Tại Hà Nội, phân khúc chung cư và đất nền ghi nhận sự sôi động vượt bậc, phản ánh nhu cầu tăng mạnh. Bên cạnh lượng giao dịch chung cư ở nội đô đẩy giá tăng đáng kể, giao dịch đất nền cũng sôi động ở các khu vực vệ tinh nhờ sự phát triển hạ tầng và định hướng quy hoạch.

Trong khi đó, tại thị trường TP.HCM, theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, tình trạng khan hiếm quỹ đất đã khiến khả năng hấp thụ sản phẩm của thị trường bị hạn chế. Nhiều dự án tại TP.HCM trì hoãn việc ra sản phẩm mới do gặp khó khăn trong việc hoàn thiện thủ tục pháp lý.

Nguyên nhân của sự khác biệt này có thể được lý giải bởi các yếu tố đặc thù của từng thị trường. Tuy nhiên nhìn về dài hạn, theo nhiều đơn vị nghiên cứu, quản lý bất động sản, có 9 lý do cho thấy bất động sản khu Đông có thể trở thành lực kéo đưa thị trường bất động sản TP.HCM sôi động trở lại.

Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, kể từ khi thị trường bất động sản tại Việt Nam định hình và hoạt động theo hướng thị trường đầu thập niên 1990 (các quan hệ chuyển nhượng, mua bán được pháp luật cho phép) thị trường địa ốc đã trải qua bốn cơn sốt (giai đoạn 1993-1995; 2000-2003; 2005-2008; 2017-2020) và bốn giai đoạn sau đó đóng băng (1995-2000; 2003-2005; 2008-2013; 2022-2024).

Thực tế, ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19 và chính sách thắt chặt tín dụng bất động sản, thị trường bất động sản Việt Nam đã giao dịch chậm lại từ năm 2020 và đến năm 2022 gần như đóng băng khi kênh huy động vốn trái phiếu tê liệt. Trong quá khứ, chu kỳ đóng băng của thị trường địa ốc Việt Nam lâu nhất là 5 năm và nếu nhanh sẽ phục hồi sau hai năm.

Bất động sản nằm trong nhóm các lĩnh vực kinh doanh quan trọng nhất của nền kinh tế khi ảnh hưởng, tác động trực tiếp đến 40 ngành nghề. Bất động sản nằm trong nhóm ngành có sự lan tỏa và tạo thành lực đẩy giúp phục hồi và phát triển kinh tế nên nằm trong nhóm ưu tiên tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển trong chính sách của Chính phủ nửa cuối 2024 và năm 2025.

Trong thực tế, TP.HCM vẫn là trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước, bất động sản có sức hấp dẫn đặc biệt đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước nhờ vào tiềm năng tăng trưởng dài hạn và các dự án hạ tầng chiến lược đang được triển khai. Xu hướng "bắt đáy" của các nhà đầu tư dài hạn đón đầu chu kỳ mới cũng là yếu tố quan trọng đưa bất động sản khu Đông TP.HCM sôi động do khu vực này đang phát triển, có tiềm năng tăng giá mạnh nhất trong tương lai.

Theo CBRE Việt Nam, dự kiến trong năm 2024 tại TP.HCM chỉ có khoảng 8.000 căn chung cư được mở bán. Nguồn cung bất động sản tại TP.HCM trong 4-5 năm qua nhỏ giọt do nhiều dự án đang triển khai phải tạm dừng để hoàn thiện pháp lý.

Giai đoạn 2017-2018, thời hoàng kim của bất động sản tại TP.HCM tổng nguồn cung đạt 32-33 ngàn đơn vị nhà ở/năm. Theo kết quả điều tra dân số quốc gia, năm 2019 dân số TP.HCM đạt 8,99 triệu người. Cuối năm 2023 dân số TP.HCM đạt 9,45 triệu người. Như vậy, bốn năm gần nhất trung bình mỗi năm TP.HCM có thêm 115-120 ngàn nhân khẩu di dân cơ học, nhu cầu nhà ở cũng kéo theo tương ứng. Nguồn cung hiện nay chỉ đáp ứng một phần rất nhỏ nhu cầu tăng thêm mỗi năm này.

