VnEconomy > Bất động sản 12:53 (GMT+7) - Thứ Ba, 13/7/2010

Hà Nội và nhà cao tầng

“Những tòa nhà cao tầng mọc lên gần đây trong khu trung tâm Hà Nội tự nhiên như cây lớn trong rừng”...

Hà Nội và nhà cao tầng

Cao ốc mọc lên ngày càng nhiều ở khu trung tâm thành phố Hà Nội - Ảnh: Lã Anh.

Sau sáu tháng thực hiện yêu cầu của Thủ tướng: “Dừng ngay việc phá các biệt thự cũ và xây dựng các tòa nhà cao tầng tại khu vực trung tâm”, chính quyền thành phố Hà Nội cho rằng, nếu tiếp tục thực hiện “sẽ gây lãng phí, thiệt hại không nhỏ về tài chính và phát sinh phức tạp xã hội”...

Mở và đóng

Rà soát của chính quyền Hà Nội ở khu vực trung tâm thành phố (4 quận nội thành cũ) cho thấy có 233 dự án nhà cao tầng (từ 9 tầng trở lên) phải dừng triển khai theo Thông báo số 348 ngày 9/12/2009 của Văn phòng Chính phủ. Việc dừng triển khai số lượng lớn dự án nhà cao tầng đột ngột như thế, theo chính quyền Hà Nội, có thể gây thiệt hại không nhỏ về tài chính cho các nhà đầu tư và cả địa phương.

Vì vậy, UBND thành phố Hà Nội vừa kiến nghị Chính phủ cho triển khai tiếp các công trình đã có chủ trương đầu tư. Trong văn bản gửi Thủ tướng, Hà Nội đề xuất cách giải quyết như sau: (1) tiếp tục triển khai 60 dự án đã hoàn tất hồ sơ pháp lý; (2) hoàn thiện hồ sơ pháp lý 120 dự án và tiếp tục triển khai; (3) tiếp tục xem xét các dự án còn lại theo định hướng phân vùng kiểm soát phát triển không gian khu trung tâm.

Không chỉ nhằm giải quyết các dự án nhà cao tầng đang “tồn đọng”, đề xuất của Hà Nội còn muốn giải quyết cho nhiều dự án nhà cao tầng mới khác trong tương lai. Thật vậy, theo đề xuất này, định hướng quy hoạch không gian khu trung tâm Hà Nội sẽ theo dạng hình chảo - cao ngoài thấp trong - nghĩa là việc sẽ xem xét, cấp phép cho các công trình cao tầng dọc theo các đường vành đai và xuyên tâm là điều đương nhiên.

Nếu đề xuất trên của Hà Nội được Chính phủ chấp thuận thì những nỗ lực trong việc hạn chế xây nhà cao tầng trong khu trung tâm của Bộ Xây dựng và Chính phủ coi như phá sản. Khi đó, gánh nặng về hạ tầng sẽ càng đè nặng lên đô thị già nua ngàn năm tuổi. Tình trạng kẹt xe, ngập nước, ô nhiễm, thiếu điện, thiếu cây xanh, thiếu trường học, nhà trẻ... sẽ là bài toán hóc búa và ngày càng khó tìm lời giải.

Nói như KTS. Lưu Trọng Hải, hạ tầng kỹ thuật và xã hội khu trung tâm sẽ nhanh chóng “chật cứng”.

Quy hoạch và thực tế

Việc Bộ Xây dựng tham mưu cho Chính phủ “dừng ngay” việc xây dựng nhà cao tầng trong khu trung tâm Hà Nội, ngoài nỗi lo về hạ tầng quá tải còn có yếu tố mỹ quan. Theo KTS. Nguyễn Đình Toàn, Thứ trưởng Bộ Xây dựng: “Những tòa nhà cao tầng mọc lên gần đây trong khu trung tâm Hà Nội tự nhiên như cây lớn trong rừng... chỉ có điều nó thiếu giá trị kiến trúc”.

Hơn nữa, các đồ án quy hoạch Hà Nội qua nhiều thời kỳ đều có nội dung thống nhất: hạn chế xây dựng công trình cao tầng trong khu trung tâm thuộc bốn quận nội thành là Hoàn Kiếm, Đống Đa, Ba Đình và Hai Bà Trưng. Ngay trong đồ án quy hoạch chung xây dựng Hà Nội đến năm 2020 đang có hiệu lực cũng nêu rõ đây là khu vực hạn chế phát triển, cụ thể là hạn chế chiều cao các công trình xây dựng.

