VnEconomy > Bất động sản 08:56 (GMT+7) - Thứ Tư, 25/4/2012

Giá bất động sản khó giảm thêm?

Câu chuyện “đáy thị trường” dường như đã trở thành chủ đề chính tại diễn đàn về bất động sản vừa diễn ra...

Giá bất động sản khó giảm thêm?

Các chuyên gia cho rằng, người dân và giới đầu tư hiện đang rất mông lung, hoang mang trước những nhận định về thị trường bất động sản.

Trong khi hầu hết các chủ đầu tư mạnh mẽ khẳng định "bất động sản đã chạm đáy rồi, hãy mua đi" thì không ít ý kiến vẫn cho rằng giờ chưa phải lúc.

Câu chuyện “đáy thị trường” dường như đã trở thành chủ đề chính tại diễn đàn về bất động sản do Hiệp hội bất động sản Việt Nam và Báo Diễn đàn doanh nghiệp tổ chức ngày 24/4.

Theo đánh giá của giới trong nghề, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua một đợt suy thoái kéo dài gần 2 năm qua khiến cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư gặp không ít khó khăn. Thị trường gần như đóng băng, giá bất động sản giảm đến mức “khó có thể giảm thêm được nữa” và có dấu hiệu chạm đáy.  

Thống kê cho thấy, trong quý 1/2012 hơn 350 sàn giao dịch bất động sản trên cả nước đều vắng khách dù có rục rịch trở lại từ tháng 3 vừa qua. Giá bất động sản ở các phân khúc đều tiếp tục giảm giá. Theo một chuyên gia, căng thẳng chưa đến mức tê liệt nhưng cụm từ “phá sản” xuất hiện thường xuyên hơn, nhà đầu cơ ngắn hạn đang dần rút lui thay thế bằng nhà đầu tư dài hạn.

Ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản sẽ có nhiều cơ hội khởi sắc trong quý 2/2012 khi được sự hỗ trợ từ các chính sách nới lỏng tín dụng của Ngân hàng Nhà nước. Bên cạnh đó, thị trường cũng sẽ vận động theo chu kỳ tăng trưởng mới sau một thời gian ngập chìm trong khó khăn.

Đặc biệt, theo ông Mai, việc một số khoản vay sẽ được loại trừ khỏi nhóm “phi sản xuất” như xây dựng, mua nhà để ở, và không giới hạn về nguồn gốc thu nhập...sẽ tạo cơ hội đặc biệt cho bất động sản tăng trưởng nguồn cầu trong thời gian tới.

Ở góc độ chủ đầu tư, chuyên gia này cho rằng, khi tín dụng được nới lỏng, doanh nghiệp bất động sản sẽ được tái cấu trúc các khoản vay. Như vậy, tỷ lệ nợ xấu ngân hàng sẽ giảm, các doanh nghiệp bất động sản có mức tín nhiệm cao sẽ được tiếp cận nguồn vốn mới, thị trường cũng theo đó mà có cơ hội tăng trưởng cả về nguồn cung lẫn cầu.

Cùng quan điểm trên, ông John Gallander – Giám đốc Savills Hà Nội nhìn nhận, chuyện thị trường bất động sản lên xuống là rất bình thường. Chỉ có khó là các chủ đầu tư lại không quyết định được thị trường vào lúc này mà chỉ như là những người quan sát thị trường.

Tuy nhiên, ông cũng cho biết, khảo sát về mức độ hấp dẫn trong đầu tư tư nhân ở Việt Nam trong năm 2012 của một tổ chức quốc tế uy tín cho thấy, bất động vẫn là lĩnh vực kinh doanh hấp dẫn nhất, dù mức độ hấp dẫn đã sụt giảm xuống mức thấp nhất so với 5 cuộc khảo sát trước đó.

