Nhà đất “đại hạ giá”: Vỡ mộng ăn chênh

Thị trường bất động sản mấy ngày qua thực sự được hâm nóng bởi những thông tin “đại hạ giá” sản phẩm được phát đi từ các chủ đầu tư.

Thế nhưng, qua tìm hiểu của VnEconomy, hầu hết các thông tin giảm giá nói trên lại được công bố bởi các nhà đầu tư thứ cấp, sau khi đã mua lại các dự án từ chủ đầu tư  với một kỳ vọng về khoản lợi nhuận kha khá sau khi bán ra thị trường.

Thứ cấp “lĩnh đủ”

Đi đầu trong trào lưu cắt lỗ là dự án Petro Vietnam Landmark (quận 2, Tp.HCM) của Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí (PVL). Với việc công bố sẽ giảm giá gần 30%, từ hơn 21 triệu đồng/m2 xuống còn 15,5 triệu/m2, PVL thực sự đã khiến thị trường bất động sản vốn trầm lắng trong suốt một thời gian dài trước đó, trở nên “náo loạn”, thậm chí là với cả giới đầu tư tại Hà Nội - nơi cách dự án cả vài nghìn cây số.

Ngay sau đó, khá nhiều thông tin bình luận về sự giảm giá của PVL đối với dự án nói trên, trong đó có cả cái nhìn tích cực xen lẫn tiêu cực. Với một số người trong nghề, việc giảm giá đó “vẫn là chưa đủ” vì, thực tế theo nhẩm tính của họ, giá thành xây dựng, giá đất, cộng với mọi khoản chi phí (kể cả phí bôi trơn), lợi nhuận định mức... thì giá bán ra của căn hộ cũng chỉ khoảng 13 triệu đồng/m2.

Như vậy, với giá bán 15,5 triệu đồng/m2, nhóm ý kiến trên cho rằng, PVL vẫn lãi. Do vậy, theo họ đó chỉ là “chiêu” PR cho dự án nhằm đẩy nhanh tiến độ bán hàng trong bối cảnh thị trường bất động sản gần như “tê cứng” đầu ra.

Thế nhưng, sự thật lại không như một số người nhận định. Thực tế, dự án Petro Vietnam Landmark không phải do PVL làm chủ đầu tư. Thực tế, PVL chỉ là một “nhà buôn” bất động sản chuyên nghiệp và họ đã mua lại hơn nửa số căn hộ của dự án trên từ Công ty Cổ phần Bất động sản xây lắp Dầu khí Việt Nam (PVC Land) với giá cao hơn nhiều mức giá 15,5 triệu đồng/m2 như hiện nay.

Như vậy, rõ ràng giá bán căn hộ tại Petro Vietnam Landmark đang giảm mạnh, song PVC Land - chủ đầu tư thực sự của dự án này - lại đang “cười mỉm”, vì ít ra họ cũng kịp đẩy hàng trước khi thị trường lâm “trọng bệnh”.

Cùng thảm cảnh như PVL, một đại gia buôn sỉ bất động sản khác là Sài Gòn Mekong cũng vừa cho biết sẽ giảm giá bán đối với 500 căn hộ trong dự án Hoàng Anh An Tuấn (Golden House) mà công ty này đã mua từ 18 triệu đồng/m2, xuống còn 14,5 triệu đồng/m2 (giảm 20%).

Trên thực tế, dự án này trước đây là của Công ty Địa ốc Hoàng Anh Gia Lai (HAGL Land), nhưng sau đó đã được bán lại cho hai doanh nghiệp khác là BIDV và Sài Gòn Mekong dưới dạng bán buôn đứt đoạn, với giá 18 triệu đồng/m2, áp dụng cho 500 căn hộ.

