VnEconomy > Bất động sản 15:05 (GMT+7) - Thứ Sáu, 24/6/2011

Bất động sản đóng băng: “Muốn lợi nhuận cao thì dễ lắm!”

Trong lúc thị trường bất động sản đóng băng, để có lợi nhuận mà hạch toán hòng giữ giá cổ phiếu, các doanh nghiệp phải “chơi với nhau”...

Bất động sản đóng băng: “Muốn lợi nhuận cao thì dễ lắm!”

Muốn có lợi nhuận đưa vào sổ sách, nhiều doanh nghiệp bất động sản thường bán dự án vòng quanh - Ảnh minh họa.

“Bực mình” vì bị hỏi xoáy vào chuyện lợi nhuận sau thuế so với tổng doanh thu bỗng thấp đi nhiều, vị chủ tịch hội đồng quản trị kiêm tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại Tp.HCM bèn tiết lộ mánh “làm đẹp” báo cáo tài chính doanh nghiệp ngành này.

“Trên đất nước này, làm cái gì mà doanh thu trên 1.650 tỷ đồng nhưng lợi nhuận sau thuế 1.100 tỷ đồng? Rất phi lý”, ông đưa dẫn chứng từ báo cáo tài chính hợp nhất năm 2010 của một doanh nghiệp bất động sản lớn trên sàn chứng khoán Tp.HCM.

Đưa cổ phiếu doanh nghiệp mình lên sàn chứng khoán từ năm 2007, vị chủ tịch hội đồng quản trị nọ có đủ thời gian để “nhìn ngó” các đồng nghiệp. Bất động sản Việt Nam, chỉ tính những doanh nghiệp ra niêm yết, có ba trường phái: một là nói dóc hoàn toàn, một là nửa thật nửa giả và một trường phái là ăn thật làm thật, ông đúc kết lại.

Để khẳng định cho quan điểm của mình trước báo chí, người đối thoại nêu một ví dụ từ dự án khá nổi tiếng ở phía Tây Hà Nội. Khu đất được cho là “nằm mơ không thấy” và “siêu lợi nhuận” này bán được giá 30 triệu đồng/m2, nhưng cũng chỉ đạt lợi nhuận sau thuế khoảng 30%.

“Thế thôi chứ bao nhiêu”, ông khẳng định. “Bây giờ đền bù cho dân cả tỷ bạc, lời nhiều làm sao được”.

Một ví dụ khác, ông lấy từ dự án mình triển khai thành công nhất để minh chứng thêm: “Ai mua được đất trên đại lộ Đông Tây, xuyên suốt từ đầu đến cuối, mặt tiền 3 triệu đồng một m2”. Và ông khẳng định luôn: “Không thể mua được. Tôi làm lâu rồi mới có giá ấy”.

Ông tính toán thế này: xây dựng chung cư ngày trước, riêng phần thô mất 7 triệu/m2 giá thành xây dựng, nay thì phải tăng thêm 35% nữa. Bán giá từ 12 triệu lên dần đến hiện nay là 18-22 triệu đồng/m2.

“Dự án của tôi chỉ lãi được 250 tỷ đồng sau thuế. Mà chúng tôi không có văn hóa với nhà thầu là 5%, 3%... Tổng mức đầu tư của tôi khoảng 1 nghìn tỳ đồng, như vậy tỷ suất chỉ có thế thôi”, ông cho hay.

Với những doanh nghiệp công bố lợi nhuận sau thuế so với tổng doanh thu tới 60-70%, ông cho là có vấn đề về cách hạch toán hơn là thực tế kinh doanh hiệu quả. “Kể cả thời buổi thóc cao gạo kém này, mà muốn doanh thu, lợi nhuận cao thì dễ lắm”, ông khẳng định vậy.

Trong lúc thị trường bất động sản đóng băng, để có lợi nhuận mà hạch toán hòng giữ giá cổ phiếu, các doanh nghiệp phải “chơi với nhau”. Theo vị này, muốn có lợi nhuận đưa vào sổ sách, nhiều doanh nghiệp bất động sản thường bán dự án vòng quanh.

Giả sử có 4 doanh nghiệp tham gia, công ty A có dự án thì bán cho đối tác B một nửa, tính luôn được lợi nhuận 1.000 tỷ đồng so với giá vốn chẳng hạn. Đối tác B lại cũng có dự án, bán cho C như vậy, lời 1 nghìn tỷ đồng. C bán cho D và doanh nghiệp cuối cùng này lại bán ngược lại doanh nghiệp A ban đầu.

“Hợp đồng hợp tác đầu tư ký với nhau dễ quá chứ có gì đâu. Thế là mỗi anh có nghìn tỷ đồng lợi nhuận, nhưng không anh nào có một xu hết”, ông này nói.

Thế thì, phải có vốn ngân hàng cho vay 1 nghìn tỷ đồng, chuyển đi một vòng như thế rồi lại trở về ngân hàng, mấy ít ngày. “Nhưng đau cái là anh nào cũng mất 250 tỷ đồng đóng thuế thu nhập cho nhà nước”, ông chủ tịch nọ bộc bạch góc đáng buồn của “chiêu thức” bần cùng bất đắc dĩ này.

Chiêu thứ hai, cũng theo vị nọ, là ghi khống doanh thu từ bán căn hộ. Hiện tất cả các công ty bất động sản trên sàn đều tính doanh thu theo tiến độ cam kết nộp tiền. Tức là, khi khách hàng ký hợp đồng thì thu tiền, cuối năm lên doanh thu.

