TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Thu hồi đất theo chính sách mới: Người mừng, kẻ than
Nghị định 69 đã ảnh hưởng lớn tới các địa phương có nhiều dự án, chủ đầu tư và cả đối tượng thụ hưởng lợi ích từ chính sách mới
Nghị định 69 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư đã ảnh hưởng lớn tới các địa phương có nhiều dự án, chủ đầu tư và cả những đối tượng thụ hưởng lợi ích từ chính sách mới
Tại Hà Nội, tiền bồi thường khi thu hồi đất tại các dự án có nơi tăng thêm 5 lần, chưa kể hàng loạt các khoản hỗ trợ khác cho người bị thu hồi đất.
Về nguyên tắc, những phương án đã được phê duyệt trước ngày 1/10/2010, ngày nghị định mới của Chính phủ (Nghị định số 69/2009/NĐ–CP) quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư có hiệu lực, sẽ tiếp tục áp dụng theo quy định cũ.
Nhưng theo nhiều doanh nghiệp, đó là trên giấy tờ, còn thực tế chắc chắn người dân sẽ đòi hỏi được áp dụng nghị định mới để hưởng chênh lệch giá trên cùng một dự án. Hiện nhiều dự án đang phải làm cầm chừng hoặc tạm dừng để xin phương án xử lý cụ thể của thành phố.
Nhanh là thắng
Nhằm tạo lực đẩy nhanh tiến độ các dự án, Hà Nội đã vận dụng kịch khung giá mà Nghị định 69 cho phép, áp dụng khung hỗ trợ tối đa 5 lần giá đất nông nghiệp.
Chính sách mới giúp người bị thu hồi đất đỡ thua thiệt hơn trước. Một sào đất trước đây tiền bồi thường hỗ trợ chỉ vài chục triệu đồng nay lên tới hàng trăm triệu đồng.
Cụ thể, theo Trưởng ban Giải phóng mặt bằng Thành phố Nguyễn Đức Biền, với mức giá bồi thường cũ, khu vực Đông Anh, Sóc Sơn chỉ được bồi thường khoảng 70 triệu đồng/sào, áp dụng theo Nghị định 69 mức bồi thường có thể lên tới 360 triệu đồng/sào.
Ngoài ra còn phải kể tới các khoản hỗ trợ chỗ ở, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, hỗ trợ sản xuất và đời sống… đều được nâng lên gấp vài lần.
Theo ông Đàm Văn Thông, Phó chủ tịch Uỷ ban Nhân dân huyện Hoài Đức, nơi tập trung hàng loạt dự án đô thị thuộc loại “hot” thời gian gần đây, chưa kể khoản bồi thường, chỉ tính riêng tiền hỗ trợ các loại đối với đất nông nghiệp đã tăng từ 162.000 đồng/m2 trước đây lên 810.000 đồng/m2. Người bị thu hồi đất được lợi nhiều hơn vì cả thành phố và huyện đều vận dụng kịch khung chính sách cho phép.
Các doanh nghiệp, chủ đầu tư những dự án đang triển khai đón nhận tác động của Nghị định 69 và Quyết định 108 của Uỷ ban Nhân dân thành phố Hà Nội mỗi nơi một sắc thái.
Ông Đoàn Châu Phong, Phó tổng giám đốc Tổng công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam Vinaconex cho biết, việc giải phóng mặt bằng để thi công tuyến cao tốc Láng – Hòa Lạc cơ bản đã được Vinaconex giải quyết xong, chỉ còn vướng khoảng 34,5 ha tại nút giao với đường 21 thuộc địa bàn Thạch Thất. Ông Phong cũng chính là người “lĩnh ấn” chịu trách nhiệm giải phóng mặt bằng cho khu đô thị mới Bắc An Khánh, đang gây sốt trên thị trường bất động sản thời gian gần đây.
Theo ông Phong, về nguyên tắc địa phương có ban giải phóng mặt bằng phục vụ dự án. Nhưng để được việc, chủ đầu tư thường phải xắn tay vào cùng lo với họ. Ông Phong cho biết, nhiều lúc ông phải đích thân xuống từng khu vực để thuyết phục, vận động dân giao đất không khác gì một cán bộ dân vận.
“Giải phóng mặt bằng là khâu hết sức quan trọng quyết định tiến độ dự án nên chúng tôi làm bất kể thời gian, kể cả làm ngoài giờ và có chế độ bồi dưỡng cho anh em. Khu Bắc An Khánh chúng tôi đốc thúc ráo riết nên mọi việc đã xong cách đây vài tháng, phải làm thật nhanh chứ để đến bây giờ thì cực kỳ mệt”, ông Phong nói như trút gánh nặng.