Thế nhưng, trên thực tế, những năm gần đây rất nhiều công trình cao tầng đã được xây trong khu trung tâm Hà Nội, mà rõ ràng nhất là có đến 233 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư. Vì sao lại thế? Câu hỏi này đến nay vẫn chưa được chính quyền thành phố Hà Nội trả lời một cách minh bạch. Vậy mà bây giờ, Hà Nội lại muốn tiếp tục cho xây cao ốc trong khu trung tâm!

Để trấn an, UBND thành phố Hà Nội “hứa” với Chính phủ trong đề xuất của mình rằng, việc phát triển cao tầng sẽ theo nguyên tắc không gia tăng dân số, không gây áp lực lên hệ thống hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật... Cụ thể, sẽ chia khu trung tâm thành ba khu vực kiểm soát phát triển cao tầng: đặc biệt hạn chế tại khu vực quanh hồ Trúc Bạch; không xây tại khu vực trung tâm chính trị Ba Đình, phố cổ, hồ Gươm, thành cổ, an ninh quốc phòng; còn lại là khu vực phát triển có điều kiện.

Cần thiết kế đô thị trước

Thực tế, theo nhiều chuyên gia về quy hoạch đô thị, nếu chỉ vì để thực hiện “chủ trương bảo đảm nghiêm ngặt các yêu cầu quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đô thị như: mật độ xây dựng, tỷ lệ đất dành cho giao thông, cây xanh...” như thông báo 348 của Chính phủ mà cấm xây nhà cao tầng trong khu trung tâm như thế cũng không phải là cách hay.

Nhưng chính quyền thành phố Hà Nội sẽ làm như thế nào để giữ được “lời hứa” với Chính phủ khi họ thiếu một đồ án quy hoạch chi tiết cùng thiết kế đô thị khu trung tâm một cách khoa học?

Theo ông Nguyễn Trọng Hòa, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch kiến trúc Tp.HCM, Tp.HCM từng rất muốn phát triển nhà cao tầng ở khu trung tâm để chỉnh trang đô thị theo hướng tăng chiều cao công trình để chừa đất cho các công trình công cộng; nhưng vì chưa có thiết kế đô thị nên phải hạn chế cấp phép các dự án cao ốc, từ chối đề nghị của các nhà đầu tư.

Hiện Tp.HCM đang hoàn tất nghiên cứu thiết kế đô thị cho khu trung tâm 930 héc ta nên quyết định dừng cấp phép cho các cao ốc trong khu vực này từ năm 2007 cũng sắp “mãn hạn”. Vậy, nên chăng khu trung tâm Hà Nội 3.400 héc ta cũng nên chờ lập quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị rồi mới tính đến chuyện cho xây cao ốc hay là dừng xây cao ốc! Nhất là trong bối cảnh dự thảo đồ án quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến 2050 đang được Bộ Xây dựng hoàn thiện.

KTS. Lưu Trọng Hải cho rằng khu trung tâm Hà Nội cần được quy hoạch không gian ba chiều, không gian phức hợp của nhiều yếu tố như kiến trúc, cảnh quan, môi trường, lịch sử, văn hoá, xã hội, vật chất, tinh thần và sự cảm nhận... trước khi cho phép các cao ốc tiếp tục mọc lên. Và, khi chỉnh trang, xây các cao ốc trong khu trung tâm, cần phải hết sức thận trọng vì “trung tâm Hà Nội như là một món đồ cổ rất dễ vỡ”, theo KTS. Ngô Viết Nam Sơn.

Quang Chung (TBKTSG)
  Bình luận (4)
Các ý kiến bạn đọc được đăng tải không nhất thiết phản ánh quan điểm của Tòa soạn. VnEconomy có thể biên tập lại ý kiến của bạn nếu cần thiết. Đang hiển thị 4/4 bình luận.
  • Các công ty người ta đầu tư xây nhà cao tầng bán là vì lợi nhuận. Đầu tư ở đâu có lợi nhuận cao, dễ bán thì người ta đầu tư thôi. Mọi trở ngại về thủ tục hành chính người ta sẽ vượt qua bằng cách lách luật hoặc vận động hành lang thay đổi.

    Cái gốc của vấn đề là người mua nhà có chấp nhận mua toà nhà xây ở đó với giá đó hay không? Ví dụ đông đảo chúng ta là người mua nhà, chúng ta đủ tiền cho hai lựa chọn (giả sử chất lượng xây dựng 2 căn hộ như nhau):

    1. Mua căn hộ 80 m2 ở một toà cao tầng trên đường Giảng Võ với giá 45 triệu đồng/m2.

    Giá trị đẹp của căn hộ là: vị trí trung tâm, khả năng kinh doanh tốt, gần trường học cấp 3 và các cơ quan nhà nước, giá trị xã hội cao.

