Tranh chấp quỹ bảo trì chung cư : “Quan trọng là phải tập trung thanh tra, xử lý vi phạm”

Câu chuyện tranh chấp liên quan tới quỹ bảo trì vốn xảy ra như cơm bữa tại nhiều dự án chung cư trong nhiều năm nay...

Dự án Goldsilk Complex

Minh Lâm

09/09/2019 11:47

Việc chủ đầu tư không hình thành quỹ quỹ bảo trì từ ban đầu, không chuyển giao cho dân là vi phạm pháp luật. Theo đó, cần thiết ở đây là công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm của cơ quan quản lý.

Mới đây, Công ty Cổ phần Bất động sản Hano-Vid, chủ đầu tư của dự án Goldsilk Complex (Vạn Phúc, Hà Đông, Hà Nội) dừng hợp đồng với đơn vị quản lý vận hành của dự án này là Công ty Cổ phần Đầu tư và Quản lý Bất động sản TNS Property kể từ ngày 4/9/2019 với lý do sau một thời gian dài phải chi trả phí dịch vụ thay cho cư dân đang sinh sống tại đây.

Bên cạnh vận hành quản lý, một nguyên nhân sâu xa khiến mâu thuẫn gần 2 năm qua giữa cư dân và chủ đầu tư còn nằm ở câu chuyện chậm bàn giao quỹ bảo trì gần 30 tỷ đồng. Cho đến thời điểm hiện tại dù chủ đầu tư đã bàn giao 29 tỷ đồng quỹ bảo trì nhưng theo phản ánh của cư dân vẫn còn thiếu phần lãi theo quy định và phần quỹ bảo trì thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư.

Trước đó, hồi đầu tháng 6, hàng trăm cư dân sinh sống tại tòa nhà Westa (104 Trần Phú, Hà Đông) đã căng băn rôn yêu cầu chủ đầu tư - Công ty Cổ phần Cơ khí xây dựng số 18 (COMA 18) làm sổ đỏ cũng như bàn giao phí bảo trì cho cư dân.

Thực tế, câu chuyện tranh chấp liên quan tới quỹ bảo trì vốn xảy ra như cơm bữa tại nhiều dự án chung cư trong nhiều năm nay. Theo một báo cáo của Bộ Xây dựng tính đến giữa năm 2018 trên cả nước có 108 dự án xảy ra chanh chấp, khiếu nại giữa cư dân với chủ đầu tư có liên quan đến các hoạt động quản lý, vận hành nhà chung cư.

Riêng tại Tp.HCM, trong số 44 vụ tranh chấp chung cư được Sở Xây dựng thụ lý thì có đến 34 vụ (77%) tranh chấp liến quan đến phí bảo trì. Trong hầu hết các trường hợp chưa thể tổ chức hộ nghị nhà chung cư, chưa thành lập ban quả trị trong 12 tháng đầu tiên. 

Gần nhất, Sở Xây dựng Tp.HCM cũng đề nghị UBND Tp.HCM ban hành quyết định xử phạt hành chính với 6 chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì chung cư cho người dân gồm chủ đầu tư các chung cư New Town, New Sai Gon, Hưng Ngân, Hoàng Anh River View, Trung Đông, Phú Hoàng Anh, và đang trình thành phố ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính với chủ đầu tư chung cư Full House vì không bàn giao quỹ bảo trì cho cư dân.

Còn tại Hà Nội, vẫn còn số lượng rất lớn chung cư (254/492 chung cư thương mại, chiếm 52%; 33/82 chung cư tái định cư, chiếm 40%) chưa bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung cho Ban quản trị, trong đó phát sinh 39 trường hợp chung cư thương mại có tranh chấp về kinh phí bảo trì này.

Về vấn đề thu quỹ bảo trì, trong một văn bản gửi lên Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) nêu kiến nghị nhằm tháo gỡ những bất cập trong vấn đề đóng và thu phí bảo trì tại các chung cư. 