Tuy nhiên không phải khu vực nào cũng được suôn sẻ như Bắc An Khánh. Mấy tháng trước, ông Phan Văn Mạnh, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Phát triển địa ốc Cienco 5 Land đặt mục tiêu sẽ nhanh chóng “làm sạch” xong khoảng 80% mặt bằng dự án đường trục phía Nam Hà Tây (cũ) với tuyến đường dài mấy chục cây số cùng ba khu đô thị với diện tích khoảng 600 ha trong tháng 10/2009. Tất cả đã được Cienco 5 Land phối hợp với địa phương chuẩn bị khá kỹ lưỡng từ quỹ đất dịch vụ đến kinh phí bồi thường, hỗ trợ.
Đùng một cái, Nghị định 69 đảo lộn tất cả kế hoạch trước đó của doanh nghiệp vì hầu như các dự án của Cienco 5 Land chưa được phê duyệt kế hoạch đền bù, hỗ trợ. Theo đó, kinh phí chi cho giải phóng mặt bằng sẽ đội lên gấp 5 lần, chủ đầu tư phải vay vốn ban đầu nhiều hơn mặc dù kinh phí bồi thường của doanh nghiệp sẽ được khấu trừ vào tiền sử dụng đất. Điều này là một khó khăn không nhỏ đối với doanh nghiệp địa ốc trong nước vốn không có tiềm lực tài chính. Hơn nữa, Chính phủ lại vừa quyết định siết nguồn cung tín dụng để ngăn chặn lạm phát, Ngân hàng Nhà nước đã cụ thể hóa bằng cách tăng lãi suất cơ bản lên 8%/năm.
Ông Mạnh cho biết, với diễn biến mới như vậy, khả năng nhanh nhất phải hết quý 1/2010, dự án của công ty ông mới cơ bản hoàn tất quá trình giải phóng mặt bằng.
Chưa hết vướng
Trao đổi với VnEconomy, ông Đàm Văn Thông, Phó chủ tịch Uỷ ban Nhân dân huyện Hoài Đức cho rằng, bản chất của việc đơn giá đền bù cao về đất không ảnh hưởng quá nhiều đến doanh nghiệp đầu tư vì tiền đền bù đất được trừ vào tiền thuê đất, tiền sử dụng đất phải nộp. Nghị định mới được áp dụng với những điều như trên thì người dân thực sự có lợi.
Tuy nhiên, đứng ở góc nhìn của người làm kinh tế, ông Thông thừa nhận, việc đơn giá đền bù cao dẫn đến chi phí đền bù cao. Hiện nay, tại các địa phương đã xây dựng khung giá đền bù năm 2010, dự kiến khung giá sẽ gấp 1,5-2 lần, thậm chí có nơi đến 3-5 lần, như vậy sẽ ít nhiều tác động đến thị trường nhà đất.
Mặt khác, các dự án đang thực hiện dở dang công tác bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ chịu ảnh hưởng rất lớn chênh lệch giá đền bù giữa các hộ dân đã đền bù và đang, chưa đền bù.
Ông Thông đặc biệt nhấn mạnh đến sự biến động cao của suất đầu tư liên quan đến bố trí ngân sách các dự án công trình hạ tầng đang gây sức nặng cho ngân sách Nhà nước. Ví dụ ở huyện Hoài Đức, một ha đất xây dựng trường học giá bồi thường hiện đã lên tới khoảng 10 tỷ đồng, gấp nhiều lần thời điểm trước.
Câu chuyện hỗ trợ bằng đất hay bằng tiền vẫn là một vấn đề nan giải giữa những khu vực giáp ranh và vùng xa xôi. Những khu vực ít đô thị hóa, giá đất thấp, người dân có lợi rõ rệt khi được bồi thường hỗ trợ bằng tiền, nhưng đối với các khu vực đang đô thị hóa mạnh, giá đất leo thang chóng mặt như An Khánh, Kim Chung Di Trạch thì người dân lại chịu thiệt thòi hơn khi nhận tiền bồi thường, hỗ trợ.
Trước đây, người bị thu hồi đất thực hiện dự án được hưởng một suất đất dịch vụ để ổn định đời sống. Tuy nhiên, tại Hà Nội do quỹ đất hạn hẹp và do quy hoạch phát triển Thủ đô nên thành phố quyết định không hỗ trợ bằng đất. Quy định này vô tình khiến người bị thu hồi đất nếu nhận tiền sẽ thua thiệt hơn là nhận đất dịch vụ.
