Sau 8 năm thi hành, Luật Đất đai đã bắt đầu bộc lộ những khuyết điểm cần được chỉnh sửa, theo đánh giá của các chuyên gia pháp lý tham gia dự án rà soát Luật Đất đai của Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI).

Theo đánh giá của nhóm rà soát, Luật Đất đai vẫn còn sự phân biệt nhất định về cơ chế tiếp cận đất giữa các nhóm đối tượng khác nhau, dẫn tới việc quyền tự do kinh doanh của doanh nghiệp không được bảo đảm đầy đủ và có sự đối xử không bình đẳng.

Thực tiễn cũng ghi nhận hiện tượng các nhà đầu tư mới được phép tiếp cận vốn vay của tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam nhưng chưa được phép vay tiền của tổ chức tín dụng nước ngoài.   

Công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để bàn giao đất cho nhà đầu tư vẫn là khó khăn rất lớn.

Nhà đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ phía tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Việt Nam. Do đó, nhà đầu tư nước ngoài chỉ có cơ hội duy nhất tiếp cận đất đai từ Nhà nước, hạn chế các quyền chuyển quyền sử dụng đất trong thị trường thứ cấp.

Các quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành đã bao quát 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai và xây dựng bộ máy cơ quan quản lý nhà nước từ trung ương đến địa phương có sự tham mưu của hệ thống cơ quan quản lý chuyên ngành về đất đai. Tuy nhiên, sự phối hợp giữa các cơ quan nhà nước có thẩm quyền hành chính và cơ quan chuyên ngành để thực hiện các quy định về quản lý nhà nước về đất đai chưa được tốt.

Thực tiễn thi hành Luật Đất đai cũng đang đưa đến nhiều vấn đề mới cần giải quyết.

Chẳng hạn, quy hoạch sử dụng đất của cả nước và quy hoạch của ngành và địa phương chưa được tính toán đầy đủ các yếu tố của phát triển, nhiều quy hoạch tự phát phá vỡ quy hoạch chung.

Quỹ đất quy hoạch cho phát triển công nghiệp đang thực hiện theo kiểu phong trào tại các địa phương khiến lãng phí nguồn lực đất đai mà điển hình là diện tích lấp đầy mới chiếm 46% tại 264 khu công nghiệp ở Việt Nam. Điều này cũng khiến sự bất bình của một bộ phận nông dân bị mất đất nhưng sử dụng lãng phí cho phát triển công nghiệp.

Các điều kiện về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đến nay vẫn thiếu chính xác, đặc biệt trong trường hợp yêu cầu đối với doanh nghiệp khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là phải sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả...

Vẫn theo các chuyên gia, có rất nhiều vấn đề đang đặt ra trong thực tiễn, chẳng hạn thế nào là giá đất sát giá thị trường trong điều kiện bình thường. Trên thực tế, điều này đã không được lý giải một cách đầy đủ.

Trong khi đó, quy hoạch sử dụng đất với kỳ quy hoạch là 10 năm và kỳ kế hoạch sử dụng đất là 5 năm không tương thích với thời hạn giao đất, cho thuê đất là 50 năm. Các doanh nghiệp sẽ gặp nhiều khó khăn trong chiến lược kinh doanh của mình nếu như không thể nắm được quy hoạch sử dụng đất.

Mặc dù vậy, báo cáo sơ bộ của nhóm rà soát Luật Đất đai cũng cho thấy, sau 8 năm thi hành, tác động tích cực nhất của luật này là các doanh nghiệp được tiếp cận đất đai một cách dễ dàng, do khả năng mở rộng quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất.

Điều này đã tác động một cách tích cực đến chiến lược kinh doanh của các doanh nghiệp ngay từ đầu, họ không phải cân nhắc nhiều khi tiếp cận đất đai thông qua cơ chế hành chính.

Mặt khác, đối với các doanh nghiệp Việt Nam và người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thêm cơ hội được nhận quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp khác thông qua các giao dịch dân sự về đất đai.

Bên cạnh đó, thủ tục hành chính về đất đai và các thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đã được cải cách đáng kể, qua đó góp phần vào việc giảm chi phí tiếp cận đất đai và nhanh chóng đưa đất đai mặt bằng vào sản xuất kinh doanh.