Tại văn bản lần này, HoREA tiếp tục đề xuất mua nhà đóng kinh phí bảo trì 2% tại thời điểm Hội nghị nhà chung cư đã bầu Ban Quản trị, kinh phí bảo trì 2% được chia đều trong 60 tháng, nộp vào tài khoản tiền gửi ngân hàng của Ban Quản trị chung cư.

Đáng lưu ý, phương án thứ 2 được HoREA nhắc đến là lập Công ty Dịch vụ Công ích thu, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư trên địa bàn, dưới sự giám sát của Ban Quản trị nhà chung cư.

"Phương án này có nhược điểm do cơ chế vận hành của doanh nghiệp nhà nước, nhưng có ưu điểm là thực hiện công tác bảo trì suốt vòng đời tuổi thọ của nhà chung cư. Bởi lẽ, sau khi đã hết kinh phí bảo trì, nếu không huy động được thêm kinh phí bảo trì, thì Nhà nước phải chịu trách nhiệm bảo trì nhà chung cư như Nhà nước đã làm hiện nay", HoREA cho biết.

Trong trường hợp Luật Nhà ở vẫn quy định đóng kinh phí bảo trì 2% khi nhận nhà như hiện nay, thì Hiệp hội nhất trí với phương án của Bộ Xây dựng đề nghị giao cho cơ quan nhà nước tạm thời quản lý, sau khi thành lập Ban Quản trị nhà chung cư, cơ quan nhà nước sẽ bàn giao lại cho Ban Quản trị.

Nói về sự cần thiết của quỹ bảo trì, ông Nguyễn Mạnh Hà - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, Quỹ bảo trì là kinh nghiệm thực tiễn của Việt Nam và của các nước đã phát triển từ lâu đời.

"Nhà tập thể, chung cư xây dựng từ giai đoạn trước không có quỹ bảo trì, Nhà nước phải bỏ tiền ra sửa chữa, nếu không bỏ thì sẽ bị xuống cấp, nhiều công trình có nguy cơ sập đổ bất cứ lúc nào. Nếu chung cư cao tầng không có quỹ bảo trì thang máy hỏng không thay được, máy bơm nước hỏng thì sử dụng nước như thế nào? Do đó, bắt buộc phải có quỹ bảo trì".

Ông Hà cho rằng, cần thiết ở đây là công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm của cơ quan quản lý. "Việc chủ đầu tư không hình thành quỹ đó từ ban đầu, không chuyển giao cho dân là vi pham pháp luật. Quản lý nhà nước là phải thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm nhưng hiện mới ở quản lý hành chính, chứ chưa làm được vế trên. Chính vì vậy sai phạm vẫn tiếp tục lây lan, chủ đầu tư chây ì được thì người khác cũng chây ì được. Rõ ràng chỉ khi nào người dân phản ánh thì cơ quan quản lý nhà nước mới biết cho tháy công tác thanh tra, kiểm tra chưa tốt".

"Cần phải làm tốt hơn nữa công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý. 50% là xây dựng văn bản, còn lại là tập trung cho công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm. Khi nào mọi việc tốt lên thì việc thanh tra kiểm tra sẽ ít đi", ông nhấn mạnh.

Ông lấy ví dụ, khi chủ đầu tư bán nhà, cơ quan quản lý cần kiểm tra xem chủ đầu tư đã thu 2% chưa, nếu thu rồi thì đã nộp vào tài khoản có lãi suất theo quy định của Luật nhà ở chưa? Nếu chưa thì nhắc nhở, nếu nhắc nhở không được thì phạt.

"Tất cả các quy định đều có trong luật Nhà ở, các quy đinh xử phạt vi phạm nhà chung cư đã có, thậm chí tái phạm còn không cho phép làm chủ đầu tư dự án đó hoặc xử lý hình sự. Thời gian qua không phải các quy định chưa tốt, mà công tác thực hiện thanh tra, kiểm tra, uốn nắn của những người quản lý nhà chung cư chưa tốt chính vì vậy sẽ còn các tranh chấp", ông nói thêm.