    Điểm yếu của căn hộ là: không gia chật hẹp, hạ tầng giao thông kém, hay tắc đường và ngập lụt đường vào, xa siêu thị hiện đại, thiếu sân chơi thể thao. Rủi ro mang lại do cháy nổ, động đất cao… Giá bán đó mang lại lãi suất cho công ty đầu tư nhà 25 triệu đồng/m2 nếu mua bán được thực hiện.

    2. Mua căn hộ 80 m2 ở một toà nhà trong khu đô thị Linh Đàm với giá 25 triệu đông/ m2.

    Giá trị đẹp của căn hộ là: hạ tầng tốt đồng bộ , ít tắc đường và chịu ngập lụt, môi trường thông thoáng sạch sẽ, nhiều cây xanh, có nhiều tiện ích đi kèm như siêu thị, nhà hàng, sân chơi thể thao. Rủi ro mang lại do cháy nổ, động đất thấp, chi phí mua nhà thấp hơn(1)…

    Điểm yếu của căn hộ là xa trung tâm hơn (1), xa trường học cấp 3, vị trí xã hội thấp hơn (1), khă năng kinh doanh thấp hơn (1). Giá bán đó mang lại lãi cho công ty đầu tư nhà là 10 triệu đồng/m2 nếu mua bán được thực hiện.

    Trong hai trường hợp này nếu chúng ta là người mua nhà vẫn cứ ưa tiên lựa chọn phương án 1, hoặc có nhiều người đủ khả năng và muốn lựa chọn phương án 1 thì đương nhiên các công ty đầu tư kinh doanh nhà vẫn muốn xây nhà cao tầng tại trung tâm để bán vì lợi nhuận tuyệt đối ở đây cao hơn ( 25 triệu/ m2 so với 10 triệu/ m2) và tỷ suất lợi nhuận của phương án 1 cũng cao hơn ( 12 5 % so với 66,6%).

    Trường hợp ngược lại, đông đảo người mua nhà muốn lựa chọn phương án 2 hơn, hoặc có ít người có đủ khả năng lựa chọn phương án 1 thì nhu cầu mua nhà cho phương án 1 thấp. Công ty đầu tư phải giảm giá bán xuống còn: 40 ; 35; 30 triệu/m2… dẫn đến các chỉ tiêu lợi nhuận xuống còn bằng rồi thấp hơn phương án 1 thì các công ty đầu tư nhà sẽ không xây nhà ở trung tâm nữa mà sẽ chuyển dần ra ngoài các khu đô thị mới.

    Vậy lên vấn đề xây nhà cao tầng ở trung tâm Hà nội không phải chỉ của các cơ quan quản lý nhà nước mà còn của đông đảo người dân mua nhà.

    Chừng nào mọi người vẫn còn muốn và mơ ước sở hữa căn hộ câo cấp ở trung tâm Hà nội thì chừng đó các toà nhà cao tầng còn mọc lên ở trung tâm Hà nội, càng làm trầm trọng thêm vấn đề tắc đường, ngập lụt, ô nhiễm môi trường, năng suất lao động thấp và đặc biệt là sự lãng phí tài nguyên và của cải của toàn xã hội.

    Lãng phí do chi phí xây nhà trong trung tâm cao (không kể các chi phí hành chính mà chi phí kỹ thuật cũng cao hơn rất nhiều so với xây ở ngoài trung tâm), lãng phí do tắc đường – làm giảm năng suất lao động của những người giỏi nhất trong toàn xã hội, lãng phí do phá nát hạ tầng và phải làm lại hoặch mở rộng hạ tầng trong trung tâm mà việc này là vô cùng tốn kém và đắt đỏ.

    Chúng ta còn mơ ước sở hữa căn hộ ở trung tâm Hà nội thì sẽ còn có rất nhiều toà cao tầng mọc lên ở trung tâm Hà nội. Điều này với Hà nội nói riêng và toàn xã hội nói chung cũng nguy hại như một con gà mái chỉ thích ăn quả trứng do nó đẻ ra vậy.

    * Ghi chú: Các con số đưa ra chỉ là con số tượng trưng.

