốc, hoặc là 2% trên tổng giá trị của nhà, đất khi chuyển nhượng.

Thoạt đầu, ai cũng cho rằng, quy định theo hướng mở như trên sẽ tạo điều kiện cho người dân, doanh nghiệp có nhiều thuận lợi hơn trong việc thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Tuy nhiên, chỉ sau một tháng có hiệu lực, những quy định “mở” này đã vô hình trung tạo kẽ hở cho cả người dân lẫn doanh nghiệp lách luật, đưa các giao dịch chuyển nhượng trên thị trường nhà đất đứng “ngoài vùng phủ sóng” của luật thuế này.

Biệt thự 700 triệu

Không mất quá nhiều thời gian để tìm hiểu giá trị thực chất của một giao dịch nhà, đất sau khi chính sách thuế chuyển nhượng bất động sản có hiệu lực từ ngày 26/9/2009. Có mặt tại các trung tâm giao dịch nhà đất hiện nay, khó có thể tìm thấy một bản hợp đồng nào có giá trị trên vài tỷ đồng. Đơn giản là bởi, đa phần các giao dịch chuyển nhượng, mua bán nhà đất hiện nay đều chọn cách nộp thuế 2% trên tổng giá trị tài sản được giao dịch.

Để có thể lách được tối đa khoản thuế 2%, các bên liên quan sẽ tìm cách thay đổi giá trị trên hợp đồng mua bán, chuyển nhượng của căn nhà, lô đất làm sao càng thấp càng tốt.

Trường hợp của anh Nguyễn Mậu Thuần (Thanh Xuân, Hà Nội) là một ví dụ điển hình. Căn nhà mặt ngõ đường Vũ Trọng Phụng của anh được rao bán với giá 5 tỷ đồng và đã có người đồng ý mua mức giá đó. Nếu bản hợp đồng chuyển nhượng được lập với giá trị 5 tỷ đồng, đồng nghĩa với việc anh Thuần sẽ phải nộp một khoản thuế 100 triệu đồng (2% của 5 tỷ đồng).

Tuy nhiên, để giảm thiểu tối đa khoản tiền phải nộp, chủ nhà và khách hàng đã thỏa thuận ghi vào hợp đồng bán nhà với giá 1 tỷ đồng. Với thỏa thuận này, anh Thuần chỉ phải nộp có 20 triệu đồng thay vì 100 triệu tiền thuế chuyển nhượng bất động sản.

“Hầu hết những người nào bán nhà, đất hiện nay không ai dại gì mà khai đúng giá trị của bản hợp đồng. Tôi thấy đây là luật thuế đúng với nghĩa vì “quyền lợi” nhân dân nhất từ trước tới nay”, anh Thuần vui sướng ra mặt.

Tuy nhiên, những trường hợp khai như anh Thuần là còn có vẻ quá “hiền”. Ông Phạm Mạnh Dũng, Trưởng phòng Môi giới bất động sản của Công ty Đầu tư và Xây dựng Tân Thành Minh còn cho biết, có rất nhiều giao dịch biệt thự có giá trị thực hàng chục tỷ đồng, nhưng khi viết trong hợp đồng, nhiều căn đã được đẩy xuống.. 700 triệu đồng.

Thậm chí, theo anh Dũng, đa phần các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng qua công ty này của doanh nghiệp hiện nay vẫn ‘ngoài vùng phủ sóng” của thuế. Các khách hàng khi mua nhà của các chủ đầu tư, để tránh phải nộp thuế sang tên khoảng 100 triệu đồng/căn, họ đã chấp nhận không đứng tên căn nhà mà thực hiện một động thái đơn giản nhưng khá hiệu quả là “ủy quyền công chứng”.

Khách hàng sau khi mua nhà đến phòng công chứng sẽ được chủ đầu tư ủy quyền lại cho một cá nhân khác tiến hành chuyển nhượng lô đất, căn nhà đó. Kết quả là cả chủ đầu tư và khách hàng đều “né” được thuế. Tất nhiên, để “nắm đầu cán”, khách hàng vẫn phải yêu cầu chủ đầu tư có một bản thỏa thuận về tính pháp lý của hợp đồng và căn nhà đó.

Thất thu do thuế

Một chuyên viên của một sàn giao dịch có uy tín tại Hà Nội nói, việc khai man giá trị hợp đồng chuyển nhượng để trốn thuế của người dân hiện nay là khá phổ biến.

Theo ông Lương Khắc Kiên, Phó chi cục trưởng Chi cục thuế quận Ba Đình, vẫn biết tình trạng người dân khai sai so với giá trị thực của căn nhà, lô đất khi bán, song lại không có cơ chế nào để kiểm soát và xử phạt, vì cơ quan quản lý cũng chỉ căn cứ vào hồ sơ, giấy tờ do hai bên nộp lên, dù đã có công chứng.