Chỉ có điều, khác với PVL công bố giảm giá để trả nợ ngân hàng, đến điểm này, Sài Gòn Mekong vẫn chưa công bố lý do giảm giá bán căn hộ nói trên. Tất nhiên, cũng không quá khó để hiểu rằng, động thái giảm giá bán căn hộ của Sài Gòn Mekong cũng không nằm ngoài mục đích cắt lỗ, sau khi đã lãnh trọn một quá “hớ” với chủ đầu tư cấp 1.

Theo tính toán của doanh nghiệp này, với việc giảm 3,5 triệu đồng/m2, Sài Gòn Mekong sẽ lỗ khoảng 280 tỷ đồng, lớn hơn nhiều số lỗ 70 tỷ đồng dự tính của PVL. Thậm chí, HAGL Land cũng cho biết sẽ không có bất kỳ một chiết khấu nào cho Sài Gòn Mekong so với giá bán đã được hai bên thỏa thuận trước đó.

Vẫn có kẻ liều?

Thị trường bất động sản xưa nay vốn luôn ẩn chứa nhiều điều khó hiểu đến lạ kỳ. Bởi lẽ, với những người trong cuộc, từ vài năm trở lại đây, họ luôn như người mang bệnh, sống vật vờ trên hàng trăm, hàng nghìn m2 đất hay những dự án, tòa nhà cao chọc trời...nhưng không sao thu được vốn về. Trong khi đó, người dân, khách hàng vẫn cho họ là những ông chủ, đại gia giàu nứt đố đổ vách bởi không ai là không cho rằng, giá bán căn hộ, mảnh đất kia đã là khá rẻ.

Thế cho nên, động thái giảm giá bán đến 30% của PVL và một số doanh nghiệp sau đó vẫn được nhìn bằng con mắt ngờ vực hơn là cảm thông, chia sẻ. Nhưng, cũng chính vì “ngờ vực” đó mà thay vì cất tiền vào két hay chuyển hướng sang lĩnh vực khác, một số doanh nghiệp, nhà đầu tư khác vẫn quyết định ném tiền vào bất động sản với hy vọng: giá giảm thế chứ giảm nữa vẫn có lợi nhuận.

Nổi lên trong số tham vọng đó phải kể đến tập đoàn Dacin (Đài Loan), dù biết thị trường đang rất khó khăn song vẫn quyết định mua đứt 80% cổ phần vốn góp vào dự án khu dân cư  phường Tân Tạo A (quận Bình Thạnh, Tp.HCM) của Công ty Địa ốc Khang An, với giá 300 tỷ đồng.

Giờ đây, thị trường đang ngày càng có xu hướng xấu hơn, song không vì thế mà Dacin tỏ ra quá thất vọng với bản hợp đồng này. Một đại diện của Dacin cho hay, “chúng tôi có chiến lược đầu tư của riêng mình”.

Cùng quan điểm với Dacin, một doanh nghiệp con của Capital Land là CapitaValue Homes Limited cũng đã quyết định mua lại 65% cổ phần của Công ty Quốc Cường Sài Gòn với mức giá khoảng 121 tỷ đồng, trong đó hướng đến mục tiêu chủ yếu là đầu tư bất động sản. Thậm chí trước đó, CapitaValue Homes Limited cũng đã mua lại 70% cổ phần của một dự án chung cư tại phường Bình Trưng Đông (quận 2, Tp.HCM) từ Công ty Khang Điền Sài Gòn.

Còn với giới đầu tư cá nhân, nhỏ lẻ, giao dịch trầm lắng, giá giảm mạnh không có nghĩa là họ rủ nhau tháo chạy hết khỏi thị trường. Thậm chí với một số nhà đầu tư trường vốn, họ còn cho đây là cơ hội khá tốt để ôm vào với giá bèo.

Sợ hãi, lo âu và tham lam, kỳ vọng để rồi mới có kẻ ra - người vào. Thị trường bất động sản Việt Nam xưa nay vẫn thế.

(Các ý kiến bạn đọc được đăng tải không nhất thiết phản ánh quan điểm của Tòa soạn. VnEconomy có thể biên tập lại ý kiến của bạn nếu cần thiết)