“Năm 2011, thống kê của công ty chúng tôi, mỗi tháng Hà Nội vẫn có 4 - 5.000 giao dịch nhà đất hiện hữu, tức là vào ở ngay được. Trong khi giao dịch nhà dự án gần như bằng không. Nhu cầu mua nhà để ở tại Hà Nội vẫn không hề giảm, tất nhiên với giá vừa phải, chấp nhận được”.

Đó là nhận xét của ông Nguyễn Tuấn Việt, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản Wikinhadat. VnEconomy đã có cuộc trò chuyện với chuyên gia này về những diễn biến trên thị trường bất động sản hiện nay.

Rất nhiều chủ dự án, doanh nghiệp bất động sản hiện gặp khó khăn đều đổ lỗi cho Nhà nước thắt tín dụng, lãi suất cao khiến đầu vào lẫn đầu ra của họ đều gặp khó, ông nghĩ gì về phản hồi này?

Theo tôi thị trường có thế nào đi chăng nữa thì vẫn luôn có những giao dịch tự nhiên, thị trường sụt giảm thì chắc chắn vẫn phải có một bộ phận đi tìm mua nhà để ở, giống như đi mua quần, mua áo để mặc vậy.

Hầu hết các chủ đầu tư trước đây đều có quan niệm đã xây thì sẽ bán được, không cần làm marketing, quảng bá dự án, và thực tế là bất động sản xây lên đều rơi vào tay giới đầu cơ là chủ yếu.

Thế nhưng, khi kinh tế suy giảm, lực lượng này đang rút khỏi thị trường, buộc chủ đầu tư phải bán cho người có nhu cầu thực. Nhưng tiếc là trong một thời gian dài trước đó, rất nhiều chủ đầu tư bất động sản dường như không phải là những người kinh doanh thực thụ.

Thực tế, trong nhiều năm qua, nhiều chủ đầu tư không nhận ra một điều tối thiểu rằng, bất kỳ doanh nghiệp nào muốn bán được sản phẩm đều phải trích một phần không nhỏ cho chi phí cho quảng cáo, tiếp thị... Nhiều doanh nghiệp bất động sản làm dự án không bao giờ có khái niệm nhà mẫu cho khách xem. Mọi thiết kế căn hộ, biệt thự... chỉ được quảng bá sơ qua vài nét vẽ trên giấy, nhưng vì đầu cơ nhiều nên người ta dễ dàng bỏ tiền ra ôm về.

Chính việc thiếu coi trọng marketing, tư vấn một cách thuyết phục đối với những người có nhu cầu thực, tức là họ mua nhà để ở về sự tiện nghi của dự án, sự tiện lợi khi sinh sống trong các tòa nhà... đã khiến cho người dân hiện vẫn chưa thật “mặn mà” với nhà dự án, trong khi nếu so sánh thì giá của nó lại rẻ hơn nhà đơn lẻ trong khu dân cư hơn rất nhiều. Tất nhiên, đến thời điểm này cũng đã có nhiều doanh nghiệp bắt đầu nhận ra giá trị của marketing, quảng bá dự án.

Tóm lại, theo tôi, chủ đầu tư bất động sản trong bối cảnh thị trường khó khăn hiện nay, muốn bán được sản phẩm cần có đủ 3 yếu tố: biết cách làm marketting, đảm bảo tiến độ, chất lượng và đặc biệt phải tôn trọng khách hàng thông qua những cam kết trước và sau bán hàng.

Ngoài những nguyên nhân như ông nói trên, có lý do gì khiến thị trường bất động sản bế tắc nữa hay không?

Tôi nghĩ đó chính là việc thiếu niềm tin vào thị trường minh bạch, thiếu một kênh thông tin đầy đủ. Cũng có nhiều chủ đầu tư làm rất tốt, nhưng thông tin không đến được người tiêu dùng và ngược lại.

Bên cạnh đó là yếu tố tâm lý đám đông, không ít người có tiền nhưng trong giai đoạn này vẫn đang dừng lại, nghe ngóng.