Theo Phó tổng giám đốc Tập đoàn Nam Cường Nguyễn Đỗ Việt, một lô đất dịch vụ tại khu đô thị mới Dương Nội hiện có giá thị trường cả tỷ đồng. Hơn nữa, về góc độ nào đó đất dịch vụ còn cung cấp tư liệu sản xuất cho người nông dân mưu sinh khi không còn ruộng canh tác. Điều này có ý nghĩa và quý hơn nhiều việc đưa cho người dân mất đất một mớ tiền, để rồi việc quản lý kém số tiền này của người dân, nếu có, sẽ sinh ra vô số những hệ lụy khác.
Tuy nhiên, rắc rối ở chỗ cùng một khu vực, thậm chí ngay cùng một dự án có khi phải áp dụng hai chính sách khác nhau. Như khu Dương Nội mới giải phóng mặt bằng xong khoảng 40% áp dụng theo cơ chế cũ, phần còn lại phải thực hiện theo Nghị định 69 vì chưa phê duyệt phương án đền bù, hỗ trợ, cũng có nghĩa là không còn đất dịch vụ nữa.
Bị thiệt, liệu người dân có dễ dàng bàn giao đất cho chủ đầu tư hay không là một câu hỏi lớn. Cả ông Mạnh và ông Việt đều thừa nhận đây là vấn đề vướng mắc lúc giao thời, chính sách là chính sách còn thực tế cuộc sống nhiều khi rất cần có sự linh hoạt.
Nam Cường và Cienco 5 Land đều nói sẽ kiến nghị với Uỷ ban Nhân dân thành phố Hà Nội để tìm hướng giải quyết hợp tình hợp lý, hài hòa lợi ích các bên.
Còn ông Thông thừa nhận ở những vùng có lợi thế giá đất như Hoài Đức, việc hỗ trợ bằng đất cơ bản có lợi hơn việc hỗ trợ bằng tiền. Và hiện tại huyện này còn 3,4 dự án đang vướng vấn đề trên đã báo cáo thành phố, khả năng sẽ được tiếp tục thực hiện theo cơ chế cũ.
Theo ông Thông, để linh hoạt trong xử lý, cần xem xét những vướng mắc của từng dự án cụ thể, trường hợp đặc biệt phải báo cáo thành phố để đưa ra những cơ chế giải quyết cụ thể.
Tại Hà Nội, tiền bồi thường khi thu hồi đất tại các dự án có nơi tăng thêm 5 lần, chưa kể hàng loạt các khoản hỗ trợ khác cho người bị thu hồi đất.
Về nguyên tắc, những phương án đã được phê duyệt trước ngày 1/10/2010, ngày nghị định mới của Chính phủ (Nghị định số 69/2009/NĐ–CP) quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư có hiệu lực, sẽ tiếp tục áp dụng theo quy định cũ.
Nhưng theo nhiều doanh nghiệp, đó là trên giấy tờ, còn thực tế chắc chắn người dân sẽ đòi hỏi được áp dụng nghị định mới để hưởng chênh lệch giá trên cùng một dự án. Hiện nhiều dự án đang phải làm cầm chừng hoặc tạm dừng để xin phương án xử lý cụ thể của thành phố.
Nhanh là thắng
Nhằm tạo lực đẩy nhanh tiến độ các dự án, Hà Nội đã vận dụng kịch khung giá mà Nghị định 69 cho phép, áp dụng khung hỗ trợ tối đa 5 lần giá đất nông nghiệp.
Chính sách mới giúp người bị thu hồi đất đỡ thua thiệt hơn trước. Một sào đất trước đây tiền bồi thường hỗ trợ chỉ vài chục triệu đồng nay lên tới hàng trăm triệu đồng.
Cụ thể, theo Trưởng ban Giải phóng mặt bằng Thành phố Nguyễn Đức Biền, với mức giá bồi thường cũ, khu vực Đông Anh, Sóc Sơn chỉ được bồi thường khoảng 70 triệu đồng/sào, áp dụng theo Nghị định 69 mức bồi thường có thể lên tới 360 triệu đồng/sào.
Ngoài ra còn phải kể tới các khoản hỗ trợ chỗ ở, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, hỗ trợ sản xuất và đời sống… đều được nâng lên gấp vài lần.