Giá một loại hàng hóa bị chi phối bởi nhiều yếu tố trong đó có quan hệ cung cầu. Khoảng cách cung cầu chênh lệch quá lớn là lý do bất động sản Việt Nam vẫn tiếp tục có khả năng tăng giá trong tương lai, đặc biệt trong bối cảnh riêng tại TP.HCM, nhiều dự án bất động sản bất động do ắch tắc pháp lý từ năm 2019 đến nay. Ngay trong trường hợp nhiều dự án khơi thông pháp lý, nguồn cung bất động sản trong tương lai vẫn hạn chế do một dự án từ lúc xây dựng đến khi bàn giao nhanh nhất cũng mất 2-3 năm, thậm chí 4-5 năm với các đại dự án.

Một số nhà phát triển dự án tại TP.HCM sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý vững vàng, hạ tầng ngày càng hoàn thiện, cùng tuân thủ cam kết thời gian bàn giao và có sản phẩm sẵn sàng mở bán sẽ có lợi thế đón đầu sự phục hồi của thị trường bất động sản thời gian tới, tiêu biểu như Masterise Homes với dự án The Global City.

Giá trị bất động sản luôn gắn liền với sự thay đổi về hạ tầng. Khu Đông TP.HCM hiện là khu vực phát triển hạ tầng nhanh nhất. Cụ thể nhiều dự án hạ tầng trọng điểm đang được triển khai thi công tại khu vực này: nút giao An Phú với ba tầng giao thông đang thi công dự kiến hoàn thành trong năm 2025; tuyến cao tốc Long Thành - Dầu Giây (CT01) dự kiến thi công mở rộng gấp đôi lên 8 làn xe vào năm 2025; tuyến đường vành đai 3 thông xe kỹ thuật trong năm 2025 và hoàn thành toàn bộ vào năm 2026… Bên cạnh đó, tuyến Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên dự kiến khai thác vận hàng từ cuối tháng 12.2024, tăng khả năng kết nối cho khu Đông.

Khu Đông TP.HCM với trung tâm là thành phố Thủ Đức- trung tâm sáng tạo và đổi mới cũng là nơi xuất hiện mặt nhiều nhà phát triển dự án tên tuổi thời gian qua để đón sóng bất động sản từ sự thay đổi bộ mặt hạ tầng giao thông.

Một trong các dự án nổi bật đáng chú ý nhất là khu đô thị phức hợp The Global City do Masterise Homes triển khai xây dựng từ năm 2021. Khu đô thị tiêu chuẩn quốc tế nằm tại trung tâm phường An Phú sở hữu quỹ đất lên tới 117 héc-ta, quỹ đất sạch, lớn nhất cuối cùng tại khu Đông. Không chỉ được hưởng lợi từ hạ tầng xung quanh đang phát triển, con đường Liên Phường xuyên tâm khu đô thị kết nối với đường Võ Nguyên Giáp (xa lộ Hà Nội cũ) và Mai Chí Thọ đã khởi công ngày 10.10, dự kiến thông xe vào quý 1.2025. Sau khi con đường này hoàn thành thời gian di chuyển từ The Global City tới Thảo Điền, cầu Sài Gòn, đô thị Thủ Thiêm... rút ngắn xuống còn 5-10 phút.

Hiện tại, The Global City đã hoàn thành phân khu nhà phố thương mại SOHO, nhiều tiện ích giải trí, vui chơi và thương mại như Khu nhạc nước ngoài trời Global Foutain, Tổ hợp giải trí – thể thao hàng đầu TP.HCM City Park, và đặc biệt giới thiệu ra thị trường siêu phẩm chung cư cao tầng vào tháng 11.2024. Các lễ hội, sự kiện âm nhạc tại The Global City thu hút hàng chục nghìn người tham dự cho thấy hạ tầng cải thiện sẽ đưa khu đô thị phức hợp này trở thành trung tâm mới của TP.HCM trong tương lai.

Theo quy định mới nhất, tại điểm b, c khoản 1 Điều 17 của Luật Nhà ở 2023 công ty, người nước ngoài được mua nhà biệt thự, nhà ở liền kề từ ngày 01.8.2024. Là trung tâm kinh tế, trung tâm du lịch, đầu tư, giao thương… lớn như TP.HCM, nhà đầu tư nước ngoài là một nhân tố thúc đẩy thị trường bất động sản: mua trực tiếp, bất động sản cho thuê.

