Cổ phần hóa vướng “lợi thế đất”

Thaidt

09:37 (GMT+7) - Thứ Sáu, 26/11/2010

Việc xác định giá trị tài sản có ý nghĩa quan trọng trước khi cổ phần hóa và do nhiều nguyên nhân khác nhau, dẫn đến tình trạng là rào cản đối với cổ phần hóa, doanh nghiệp không muốn cổ phần hóa nếu xác định giá trị đất vào tài sản của doanh nghiệp vì như vậy chi phí tài sản tăng lên, ngược lại cũng không muốn trả lại đất vì như vậy không được sử dụng đất với giá rẻ mạt, cho thuê kiểu gì cũng có lãi rất nhiều, thậm chí không cần kinh doanh vẫn có nguồn thu ổn định.

Để xác định giá trị đất, hãy xem từ gốc là chế độ sử dụng đất theo luật đất đai trước khi quyết định giá trị. Đất có 3 dạng sử dụng chính:

- Đất được giao có thu tiền sử dụng đất (đã nộp): trường hợp này dù tiền sử dụng đất có nguồn gốc hay không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước cũng phải tính vào giá trị tài sản doanh nghiệp trước khi cổ phần. Doanh nghiệp NN trước đây rất hiếm được giao kiểu này vì không muốn nộp tiền sử dụng đất.

- Đất được giao không thu tiền sử dụng đất: Chủ yếu áp dụng cho các hành chính sự nghiệp. Trường hợp này, nếu có, doanh nghiệp không được tính giá trị đất vào tài sản, nhưng có thể bị Nhà nước (cơ quan quản lý đất đai) thu hồi bất kỳ khi nào.

- Đất cho thuê có kỳ hạn dưới 50 hoặc 70 năm. Doanh nghiệp Nhà nước đa số có đất theo cơ chế này. Do là đất thuê không phải là tài sản của bên thuê nên không được góp vốn, theo qui định hiện nay không đưa được vào tài sản của doanh nghiệp mà chỉ có thể đưa vào giá trị tài sản trên đất.

Đây là 1 kẽ hở của pháp luật dẫn đến rất nhiều doanh nghiệp lợi dụng, sử dụng, cho thuê tràn lan. Cơ quan có thẩm quyền cũng không dám cổ phần hóa hoặc có cổ phần nhưng không đưa vào tài sản, doanh nghiệp vẫn được thuê đất với giá rẻ mạt và lợi cho một số người quản lý doanh nghiệp khi toàn quyền quyết định việc cho thuê hay thậm chí cho hợp tác kinh doanh, chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy tài sản nhà nước bị thất thoát ngay khi cổ phần hóa và cả sau này khi các doanh nghiệp vẫn giữ đất đó, lợi ích của đất không được khai thác tốt nhất.

Cách giải quyết là định giá quyền thuê đất của doanh nghiệp theo hợp đồng thuê đất tại thời điểm cổ phần hóa, chẳng hạn, hợp đồng thuê đất đó còn thời hạn là 20 năm, vậy định giá luôn.

Như vậy, giá trị đó đưa vào giá trị doanh nghiệp, sau này doanh nghiệp có thể thuê tiếp hay chuyển mục đích sử dụng đất là theo qui định của pháp luật về đất đai. Khái niệm về tài sản trong luật dân sự bao gồm cả quyền về tài sản, quyền theo hợp đồng mà có thể xác định được bằng tiền thì cũng là tài sản.

Đây cũng chính là xác định lợi thế đất, một vấn đề ai cũng hiểu nhưng không biết điều chỉnh thế nào. Vấn đề này nhà nước nên học theo ngay các ngân hàng thương mại khi cho thế chấp tiền vay bằng quyền thuê đối với căn hộ cho thuê dài hạn (như căn hộ của tòa nhà Pacific, Hà Nội).

Lê Minh Châu

09:27 (GMT+7) - Thứ Sáu, 26/11/2010

Không đưa giá trị thực của đất bao gồm cả lợi thế đất vào phần vốn đầu tư của nhà nước là một trong những lý do làm thất thoát tài sản nhà nước trong quá trình cổ phần hóa.

Và thực tế đã xảy ra là ở nhiều nơi, giá trị của những mảnh đất ‘vàng’ lại ít được tính dến và hậu quả là giá trị của doanh nghiệp được định giá thấp khi cổ phần hóa. Ai được lợi thì cũng dễ hiểu. Chỉ có nhà nước mà xét cho cùng là nhân dân bị là thiệt thòi.

Tôi đồng ý với ý kiến của anh Phan Bảo Lâm về giải pháp đối với các doanh nghiệp mà vốn ít hơn và hiệu quả kinh tế thu được thấp hơn là nguồn thu từ việc khai thác diện tích đất mà cơ sở ấy đang được nhà nước giao cho sử dụng thì nên di dời đến nơi khác và để cơ quan quản lý công sản khai thác thế mạnh của mảnh đất ấy theo đúng tiềm năng của nó.

Còn cơ sở nào muốn sử dụng mảnh đất ấy thì nên định giá ,lợi thế và tính sòng phẳng để thuê lại của nhà nước 20, 30, 50 năm hoặc lâu hơn nữa. Nhà nước chỉ cho thuê, không bán như vậy bảo toàn được quyền quyết định thu hồi đất, lại luôn giữ được lợi thế của người chủ thực sự.

Nếu tiếp tục cổ phần hóa các DNNN mà không có sự điều chỉnh các qui định và giữ nguyên quan điểm như ông Nguyễn Trọng Dũng, Phó Vụ trương Vụ Đổi mới doanh nghiệp thì e rằng tài sản của nhà nước, tài sản của nhân dân tiếp tục bị định giá thấp hơn giá trị thực, và thất thoát tài sản công lại tiếp tục diễn ra với mức độ lớn hơn.

Không thể ‘đổi mới’ doanh nghiệp bằng cái giá tài sản công thất thoát một cách vô lý như vậy được.

Phan Bảo Lâm

15:56 (GMT+7) - Thứ Năm, 25/11/2010

Đất đai không phải là loại tài sản dùng để "khấu hao" vì nó chẳng lạc hậu đi theo năm tháng mà trái lại càng để lâu càng có giá.

Đất đai là loại tài sản dùng để tính vào chi phí cơ hội khi đầu tư. Nếu tổng giá trị tài sản doanh nghiệp kể cả giá trị thương hiệu không lớn hơn giá trị đất thì:

- Một là di dời doanh nghiệp đến chỗ đất có giá trị thấp hơn tổng giá trị ấy;

- Hai là xem giá trị đất ấy như vốn mà Nhà nước cho doanh nghiệp vay, doanh nghiệp phải trả lãi hàng năm theo giá trị lãi suất bình quân liên ngân hàng trong năm đó, mỗi năm thẩm định lại giá đất 1 lần (không phải là cho thuê đất vì giá thuê "hữu nghị" thì chả khác gì bao cấp về đất đai);

- Ba là giải thể doanh nghiệp (việc giải thể doanh nghiệp phải do toàn bộ người lao động của doanh nghiệp đó quyết định dựa vào việc có chấp nhận điều kiện 1 hoặc 2 hay không chứ không phải để cho 1 vài cá nhân chủ chốt định đoạt, nếu họ không đồng ý giải thể, tức là chấp nhận 1 trong 2 điều kiện trên họ có quyền bầu lại Ban Giám đốc mới).