Theo ông Đàm Văn Thông, Phó chủ tịch Uỷ ban Nhân dân huyện Hoài Đức, nơi tập trung hàng loạt dự án đô thị thuộc loại “hot” thời gian gần đây, chưa kể khoản bồi thường, chỉ tính riêng tiền hỗ trợ các loại đối với đất nông nghiệp đã tăng từ 162.000 đồng/m2 trước đây lên 810.000 đồng/m2. Người bị thu hồi đất được lợi nhiều hơn vì cả thành phố và huyện đều vận dụng kịch khung chính sách cho phép.
Các doanh nghiệp, chủ đầu tư những dự án đang triển khai đón nhận tác động của Nghị định 69 và Quyết định 108 của Uỷ ban Nhân dân thành phố Hà Nội mỗi nơi một sắc thái.
Ông Đoàn Châu Phong, Phó tổng giám đốc Tổng công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam Vinaconex cho biết, việc giải phóng mặt bằng để thi công tuyến cao tốc Láng – Hòa Lạc cơ bản đã được Vinaconex giải quyết xong, chỉ còn vướng khoảng 34,5 ha tại nút giao với đường 21 thuộc địa bàn Thạch Thất. Ông Phong cũng chính là người “lĩnh ấn” chịu trách nhiệm giải phóng mặt bằng cho khu đô thị mới Bắc An Khánh, đang gây sốt trên thị trường bất động sản thời gian gần đây.
Theo ông Phong, về nguyên tắc địa phương có ban giải phóng mặt bằng phục vụ dự án. Nhưng để được việc, chủ đầu tư thường phải xắn tay vào cùng lo với họ. Ông Phong cho biết, nhiều lúc ông phải đích thân xuống từng khu vực để thuyết phục, vận động dân giao đất không khác gì một cán bộ dân vận.
“Giải phóng mặt bằng là khâu hết sức quan trọng quyết định tiến độ dự án nên chúng tôi làm bất kể thời gian, kể cả làm ngoài giờ và có chế độ bồi dưỡng cho anh em. Khu Bắc An Khánh chúng tôi đốc thúc ráo riết nên mọi việc đã xong cách đây vài tháng, phải làm thật nhanh chứ để đến bây giờ thì cực kỳ mệt”, ông Phong nói như trút gánh nặng.
Tuy nhiên không phải khu vực nào cũng được suôn sẻ như Bắc An Khánh. Mấy tháng trước, ông Phan Văn Mạnh, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Phát triển địa ốc Cienco 5 Land đặt mục tiêu sẽ nhanh chóng “làm sạch” xong khoảng 80% mặt bằng dự án đường trục phía Nam Hà Tây (cũ) với tuyến đường dài mấy chục cây số cùng ba khu đô thị với diện tích khoảng 600 ha trong tháng 10/2009. Tất cả đã được Cienco 5 Land phối hợp với địa phương chuẩn bị khá kỹ lưỡng từ quỹ đất dịch vụ đến kinh phí bồi thường, hỗ trợ.
Đùng một cái, Nghị định 69 đảo lộn tất cả kế hoạch trước đó của doanh nghiệp vì hầu như các dự án của Cienco 5 Land chưa được phê duyệt kế hoạch đền bù, hỗ trợ. Theo đó, kinh phí chi cho giải phóng mặt bằng sẽ đội lên gấp 5 lần, chủ đầu tư phải vay vốn ban đầu nhiều hơn mặc dù kinh phí bồi thường của doanh nghiệp sẽ được khấu trừ vào tiền sử dụng đất. Điều này là một khó khăn không nhỏ đối với doanh nghiệp địa ốc trong nước vốn không có tiềm lực tài chính. Hơn nữa, Chính phủ lại vừa quyết định siết nguồn cung tín dụng để ngăn chặn lạm phát, Ngân hàng Nhà nước đã cụ thể hóa bằng cách tăng lãi suất cơ bản lên 8%/năm.
Ông Mạnh cho biết, với diễn biến mới như vậy, khả năng nhanh nhất phải hết quý 1/2010, dự án của công ty ông mới cơ bản hoàn tất quá trình giải phóng mặt bằng.
Chưa hết vướng
Trao đổi với VnEconomy, ông Đàm Văn Thông, Phó chủ tịch Uỷ ban Nhân dân huyện Hoài Đức cho rằng, bản chất của việc đơn giá đền bù cao về đất không ảnh hưởng quá nhiều đến doanh nghiệp đầu tư vì tiền đền bù đất được trừ vào tiền thuê đất, tiền sử dụng đất phải nộp. Nghị định mới được áp dụng với những điều như trên thì người dân thực sự có lợi.