Giả sử giá trị phải nộp là 1 tỷ đồng/căn hộ chẳng hạn, trong tình thế người mua mà chủ yếu là nhà đầu cơ quá kẹt tiền như hiện nay, nhiều khi khách hàng chỉ góp 300 triệu đồng/căn vẫn phải cho nộp. Kế toán công ty vẫn lên hạch toán một bên doanh thu 1 tỷ đồng nhưng bên nợ phải thu là 700 triệu đồng/căn.

“Đau một cái mình thu có 300 triệu đồng/căn thôi. Với kinh doanh bất động sản thì phải nộp ngay 10% thuế VAT, thế thì hạch toán 1 tỷ đồng doanh thu đã phải nộp 100 triệu đồng cho nhà nước. Nhiều công ty trên sàn đều có tình trạng như thế”, ông khẳng định là vậy.

Một chiêu thức đỡ “đau đớn” hơn là mượn vốn của nhà đầu cơ. Chắc hẳn, thị trường bất động sản trong 3 năm nữa phải có lúc lên. Nếu tin như vậy thì việc mở hầu bao đầu tư ít nhiều vào thời điểm này, với nhiều người vẫn có.

“Bây giờ khởi động một dự án, bỏ ra ít tiền đầu tư lằng nhằng thôi, xong kêu một loạt nhà đầu tư vào, mỗi anh nộp cho 100 triệu đồng/căn, hồi nào bán thì nộp tiền tiếp. Thế thì hết năm 2011, tôi bán 1.000 căn hộ lập tức doanh thu cũng có 1 nghìn tỷ đồng”, ông nêu thêm ví dụ nữa.
  Bình luận (5)
Các ý kiến bạn đọc được đăng tải không nhất thiết phản ánh quan điểm của Tòa soạn. VnEconomy có thể biên tập lại ý kiến của bạn nếu cần thiết. Đang hiển thị 5/5 bình luận.
  • Nguyễn Huy Thành
    20:40 (GMT+7) - Thứ Bảy, 25/6/2011

    "BĐS là một loại hình đầu tư dài hạn. Thế nên, những năm thi công thì tuyên bố lỗ liên tục. Như vậy cuối năm sau có phải được hưởng phần thuế thu nhập hoãn lại. Tuy nhiên, không phải ai cũng có bản lĩnh để cơ quan thuế chấp nhận báo cáo là lỗ."

    ---> Bác không hiểu về nguyên tắc hạch toán kế toán rồi, không có doanh thu làm sao đã tính giá vốn và lợi nhuận. Giai đoạn đầu tư mới chỉ ghi vào bảng cân đối kế toán thôi, chưa hạch toán vào kết quả kinh doanh.

    22:20 (GMT+7) - Chủ Nhật, 26/6/2011 Trả lời Thích
  • Việc kiểm toán cực kỳ quan trọng, do đó các công ty Kiểm toán phải có trách nhiệm cao hơn để kiểm toán cũng như đưa các nhận xét về BCTC để các nhà đầu tư nắm rõ tình hình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

    Ở Việt Nam có nhiều công ty kiểm toán lởm lắm, nếu có công ty niêm yết nào mà có các công ty kiểm toán ít tên tuổi kiểm toán các nhà đầu tư nên thận trọng.

    21:17 (GMT+7) - Chủ Nhật, 26/6/2011 Trả lời Thích
  • BĐS là một loại hình đầu tư dài hạn. Thế nên, những năm thi công thì tuyên bố lỗ liên tục. Như vậy cuối năm sau có phải được hưởng phần thuế thu nhập hoãn lại. Tuy nhiên, không phải ai cũng có bản lĩnh để cơ quan thuế chấp nhận báo cáo là lỗ.

    20:40 (GMT+7) - Thứ Bảy, 25/6/2011 Trả lời Thích
  • Vấn đề này đã tồn tại rất lâu rồi. Các công ty kiểm toán đã nhìn thấy; và thực hiện nghiêm túc thì hoàn toàn phụ thuộc vào bản lĩnh của từng công ty.

    Vấn đề nổi cộm là vai trò của cơ quan quản lý nhà nước, vụ kế toán và công ty kiểm toán đã ko giải quyết triệt để. Tình trạng báo cáo láo, sổ sách giả, lỗ thiệt lời giả, làm đẹp số diễn ra phổ biến.

    Người thiệt hại chủ yếu là nhà đầu tư chứng khoán, và hơn nữa là sức cạnh tranh của nền kinh tế.

    17:00 (GMT+7) - Thứ Sáu, 24/6/2011 Trả lời Thích
  • Nội dung các mánh khóe không phải là vấn đề lớn, điều lớn nhất cần nhìn thấy ở đây là tình hình thị trường đã làm cho nhiều "đại gia" kinh doanh BĐS rối trí và quay sang tố lẫn nhau.

    Đây cũng là logic thường tình mà thôi.

    TTCK đã rơi vào tình thế bế tắc không lối thoát trong ngắn hạn, cổ phiếu một số ngành cần phải tránh xa do các hành vi gian dối rất dễ thực hiện, tiếc thay đây lại là những ngành thời thượng trong thời gian qua: CHỨNG KHOÁN và BẤT ĐỘNG SẢN.

    16:26 (GMT+7) - Thứ Sáu, 24/6/2011 Trả lời Thích
Bình luận của bạn
Để thuận tiện cho việc đăng tải, bạn vui lòng nhập các ý kiến phản hồi bằng tiếng Việt có dấu.
Gõ Telex Gõ VNI
Chọn hình đại diện cho bình luận của bạn?