“Tôi có 20 năm làm bất động sản tại Mỹ, 5 năm tại Việt Nam, do vậy tôi biết những gì đang diễn ra tại Việt Nam đều giống như nhiều nước khác trên thế giới. Trong năm qua, dù thị trường khó khăn những chúng tôi vẫn bán thành công 900 căn hộ của một dự án ven Hà Nội, tất nhiên là diện tích nhỏ, còn căn hộ lớn vẫn ế”, lãnh đạo Savills cho hay.

Đại diện một số doanh nghiệp bất động sản có mặt tại diễn đàn đều khẳng định, đến thời điểm này, việc họ làm dự án là do tình thế “ném lao phải theo lao”, hoàn toàn không có một chút lợi nhuận nào nếu bán với mức giá hiện nay. Do vậy, điều họ trông chờ là thị trường sẽ có sự thay đổi vào cuối năm với sự tăng lên cả về giao dịch và giá bán.

Thế nhưng, theo một số chuyên gia có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, hầu hết các dự án bất động sản đều có 70 - 80% vốn đầu tư là vay ngân hàng. Do vậy, trong bối cảnh tình hình lãi suất tín dụng vẫn ở mức cao như hiện nay, các doanh nghiệp đang phải chịu áp lực lớn về chi phí vốn, xu hướng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đang được nhiều doanh nghiệp tính đến.

Đặc biệt với những doanh nghiệp mới gia nhập lĩnh vực bất động sản trong khoảng thời gian từ 3 -5 năm trở lại đây, vào thời điểm thị trường đang nóng, nên khi thị trường đóng băng, thời gian thu hồi vốn chậm khiến doanh nghiệp không chịu được áp lực chi phí vốn vay.

Với các dự án đang trong giai đoạn triển khai nhưng doanh nghiệp thiếu vốn hoặc đã hoàn thiện nhưng không bán được hàng, chủ đầu tư buộc phải chọn phương án bán “lúa non” một phần hay toàn bộ dự án để thu tiền về.
 
Theo nhận định của luật sư Trần Vũ Hải, thị trường bất động sản ít nhất phải 2 năm nữa mới bắt đầu có sự chuyển biến tích cực. Bằng chứng là hiện có khá nhiều khách hàng đã đóng tiền vào dự án đang tìm đến văn phòng luật sư của ông xin tư vấn tìm cách rút tiền khỏi dự án.

Do đó, theo chuyên gia này, các doanh nghiệp sắp tới sẽ còn phải mệt mỏi nhiều với bất động sản. Hơn lúc nào hết, chủ đầu tư phải nhìn thẳng vào sự thật, phải mạnh dạn cắt lỗ, không nên kỳ vọng nhiều vào sự phục hồi của thị trường trong ngắn hạn.

“Tôi kinh doanh bất động sản từ năm 90 của thế kỷ trước nhưng rốt cuộc vẫn thất bại. Do đó, tôi tin rằng, giá phải giảm từ 30 -50% nữa mới kích được sức mua trên thị trường. Các chủ đầu tư sắp tới sẽ còn mệt mỏi nhiều với bất động sản đấy”, ông Hải nói.

TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng nhận định, từ nay đến cuối năm vẫn chưa thể bắt đầu chu kỳ đi lên của thị trường bất động sản. Bởi lẽ, theo nhận định kinh tế năm 2012 vẫn là năm đầy khó khăn, mà bất động sản như một nhiệt kế, kinh tế đất nước suy giảm hạ nhiệt thì nhiệt độ của bất động sản khó mà ấm lên được.

Bình luận về diễn biến thị trường, TS. Cấn Văn Lực (Ngân hàng BIDV) cho rằng, vấn đề cốt yếu hiện nay của thị trường bất động sản không phải là khó vay tiền mà là do sức cầu rất yếu. Khảo sát của ngân hàng này cho thấy, tâm lý của người dân đang rất hoang mang chưa biết đầu tư theo hướng nào, vì vậy họ chỉ nghe ngóng chờ đợi.

