Bất động sản: “Giá cao là do cầu ảo!”

Thị trường bất động sản đang ở giai đoạn trầm lắng song giá vẫn ở mức cao, khiến cho những người có nhu cầu thật không dễ dàng tiếp cận.

Với kinh nghiệm của “người trong nghề”, ông Nguyễn Văn Minh, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng trong vấn đề này đang có yếu tố của cầu ảo.

Trao đổi với VnEconomy, ông Minh nói:

- Hiện đang là tháng 6, thời điểm giới kinh doanh nhà đất chuẩn bị đón “tháng cô hồn”, nên về lý thuyết thì sẽ rất ít có giao dịch thành công.

Bên cạnh đó, thị trường có chững lại, đặc biệt là tại Hà Nội, là do tại kỳ họp thứ bảy vừa qua Quốc hội họp có đưa ra ý kiến về quy hoạch Thủ đô, nên khi đó thị trường có “nóng” lên đôi chút. Còn hiện nay, thị trường đã trở về đúng trạng thái thực của nó, chứ không phải là trầm lắng.

Ngay cả ở Tp.HCM có thời điểm mấy tháng trước thị trường cũng rộ lên, có một số khu vực giá được đẩy lên, song giao dịch thực vẫn không có nhiều. Đó là thị trường ảo.

Nhưng ông giải thích như thế nào về việc giá bất động sản vẫn quá cao cho dù thị trường đang chững lại?

Giá cao là do có thể có một số khu vực nào đó bị ảnh hưởng bởi yếu tố chủ quan. Chẳng hạn như khu vực Ba Vì vừa qua “sốt” giá là do có "định hướng" xây Trục Thăng Long và chuyển trung tâm hành chính lên đó.

Mặc dù đó mới chỉ là ý tưởng song do đặc điểm của những nhà đầu cơ bất động sản là luôn đi trước, đón đầu nên đã làm cho thị trường sốt ảo. Hiện nay thì mọi chuyện đã lắng xuống và đã quay về trạng thái ban đầu.

Dù không thể khẳng định tất cả, song ở Hà Nội vừa qua có hiện tượng cầu ảo và chính nó đã góp phần làm cho giá nhà đất quá cao.

Vậy làm thế nào để giải quyết "bài toán" giá này, thưa ông?

Chúng tôi luôn mơ ước giá bất động sản càng ngày tiệm cận với thu nhập của người dân để làm sao người dân có nhiều cơ hội tiếp cận được với nhà ở vừa với túi tiền của họ.

Nhưng thực tế thì việc này không thể thành hiện thực trong ngày một ngày hai được. Điều này không phải chí có cá nhân, nhà đầu tư có thể quyết được. Nó phải được thực hiện trên cơ sở kết hợp được lợi ích của cả 3 bên, giữa người dân, chủ đầu tư và Nhà nước.

Nhà nước cần phải có các chế tài đơn giản hóa thủ tục để nhà đầu tư không phải mất những khoản chi phí bất hợp lý.

Tất nhiên, về phía chủ đầu tư cũng phải áp dụng công nghệ hiện đại trong thi công thì mới mong giảm giá thành được.

Còn với khách hàng, hiện họ cũng được hưởng nhiều chính sách hỗ trợ khi mua nhà từ chủ đầu tư, từ ngân hàng... để có cơ hội tiếp cận nhà đất.

Nhiều người dân Hà Nội đang “nơm nớp” khi khung giá đất của năm tới sẽ được xây dựng sát với giá thị trường. Điều này cũng đồng nghĩa với giá nhà đất trên thị trường lại được “đôn lên”?

Không chỉ riêng Hà Nội mà theo tinh thần của Nghị định 69 được Chính phủ ban hành từ năm ngoái thì toàn quốc phải tính toán giá nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước phải theo giá thị trường. Trong trường hợp giá thị trường ban hành vào đầu năm mà tăng hoặc giảm 20% thì phải định giá lại. Quy định này đã tác động đến xây dựng khung giá đất của năm tới.

Nhưng Nghị định 69 cũng có một số điều khoản mới. Chẳng hạn, trước đây, khi chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất thì được giảm trừ tiền đền bù chỉ bằng đơn giá do Nhà nước quy định.

Còn hiện nay, chủ đầu tư được trừ 100% tiền đền bù khi nộp tiền sử dụng đất. Chính điều này sẽ dẫn đến hệ quả cuối cùng là khách hàng phải chịu, giá bất động sản sẽ được đẩy lên, ngược lại kỳ vọng kéo giá giảm của mọi người.

Vậy theo ông, bao giờ một người thu nhập trung bình mới có thể mua được nhà ở Hà Nội?

Câu hỏi này theo tôi cơ quan quản lý và lãnh đạo Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố trả lời sẽ chính xác hơn.

Nhưng, rõ ràng hiện nay thu nhập bình quân của người Hà Nội chính xác là bao nhiêu chúng ta cũng không thể nắm được.

Đặc biệt, thu nhập bình quân so với giá bất động sản hiện nay không ai dám so sánh vì đó là con số “giật mình”. Đó cũng chính là cảnh báo với cơ quan quản lý rằng thị trường đang phát triển trong tình trạng “nóng”.

Tôi cho rằng, với  với thu nhập trung bình của người lao động hiện nay thì họ khẳng định là cả đời cũng không mua được nhà tại Hà Nội. Song cũng có không ít người vẫn mua được nhà dù lương của họ không phải là cao.

Nguồn thu nhập từ làm công ăn lương chỉ là một phần, còn họ có thể phải tự tạo thêm thu nhập bằng các việc làm thêm, tạo cho mình có nguồn thu để mua được nhà.

Muốn có giá trị thực thì phải gắn với minh bạch trong đầu tư. Hiện Bộ Xây dựng đã công bố suất đầu tư của từng dự án và đền bù theo giá thị trường, có cơ quan định giá độc lập nên sẽ làm cho đầu vào của bất động sản minh bạch hơn.

Với nhà đầu tư thứ cấp, họ có nên tham gia thị trường trong những thời điểm này, thưa ông?

Hiện nay, thị trường đang tập trung vào phân khúc nhà ở bình dân. Thị phần này sẽ chiếm phần lớn trên thị trường trong những năm tới.

Theo tôi, cá nhân, nhà đầu tư cấp 1 sẽ vẫn có cơ hội để tạo ra lợi nhuận, song kỳ vọng như những năm trước sẽ rất khó.

Thông tin hiện nay đã công khai hơn rất nhiều. Hơn nữa, theo quy định các sản phẩm phải giao dịch qua sàn. Các nhà đầu tư vẫn có quyền mua bán để chờ cơ hội, song đó sẽ là con dao hai lưỡi.

(Các ý kiến bạn đọc được đăng tải không nhất thiết phản ánh quan điểm của Tòa soạn. VnEconomy có thể biên tập lại ý kiến của bạn nếu cần thiết)