    15:52 (GMT+7) - Thứ Sáu, 16/7/2010 Trả lời Thích
  • Bài viết về "Hà nội và nhà cao tầng" của tác giả Quang Trung cùng những ý kiến của độc giả thật là hay.

    Chỉ tiếc rằng, không biết Chủ tịch uỷ ban Nhân dân TP Hà nội có đọc không? Hy vọng rằng, người dân thủ đô không phải quá lo lắng vì tình trạng nhiều nhà cao tầng đang mọc lên trong nội đô tắc nghẽn!

    07:57 (GMT+7) - Thứ Sáu, 16/7/2010 Trả lời Thích
  • Đã có không biết bao nhiêu giấy mực viết về vấn đề này. Tôi thực sự không hiểu vì sao vấn đề vẫn cứ được TP HN nêu đi nêu lại, thay vì tìm giải pháp để giải quyết bằng được.

    HN đã được mở rộng trước hết vì quá tải. Vậy sao cứ muốn tiếp tục chất tải lên nội đô HN khi mà rất khó có thể mở rộng hạ tầng ở đây?

    08:57 (GMT+7) - Thứ Tư, 14/7/2010 Trả lời Thích
  • Cần có tư duy mới về qui hoạch và quản lý phát triển đô thị.

    Sau cơn mưa lớn như sáng nay, hạ tầng của khu vực nội thành Hà Nội như có cơ hội để bộc lộ hết những yếu kém của mình không tương xứng với tốc độ xây dựng, với mức độ gia tăng của các hoạt động kinh tế đô thị, lại càng không tương xứng với vị thế Thủ đô gần một ngàn năm tuổi.

    Bên cạnh đó, tình trạng tắc nghẽn giao thông đã trở thành chuyện hàng ngày, và ngày càng nghiêm trọng hơn. Lãng phí xã hội về thời gian, tiền bạc và ô nhiễm không khí càng gia tăng. Sức hấp dẫn về du lịch, thu hút đầu tư càng suy giảm nếu tình hình không được cải thiện một cách đáng kể.

    Ngoài nguyên nhân khách quan chủ yếu là do diễn biến thời tiết ngày càng phức tạp hơn, gây nhiều hơn khó khăn cả cho công tác dự báo và ứng phó, mức độ ngập úng và tác động tiêu cực của nó đến đời sống sinh hoạt và hoạt động kinh tế của người dân và thành phố còn do yếu tố chủ quan trong công tác qui hoạch xây dựng thành phố nói chung và công tác quản lý xây dựng, đánh giá tác động môi trường-xã hội của các công trình mới nói riêng.

    Các cơ quan chức năng cũng đang từng bước thực hiện chủ trương di dời các cơ sở sản xuất, bệnh viện, trường đại học ra khỏi nội thành nhằm giảm bớt mật độ giao thông nội đô. Tuy nhiên, nhiều dự án xây dựng các công trình cao tầng trong nội đô vẫn được tiến hành và nhiều công trình nữa đang chờ được phê duyệt.

    Các công trình cao tầng hoàn thành đã đóng góp đáng kể trong việc cải thiện điều kiện làm việc và sinh hoạt của người dân cũng như tạo diện mạo mới cho đô thị. Tuy nhiên, việc xuất hiện ngày càng nhiều các công trình cao tầng, và tới đây là việc triển khai cải tạo các khu chung cư cũ ở Hà Nội đã và sẽ khiến các qui hoạch phát triển giao thông đô thị trở nên quá tải một cách nhanh chóng.

    Nhìn ra các nước nước phát triển khác, tình trạng tắc nghẽn giao thông xảy ra rất hãn hữu, hơn nữa mọi người dân lại được hưởng không gian và môi trường sống có chất lượng. Rõ ràng ở đó những vấn đề phát triển mà cụ thể là tư duy qui hoach và phát triển đô thị đã được cân nhắc rất kỹ và đã phát huy tác dụng.

    Còn ở nước ta nói chung và Thủ đô Hà Nội nói riêng, dường như chúng ta quá chú trọng vào qui mô đầu tư, chiều cao của các công trình nhiều hơn là chất lượng và môi trường sống. Để cải thiện tình hình, cần phải có tư duy mới về qui hoạch và quản lý phát triển đô thị.

    15:59 (GMT+7) - Thứ Ba, 13/7/2010 Trả lời Thích
Bình luận của bạn
Để thuận tiện cho việc đăng tải, bạn vui lòng nhập các ý kiến phản hồi bằng tiếng Việt có dấu.
Gõ Telex Gõ VNI
Chọn hình đại diện cho bình luận của bạn?