Nhìn nhận về triển vọng thị trường, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Tống Văn Nga cho rằng, thị trường sẽ tiếp tục khó khăn bởi không hy vọng rằng, lãi suất vay sẽ giảm về 10 – 12%. Hơn nữa, một khi giá đất vẫn quá cao thì khó có cách nào có thể giảm được giá bất động sản xuống được.
  Bình luận (17)
Các ý kiến bạn đọc được đăng tải không nhất thiết phản ánh quan điểm của Tòa soạn. VnEconomy có thể biên tập lại ý kiến của bạn nếu cần thiết. Đang hiển thị 10/17 bình luận.
  • Không phải vấn đề là giá cả bất động sản đã đến đáy hay lên đỉnh chưa. Mà là giá đã phù hợp với thu nhập người dân trung bình chỉ có 3 triệu đồng một tháng mà hai vợ chồng còn phải nuôi con nhỏ. Khi nào giá cả gặp nhau thì thị trường sẽ ấm lên.

    23:05 (GMT+7) - Thứ Hai, 30/4/2012 Trả lời Thích
  • Thực ra các công ty tư vấn BĐS như Savills thì họ toàn ký hợp đồng phân phối dự án cho các chủ đầu tư, nên phát biểu làm sao mà khách quan cho được, và cũng chả đứng trên quan điểm bảo vệ người mua đâu mà...

    Trong số 900 căn hộ được bán ra mà ông lãnh đạo Savills thì có nghe nói phần lớn là bookings thôi, đến ngày trả tiền thì sao?

    Cứ nhìn vào các dự án đã hoàn thành xem số % căn hộ được lấp kín là bao nhiêu thì biết ngay thị trường có cung cầu thực sự hay đầu cơ thôi...

    Thời đầu cơ khi thị trường còn nóng thì dân đầu cơ hy vọng mua hôm nay, ngày mai giá lên thì bán... Nhưng hôm nay khi thị trường không còn nóng nữa, thì người ta mua chỉ tính về nhu cầu ở thực sự hoặc cho thuê lại, nhưng với giá bđs vẫn như vậy thì việc cho thuê lại có thời gian hoàn vốn bao lâu, các nhà đầu tư tự trả lời đc để quyết định có đầu tư tiếp vào bđs nữa không hay thà mang gửi tiền vào NH để giảm rủi ro mất giá tiền tệ...

    10:51 (GMT+7) - Chủ Nhật, 29/4/2012 Trả lời Thích
  • BĐS và ô tô ở Việt nam đều có đặc điểm giống nhau là không bao giờ có giá thấp cả. Tại sao ư?

    Ô tô thì mọi người đều biết làm gì có đường sá mà cho tự do phát triển, mà hạn chế tăng thuế lên thì đắt là đúng rồi.

    Còn BĐS thì do đặc điểm chỉ tập trung chủ yếu ở hà nội và sài gòn chứ không có tính phân chia ra nhiều thành phố như các nước khác. Khi cả nước dồn về 2 thành phố thì giá làm sao mà thấp được.

    17:03 (GMT+7) - Thứ Năm, 26/4/2012 Trả lời Thích
  • Thực tế sau vài hôm hồ hởi do nới lỏng tín dụng BĐS chủ yếu do khâu truyền thông, nhưng do không giải quyết được bản chất vấn đề về giá cả, cung cầu, khả năng sinh lời... nên lại ỉu xìu tịt ngóp, nhiều anh nhanh tay đã thoát được hàng.

    Thực tế vẫn là thực tế, chu kỳ vẫn là chu kỳ.

    Đúng là rút củi đáy nồi mới là thượng sách và 36 chước thì chước chuồn vẫn hơn.

    16:45 (GMT+7) - Thứ Năm, 26/4/2012 Trả lời Thích
  • Chúng ta nên tin là giá bất động sản của chúng ta không thể giảm hơn. Vì giá BĐS của chúng ta luôn đạt tầm cao quốc tế vì vậy người mua cũng phải đạt tài chính tầm quốc tế còn ai không đủ tiền tầm quốc tế thì đừng tham gia kẻo không kịp ngáp hoặc cố tích lũy tầm khoảng 30 năm nữa cho đủ nhé.