Các nhà phát triển dự án quy mô lớn như Liên doanh Phú Mỹ Hưng (Phú Mỹ Hưng), Masterise Homes (The Global City), Đại Quang Minh (Sala) kiến tạo một quần thể sống khép kín, nhiều tiện ích… sẽ trở thành sự lựa chọn hàng đầu cho nhóm người mua có nhu cầu cao cấp này. Trong đó, The Global City có vị trí đắc địa kết nối với trung tâm TP.HCM, khu Công nghệ Cao TP.HCM và các khu công nghiệp lân cận tại Đồng Nai, Bình Dương, Long An… thuận tiện và lý tưởng cho chuyên gia, nhà đầu tư nước ngoài sinh sống, làm việc. Cộng với chính sách mới cho người nước ngoài sở hữu nhà ở dự kiến tạo một cú huých tiếp sức cho thị trường bất động sản.

Năm 2023, tiền kiều hối về Việt Nam đạt 16 tỉ USD, trong đó riêng tại TP.HCM đạt 9,5 tỉ USD. Trong 9 tháng đầu năm 2024 lượng tiền kiều hối chảy về TP.HCM đã đạt gần 7,4 tỉ USD, gấp 4 lần vốn đầu tư nước ngoài trực tiếp. Dự báo, cả năm 2024, lượng tiền kiều hối về Việt Nam sẽ đạt 19 tỉ USD, trong đó tại TP.HCM chiếm hơn một nửa.

Theo Ngân hàng Thế giới (World Bank) và Tổ chức Hợp tác quốc tế về người di cư, trung bình 3 năm gần đây mỗi năm Việt Nam nhận 17 - 18 tỉ USD kiều hối. Việt Nam nằm trong top 10 quốc gia có lượng kiều hối lớn nhất thế giới và trong top 3 quốc gia nhận kiều hối nhiều nhất khu vực châu Á - Thái Bình Dương.

Thông thường, nguồn kiều hối sẽ chảy sang các kênh tài sản cố định trong đó sự lựa chọn hàng đầu là bất động sản cao cấp, đặc biệt xu hướng này được thúc đẩy mạnh mẽ hơn những năm tới khi hành lang pháp lý cho người nước ngoài sở hữu bất động sản Việt Nam đã thông thoáng hơn. Trong một cuộc hội thảo mới đây PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, nhận định: “Trước đây, quy định cho phép kiều bào được mua bất động sản trong nước nhưng nhiều người phải nhờ người thân đứng tên. Vì vậy, cùng với các chính sách khuyến khích thời gian qua của Chính phủ, quy định mới trong luật Kinh doanh bất động sản sẽ giúp kiều bào dễ dàng hơn trong việc sở hữu nhà cửa, đất đai trong nước”.

Trong quá khứ 30 năm qua, các cơn sốt trên thị trường bất động sản Việt Nam thường gắn liền với thay đổi về chính sách quản lý đất đai. Giai đoạn 1993-1995, cơn sốt đất đầu tiên xuất hiện sau khi Luật Đất đai 1993 được ban hành, tạo hành lang pháp lý cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thúc đẩy nhu cầu mua bán, sang tên bất động sản.

Tiếp đó, giai đoạn 2000-2003 chứng kiến một cơn sốt đất mạnh mẽ khi Luật Đất đai sửa đổi 2001 đưa ra quy định rõ ràng hơn về quyền sở hữu và giao dịch đất đai. Giai đoạn 2005-2008, sau khi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản được áp dụng, các dự án đô thị hóa nhanh chóng bùng nổ nhờ sự hỗ trợ tài chính từ các tổ chức tín dụng.

Gần đây, giai đoạn 2017-2020, cơn sốt đất lan rộng khi các chính sách mở rộng đô thị hóa và đầu tư cơ sở hạ tầng như đường cao tốc và sân bay được công bố. Trong mỗi cơn sốt đất, giá bất động sản tăng trung bình 50%-300% tùy phân khúc và vị trí, bắt đầu từ các đô thị trung tâm như Hà Nội và TP.HCM sau đó lan đi các tỉnh thành.