Có nguyên nhân từ giá vẫn quá cao không, thưa ông?

Thực tế thì nếu so với năm ngoái thì giá nhiều phân khúc, dự án đã giảm tương đối. Chẳng hạn như nhà đơn lẻ hiện đã giảm hơn 20%. Còn nhà dự án thì có một số giá vẫn cao, một số có giảm giá.

Nhưng dù thế nào thì chúng ta phải trở lại câu hỏi, vậy chủ đầu tư đã thực sự là những người kinh doanh chưa. Tôi biết hiện vẫn rất nhiều người muốn mua nhà chung cư để ở, song họ chưa có được một sự tư vấn, thuyết phục từ chủ đầu tư về những tiện ích khi sống trong chung cư như các nước khác.

Phương thức tìm mua nhà của người dân hiện nay vẫn chủ yếu là đọc báo, lên mạng hay tự tìm đến khu vực họ có ý định mua nhà để dò hỏi. Thế cho nên, tôi cho rằng câu chuyện marketing của nhiều chủ đầu tư chưa thực sự có hiệu quả.

Còn giá của mỗi dự án cụ thể sẽ phụ thuộc vào sự linh hoạt của chủ đầu tư, tự điều chỉnh theo tín hiệu thị trường chứ không thể nói thế nào là giá hợp lý. Nếu giá giảm thì cũng là dấu hiệu tốt để kéo thanh khoản thị trường lên.

Vừa qua có một doanh nghiệp đã công bố kết quả nghiên cứu, phân tích giá thành của các sản phẩm bất động sản như nhà chung cư, biệt thự... và kết luận, giá chào bán hiện nay tại nhiều dự án đã sát giá thành. Trong khi nhiều chuyên gia vẫn cho rằng, bất động sản vẫn lãi lớn?

Tôi cũng không có ý phán đoán doanh nghiệp bất động sản hiện lỗ hay lãi, vì thực tế giá thành một m2 xây dựng, chi phí nhân công, vật liệu...  có thể tính được, nhưng giá “lobby” dự án, giá họ phải trả lãi vay ngân hàng thì những người ngoài cuộc không thể tính được.

Kể cả khi ai đó nói rằng chủ đầu tư lãi nhiều nhưng họ vẫn bán được hàng thì đó vẫn là điều bình thường, chứng tỏ đó vẫn là một ngành kinh doanh tốt. Còn nếu họ không bán được hàng, thua lỗ thì khi đó thị trường sẽ tự điều chỉnh.

Ông nghĩ, với thực tế thị trường trầm lắng như hiện nay, Nhà nước nên hỗ trợ hay cứ để cho giá tiếp tục giảm?

Hôm vừa rồi tôi có đọc được thông tin đề xuất thành lập Ngân hàng Xây dựng. Tôi cho rằng đó là ý kiến hay. Bởi, đó là ngân hàng sẽ quy về một mối. Các ngân hàng, chủ đầu tư phải thông qua nó nên chức năng thẩm định của ngân hàng này sẽ tốt hơn. Hơn nữa, khi quản lý nhà nước cũng sẽ dễ quản lý hơn.

Còn việc để thị trường “chết” hay “sống”, tôi cho rằng không thể trả lời câu hỏi này theo A hay là B, mà phải là cả A và B. Bởi lẽ, nếu để cho nó “chết” hết thì có vẻ như là người dân có thể mua được nhà giá rẻ, nhưng thực ra lúc đó đời sống nhân dân sẽ bị ảnh hưởng rất nặng, vì xương sống của nền kinh tế chính là hệ thống ngân hàng, nếu vỡ tín dụng thì dân càng khó. Ai cũng biết, không ít các ngân hàng thương mại mới là chủ đích thực của các dự án bất động sản.

Tất nhiên, nếu tiếp tục tăng tín dụng như trước thì cũng không nên mà phải có một cái lưới để thanh lọc các doanh nghiệp, không thể để tình trạng các doanh nghiệp đua nhau làm dự án bất động sản, bất chấp năng lực, hiệu quả.