    Thôi đời mình không mua được thì để đời con cháu mua được vậy. Luôn sống để hy vọng nhé.

    11:01 (GMT+7) - Thứ Năm, 26/4/2012 Trả lời Thích
  • Tôi đồng ý với các bạn. Năm 2010, 2011 chủ tịch TDH cũng nói là giá khó giảm thêm. Cuối năm 2011 ông phải thừa nhận thị trường BĐS đang vào vùng đen tối.

    10:59 (GMT+7) - Thứ Năm, 26/4/2012 Trả lời Thích
  • @Chi Vu Dai: bản thân từ "nhu cầu" (demand) là đã tính đến khả năng/mức độ sẵn sàng chi tiêu (ability/willingness to pay) rồi anh ạ. Thế nên khi người dân không mua vì không có tiền, tức là sức mua yếu, thì khi đó vẫn phải coi là "nguồn cầu yếu". Nói như thế là đúng chứ không sai!

    Nhu cầu luôn luôn là một khái niệm bị ảnh hưởng bởi giá cả, bởi nếu không coi như thế thì nhu cầu là vô biên, cái gì mà chả muốn.

    Lấy ví dụ: bản thân tôi hiện tại cũng chẳng có nhu cầu mua 1 cái mũ lưỡi trai. Nhưng nếu có ai đó đột nhiên cho tôi 1 cái mũ lưỡi trai miễn phí (tức là chi phí = 0), thì khi đó nhu cầu có 1 cái mũ lưỡi trai của tôi lại tăng lên thôi.

    09:18 (GMT+7) - Thứ Năm, 26/4/2012 Trả lời Thích
  • Nói giá bất động sản khó giảm thêm chỉ là để "kích cầu" thôi. Thời gian tới khi các ngân hàng áp lực hơn trong việc giải quyết đống nợ bất động sản thì chưa biết giá là bao nhiêu...

    09:13 (GMT+7) - Thứ Năm, 26/4/2012 Trả lời Thích
  • Vừa rồi là một quyết định mạo hiểm có thể sai lầm của NHNN trong khi chưa khắc phục sai lầm trong quá khứ của những năm trước, khi lượng vốn lớn trong nền kinh tế nằm ở bất động sản làm tê liệt các ngành khác do thiếu vốn cho sản xuất, nay đổ thêm vào đó nhưng thị trường đang ở mức khủng hoảng thừa giá cao nên phải mất 5 -7 năm mới tiêu hoá nổi khối lượng nhà cửa đã đầu cơ, đầu tư với mức giá cao hiện tại, giá bất động sản tiếp tục giảm và đống nợ khó trả cứ tăng lên, một chu kỳ liên tiếp do chính sách tạo ra. Tuy sau này người mua được lợi nhưng đã không có tiền mua được.

    08:49 (GMT+7) - Thứ Năm, 26/4/2012 Trả lời Thích
  • Đúng như có bạn đã viết. Nên cắt lỗ là thức thời nhất. Anh có để bao lâu cũng chẳng có khách mua .Tiền chôn vào vốn đầu tư chẳng sinh sôi nảy nở gì cả . Còn đi vay thì càng chết. Cứ mỗi năm anh lại mất thêm 20%. Cớ gì không bán giảm 20% trở lên. Để rồi vốn sinh lãi chỗ khác gỡ cái rẹt. Làm ăn có lời có lỗ. Biết cắt lỗ cũng giống như biết chốt lời. Ham lời nữa để rồi cơ hội qua mất. Số luợng cần rất nhiều. Nhưng có tiền mua theo giá dự án rất rất ít.

    21:49 (GMT+7) - Thứ Tư, 25/4/2012 Trả lời Thích
Xem tiếp bình luận
Bình luận của bạn
Để thuận tiện cho việc đăng tải, bạn vui lòng nhập các ý kiến phản hồi bằng tiếng Việt có dấu.
Gõ Telex Gõ VNI
Chọn hình đại diện cho bình luận của bạn?