Cũng theo chuyên gia này, do mua bán nhà đất là hợp đồng mua bán dân sự, phần lớn được thực hiện bằng tiền mặt trao tay nên việc xác định giá mua bán thực tế là rất khó khăn, dẫn đến tạo kẽ hở cho người dân khai báo sai giá trị của bất động sản chuyển nhượng.

Tuy nhiên, trao đổi với VnEconomy, nguyên Phó tổng cục trưởng Tổng cục Thuế Nguyễn Thị Cúc lại cho rằng, khi tính thuế chuyện nhượng bất động sản, luật chỉ ấn định giá chuyển nhượng chứ không ấn định giá vốn của bất động sản. Điều này vô hình trung đã không bắt buộc người dân khai đúng giá thực chất của bất động sản tại thời điểm chuyển nhượng, dù giá đó có thể đúng với nhiều năm về trước.

Theo bà Cúc, tùy vào những trường hợp và hợp đồng cụ thể mà người dân và doanh nghiệp sẽ chọn cách nộp thuế sao cho có lợi nhất và có thể “lách” được tối đa. Cụ thể, đối với những hợp đồng nào mà chủ bán không thu được lãi nhiều từ việc chuyển nhượng thì họ sẽ chọn nộp 25% tổng giá trị chênh lệch khi chuyển nhượng. Nhưng nếu hợp đồng đó có lãi nhiều, họ sẽ tìm cách khai sai giá trị căn nhà, lô đất và đăng ký nộp 2% thuế trên giá trị tài sản đó.

Còn theo một chuyên viên Cục Thuế Hà Nội, luật quản lý thuế hiện nay đã quy định, mua bán hàng hóa với giá trị trên 50 triệu đồng mới được khấu trừ thuế. Chỉ sau một thời gian thực hiện, quy định này đã hạn chế đáng kể tình trạng tình trạng mua bán hóa đơn bất hợp pháp và kê khai khống giá trị hàng hóa.

Chính vì vậy, theo vị này, để hạn chế tình trạng lách thuế chuyển nhượng bất động sản hiện nay, Nhà nước cần có những chế tài bắt buộc mua bán nhà, đất cũng phải được thực hiện giao dịch qua ngân hàng, nhằm giảm thiểu tình trạng khai sai giá trị khi chuyển nhượng bất động sản.
  Bình luận (6)
Các ý kiến bạn đọc được đăng tải không nhất thiết phản ánh quan điểm của Tòa soạn. VnEconomy có thể biên tập lại ý kiến của bạn nếu cần thiết. Đang hiển thị 6/6 bình luận.
  • Theo tôi nghĩ việc thu thuế của Nhà nước tất nhiên là phải thực hiện rồi. Tuy nhiên trong thực tế để kiểm soát được giao dịch bất động sản thì không phải dễ dàng.

    Hiện giờ luật KD bất động sản chỉ quy định giao dịch qua sàn đối với các tổ chức chưa bắt buộc đối với cá nhân. Vậy khi giao dịch qua sàn sẽ có trách nhiệm tư vấn cho người mua và người bán xác định được giá trị thực chính xác hơn. Bởi khi xác định được giá trị thực ghi trên hợp đồng sẽ có những lợi sau;

    + Không phải nộp quá nhiều tiền thuế vào lần chuyển nhượng kế tiếp.

    + Số tiền vay ngân hàng sẽ được lớn hơn.

    + Minh bạch khi giao dịch qua ngân hàng.

    Vấn đề đặt ra ở đây là nếu nhà nước muốn khuyến khích người dân tự nguyện nộp thuế thu nhập cá nhân thì trong thời gian đầu áp dụng nên hạ mức thuế xuất xuống 1% nhằm khuyến khích và tạo thời gian chuẩn bị cho người dân làm quen với việc đóng thuế và giao dịch qua ngân hàng.

    11:10 (GMT+7) - Thứ Bảy, 31/10/2009 Trả lời Thích
  • Nộp thuế là nghĩa vụ của công dân để xây dựng đất nước. Tôi nghĩ mọi người dân hoàn toàn có thể nộp thuế chuyển nhượng BĐS mà không phản ứng gì.

    Vấn đề là phải có chính sách công bằng.

    Chẳng ai dại gì tuân thủ theo pháp luật để bị thiệt thòi quá lớn trong khi xung quanh tất cả đều lách được luật mà không phải bị bất cứ chế tài nào.

    Luật thuế BĐS hiện nay đang khuyến khích mọi người "không nên tuân theo chính nó".

    Vậy thì bỏ quách cho rồi mà kiếm cách khác hay hơn.