Tuy nhiên, đứng ở góc nhìn của người làm kinh tế, ông Thông thừa nhận, việc đơn giá đền bù cao dẫn đến chi phí đền bù cao. Hiện nay, tại các địa phương đã xây dựng khung giá đền bù năm 2010, dự kiến khung giá sẽ gấp 1,5-2 lần, thậm chí có nơi đến 3-5 lần, như vậy sẽ ít nhiều tác động đến thị trường nhà đất.
Mặt khác, các dự án đang thực hiện dở dang công tác bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ chịu ảnh hưởng rất lớn chênh lệch giá đền bù giữa các hộ dân đã đền bù và đang, chưa đền bù.
Ông Thông đặc biệt nhấn mạnh đến sự biến động cao của suất đầu tư liên quan đến bố trí ngân sách các dự án công trình hạ tầng đang gây sức nặng cho ngân sách Nhà nước. Ví dụ ở huyện Hoài Đức, một ha đất xây dựng trường học giá bồi thường hiện đã lên tới khoảng 10 tỷ đồng, gấp nhiều lần thời điểm trước.
Câu chuyện hỗ trợ bằng đất hay bằng tiền vẫn là một vấn đề nan giải giữa những khu vực giáp ranh và vùng xa xôi. Những khu vực ít đô thị hóa, giá đất thấp, người dân có lợi rõ rệt khi được bồi thường hỗ trợ bằng tiền, nhưng đối với các khu vực đang đô thị hóa mạnh, giá đất leo thang chóng mặt như An Khánh, Kim Chung Di Trạch thì người dân lại chịu thiệt thòi hơn khi nhận tiền bồi thường, hỗ trợ.
Trước đây, người bị thu hồi đất thực hiện dự án được hưởng một suất đất dịch vụ để ổn định đời sống. Tuy nhiên, tại Hà Nội do quỹ đất hạn hẹp và do quy hoạch phát triển Thủ đô nên thành phố quyết định không hỗ trợ bằng đất. Quy định này vô tình khiến người bị thu hồi đất nếu nhận tiền sẽ thua thiệt hơn là nhận đất dịch vụ.
Theo Phó tổng giám đốc Tập đoàn Nam Cường Nguyễn Đỗ Việt, một lô đất dịch vụ tại khu đô thị mới Dương Nội hiện có giá thị trường cả tỷ đồng. Hơn nữa, về góc độ nào đó đất dịch vụ còn cung cấp tư liệu sản xuất cho người nông dân mưu sinh khi không còn ruộng canh tác. Điều này có ý nghĩa và quý hơn nhiều việc đưa cho người dân mất đất một mớ tiền, để rồi việc quản lý kém số tiền này của người dân, nếu có, sẽ sinh ra vô số những hệ lụy khác.
Tuy nhiên, rắc rối ở chỗ cùng một khu vực, thậm chí ngay cùng một dự án có khi phải áp dụng hai chính sách khác nhau. Như khu Dương Nội mới giải phóng mặt bằng xong khoảng 40% áp dụng theo cơ chế cũ, phần còn lại phải thực hiện theo Nghị định 69 vì chưa phê duyệt phương án đền bù, hỗ trợ, cũng có nghĩa là không còn đất dịch vụ nữa.
Bị thiệt, liệu người dân có dễ dàng bàn giao đất cho chủ đầu tư hay không là một câu hỏi lớn. Cả ông Mạnh và ông Việt đều thừa nhận đây là vấn đề vướng mắc lúc giao thời, chính sách là chính sách còn thực tế cuộc sống nhiều khi rất cần có sự linh hoạt.
Nam Cường và Cienco 5 Land đều nói sẽ kiến nghị với Uỷ ban Nhân dân thành phố Hà Nội để tìm hướng giải quyết hợp tình hợp lý, hài hòa lợi ích các bên.
Còn ông Thông thừa nhận ở những vùng có lợi thế giá đất như Hoài Đức, việc hỗ trợ bằng đất cơ bản có lợi hơn việc hỗ trợ bằng tiền. Và hiện tại huyện này còn 3,4 dự án đang vướng vấn đề trên đã báo cáo thành phố, khả năng sẽ được tiếp tục thực hiện theo cơ chế cũ.
Theo ông Thông, để linh hoạt trong xử lý, cần xem xét những vướng mắc của từng dự án cụ thể, trường hợp đặc biệt phải báo cáo thành phố để đưa ra những cơ chế giải quyết cụ thể.