“Đất sạch” vẫn chỉ là mơ ước của nhà đầu tư

Dù công tác giải phóng mặt bằng, thu hồi đất đã có những chuyển biến, nhưng thực tế thì nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn rất khó khăn trong việc tiếp cận quỹ “đất sạch”.

Đánh giá trên vừa được nhóm nghiên cứu rà soát pháp luật kinh doanh của Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đưa ra tại buổi công bố kết quả rà soát 16 luật liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp, ngày 30/11.

Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản là hai trong số 16 luật và gần 200 văn bản dưới luật được nhóm chuyên gia rà soát với hơn 2.000 lượt doanh nghiệp. Kết quả cho thấy, ở góc độ nào đấy, các luật trên đã tạo dựng được khung pháp lý tương đối đầy đủ, tạo cơ sở thuận lợi hơn, giảm dần các rào cản để các doanh nghiệp, nhà đầu tư tiếp cận các nguồn lực cũng như thực hiện quyền làm chủ của mình trên thương trường.

Tuy nhiên, kết quả rà soát cũng như những phản hồi từ cộng đồng doanh nghiệp cho thấy, đối với lĩnh vực bất động sản, sự chồng chéo, không đồng nhất trong các quy định của các bộ, ngành, địa phương trong việc cấp phép thủ tục đầu tư, giao đất, thu hồi đất, giải phóng mặt bằng... đang thực sự làm giảm sút sự hấp dẫn trong thu hút đầu tư, dễ gây tác động tiêu cực đến quyền tự do kinh doanh của doanh nghiệp.

Kết quả rà soát cũng cho thấy, tinh thần, thái độ phục vụ của cán bộ, viên chức thuộc bộ máy quản lý công quyền trong việc thực thi các thủ tục hành chính còn yếu kém, rườm rà, phức tạp, đặc biệt là trong việc thực hiện các chính sách ưu đãi đầu tư.

Những bất cập trên thể hiện rõ nhất là trong khâu thu hồi đất, giải phóng mặt bằng..., gây ra nhiều phiền hà cho doanh nghiệp.

TS. Nguyễn Văn Minh, thành viên nhóm rà soát, nói rằng các chuyên gia đã nhận thấy tại nhiều dự án, việc lựa chọn chủ đầu tư theo cơ chế đấu thầu vẫn còn nhiều hạn chế, mang nặng tính hình thức và chưa thoát khỏi cơ chế xin cho nên dễ phát sinh tiêu cực, từ đó tạo ra một môi trường cạnh tranh không lành mạnh giữa các doanh nghiệp.

TS. Minh cho biết, dù nhà nước đã ban hành khá nhiều các cơ chế, chính sách về kinh doanh bất động sản, nhưng vẫn còn nhiều quy định chưa khả thi hoặc chưa phù hợp với tình hình thực tế, dẫn đến quan hệ cung cầu về bất động sản vẫn còn mất cân đối và bất cập. Đơn cử là quy định nhà đầu tư nước ngoài không được tiếp cận đất đai từ các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Việt Nam, mà chỉ có nhận đất từ Nhà nước, đã ảnh hưởng không nhỏ đến nguồn cung bất động sản.

Một thành viên nhóm rà soát cho hay, sự bất cập, chồng chéo trong các luật đã khiến cho các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong việc chấp hành luật pháp cũng như hoạt động kinh doanh của mình. Sự “đá nhau” giữa các luật thể hiện rõ khi các quy định về thời điểm chủ đầu tư dự án bất động sản được huy động vốn từ người mua giữa Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn.

Cụ thể, trong khi các văn bản quy định chủ đầu tư được huy động tiền ứng trước của khách hàng từ nhiều thời điểm khác nhau thì Luật Đất đai chỉ mới cho phép các doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.

Bên cạnh đó, trong khi pháp luật về bất động sản cho phép bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai, thì Luật Đất đai lại nói không với hoạt động này.

Đặc biệt, với quy định không có tính khả thi “nguyên tắc xác định giá đất đảm bảo sát giá thị trường trong điều kiện bình thường” đã vô tình đưa nhiều doanh nghiệp vào tình thế khó xử trong đền bù, giải phóng mặt bằng, dẫn đến khiếu kiện kéo dài, tiến độ dự án ì ạch.

Đã thế, hầu hết các địa phương lại áp dụng quy định giá đất áp dụng cho từng năm không ổn định, ảnh hưởng đến chiến lược kinh doanh cũng như rủi ro giá đất tăng lên gây khó khăn cho doanh nghiệp.

Theo phản ánh của các doanh nghiệp trong nước, dù là “con đẻ” nhưng họ lại không được nhiều đặc ân như các doanh nghiệp nước ngoài trong tiếp cận đất đai bởi quy định “chỉ có doanh nghiệp nước ngoài mới được thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ quá trình thuê” của Luật Đất đai. Chính điều này đã khiến họ cảm thấy không được bình đẳng trong tiếp cận đất đai, cũng như không được đảm bảo quyền tối đa của doanh nghiệp trong quá trình sử dụng đất.

Theo ông Phan Đức Hiếu, thành viên nhóm rà soát, về nguyên tắc, các chuyên gia có thể lượng hóa được những thiệt hại về kinh tế do sự bất cập, hạn chế luật gây ra đối với các doanh nghiệp, nền kinh tế. Tuy nhiên, do nhiều nguyên nhân khác nhau, cũng như thời gian có hạn, nhóm rà soát chưa thể đưa ra được những con số cụ thể về thiệt hại hay giá trị kinh tế có thể tiết kiệm được nếu luật được hoàn chỉnh hơn.

Chủ tịch VCCI Vũ Tiến Lộc cho hay, sau khi hoàn tất rà soát, sắp tới đây, kết quả này sẽ được gửi tới các bộ, ngành liên quan, Chính phủ và Quốc hội để có hướng giải quyết, sửa đổi hợp lý hơn.