    Đơn giản nhất là cứ thu tiền đất theo % của bảng giá đất hàng năm. Đồng thời ban hành thêm bảng giá m2 xây dựng hàng năm (cấp 4, kiên cố ...) rồi thu tiền nhà dựa trên đó.

    Bao nhiêu % thì tùy tình hình.

    Mặc dù đây chưa phải là tối ưu nhưng dù sao cũng sẽ công bằng và tránh được tình trạng lách luật.

    10:52 (GMT+7) - Thứ Sáu, 30/10/2009 Trả lời Thích
  • Tôi thấy rất đơn giản để giải quyết vấn đề này.

    1) Chuyển khoản qua ngân hàng.

    2) Khi xảy ra tranh chấp: Nhà nước chỉ chấp nhận trị giá căn nhà theo hợp đồng đã công chứng và có giấy chuyển tiền của ngân hàng.

    Nếu làm vậy thì tỉ lệ lách thuế sẽ giảm nhiều.

    21:05 (GMT+7) - Thứ Năm, 29/10/2009 Trả lời Thích
  • Tôi thấy bài viết này (và cả phần phóng sự trên VTV có nội dung giống bài viết này) có sự vô lý ở chỗ việc ghi sai giá trên hợp đồng không có lợi cho người mua nên sẽ không phải là việc diễn ra phổ biến như bài báo nêu.

    Bởi lẽ, nếu ghi sai giá, người mua sẽ mua căn nhà với giá rất thấp so với giá trị thực của nó. Đồng nghĩa với việc sau này bán lại họ gặp rủi ro rất lớn là phải đóng một khoản thuế rất cao do phần thu nhập chịu thuế lớn.

    Bởi không thể nói trước được người mua tiếp theo có đồng ý ghi giá thấp như trước đây không và việc mua bán qua công chứng sẽ là căn cứ rất rõ để áp 25%, nhất là khi hệ thống thông tin liên thông giữa công chứng thuế và tài nguyên môi trường được hoàn thiện trong tương lai gần.

    Bài viết không phân tích tình huống này, trong khi theo tôi được biết, người mua ngày nay đã nhận thức rất rõ việc ghi giá chính xác trên HĐCC kể từ lúc quy định về thuế liên quan đến BĐS có sự thay đổi về phương thức tính thuế.

    14:54 (GMT+7) - Thứ Năm, 29/10/2009 Trả lời Thích
  • Hiện nay, chuyển nhượng bất động sản có 3 loại thuế, phí:

    1. Thuế trước bạ: 0,5%

    2. Thuế chuyển nhượng bất động sản: 2%

    3. Thuế TNCN 2% tính trên tổng giá trị giao dịch hoặc 25% tính trên phần chênh lệch giữa giá bán và giá mua + các chi phí hợp lệ (nếu có)

    Tôi thấy thuế hiện bạn đang nói ở trên là thuế TNCN cho việc chuyển nhượng bất động sản. Hiện nay, việc xác định giá tính thuế có 2 cách dựa vào khung giá đất của Nhà nước áp dụng đối với từng địa phương:

    - Nếu giá chuyển nhượng cao hơn khung giá nhà nước thì giá tính thuế sẽ lấy theo giá chuyển nhượng.

    - Nếu giá chuyển nhượng thấp hơn khung giá nhà nước thì giá tính thuế sẽ lấy theo khung giá nhà nước áp dụng cho địa phương đó.

    Nên không có chuyện lách thuế ở trường hợp này.

    Còn trường hợp các bên mua bán lập "ủy quyền công chứng" thay vì "hợp đồng chuyển nhượng" hay "hợp đồng mua bán" để lách thuế là đúng.

    11:53 (GMT+7) - Thứ Năm, 29/10/2009 Trả lời Thích
  • 1. Cách 1: Cục quản lý giá thông qua các chi cục công bố thông tin giá nhà, đất giao dịch hàng tháng, giá giao dịch không được thấp hơn mức giá công bố đầu mỗi tháng. thông tin về giá được tổng hợp thông qua báo các bắt buộc từ tất cả các công ty thẩm định giá hoạt động trên địa bàn.Hợp đồng mua bán BĐS không thấp hơn giá trị trogn biểu giá.

    2. Cách 2: yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng phải có kết quả thẩm định giá mới nhất (không quá 3 tháng), phí thẩm định phục vụ mua bán không quá 1% giá trị thẩm định và không quá 50 triệu đồng.

    10:45 (GMT+7) - Thứ Năm, 29/10/2009 Trả lời Thích
Bình luận của bạn
Để thuận tiện cho việc đăng tải, bạn vui lòng nhập các ý kiến phản hồi bằng tiếng Việt có dấu.
Gõ Telex Gõ VNI
Chọn hình đại diện cho bình luận của bạn?