Năm 2024, ba luật về bất động sản gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 01/8/2024. Chính sách mới theo hướng tháo gỡ các khó khăn giúp thị trường bất động sản giúp thị trường phát triển bền vững hơn. Từ dữ liệu quá khứ, những thay đổi lớn trong chính sách đất đai và quy hoạch luôn tạo ra diễn biến tích cực ở thị trường bất động sản Việt Nam.

Thị trường bất động sản TP.HCM khá im ắng thời gian qua dự kiến sẽ thu hút dòng tiền. Ở phân khúc cao cấp, dự án The Global City với nhóm sản phẩm đa dạng, pháp lý rõ ràng, trở thành sự lựa chọn hàng đầu cho các nhu cầu đầu tư hay lưu trú lâu dài.

Trong quá khứ, người có tiền nhàn rỗi tại Việt Nam có sáu kênh để đầu tư sinh lời: gửi tiết kiệm, mua vàng, đầu tư chứng khoán, mua trái phiếu, đầu tư vào các loại tài sản số và đầu tư bất động sản. Hiện tại, lãi suất tiền gửi kỳ hạn 6-24 tháng tại các ngân hàng thương mại phổ biến từ 4,8-6%/năm, thấp kỷ lục. Mặt bằng lãi suất tiền gửi trong tương lai có xu hướng tiếp tục giảm dần, kênh đầu tư an toàn này tỏ ra kém hấp dẫn.

Theo báo cáo Thị trường bất động sản 2023 của Batdongsan.com.vn, giá đất nền ở các tỉnh lân cận TP.HCM như Đồng Nai, Bình Dương đã tăng từ 10-20%/năm trong giai đoạn 2019-2022. Tại các khu vực trung tâm Hà Nội và TP.HCM, giá bất động sản hạng sang và cao cấp có mức tăng trung bình 7-10%/năm trong 10 năm qua.

Bất động sản luôn là kênh hấp dẫn nhất với giới trung lưu tại Việt Nam. Xã hội Việt Nam mang tư tưởng Á Đông ưa thích tích sản vào đất đai với quan điểm phổ biến “người sinh ra nhưng đất không sinh ra”. Về khẩu vị, bất động sản đáp ứng được phong cách đầu tư an toàn, định lượng được yếu tố vật lý, khác với các tài sản khác như chứng khoán, tài sản số lên xuống thất thường trong biên độ lớn tạo cảm giác thua lỗ cho nhà đầu tư.

Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD) dự báo vào năm 2030, Việt Nam có 56 triệu người thuộc tầng lớp trung lưu, xếp thứ 18 trên thế giới xét theo số lượng. Tỉ lệ tầng lớp trung lưu của Việt Nam tăng lên 26% dân số vào năm 2026. Trong khi đó theo Công ty Knight Frank - đơn vị tư vấn, thẩm định giá và nghiên cứu thị trường Anh Quốc, giai đoạn 2023 - 2028, tốc độ gia tăng người siêu giàu tại Việt Nam tăng nhanh hàng đầu thế giới, đứng thứ 5 tại châu Á. Knight Frank dự báo giới nhà giàu và siêu giàu Việt Nam tăng nhanh, đồng nghĩa với việc gia tăng nhu cầu quan tâm đến các mặt hàng cao cấp trong đó có nhà ở, phương tiện đi lại, hàng tiêu dùng xa xỉ.

Theo dự báo của World Bank, ADB và ngân hàng Standard Chartered, kinh tế Việt Nam tăng trưởng 6-6,8% những năm tới. Tầng lớp trung lưu và giới siêu giàu Việt Nam gia tăng nhanh chóng sẽ trở thành lực đẩy dài hạn cho thị trường bất động sản Việt Nam. Họ có nhu cầu đặc biệt với các bất động sản cao cấp lưu trú, giải trí, mua sắm trong một hệ sinh thái khép kín được quản lý chất lượng quốc tế. Hiện tại, trên thị trường chỉ duy nhất có một nhà phát triển bất động sản hàng hiệu là Masterise Homes với nhiều dự án cao cấp như Grand Marina Saigon và The Global City…

Cùng với sự gia tăng của tầng lớp trung lưu và giới siêu giàu, đô thị hóa là xu hướng không thể đảo ngược tại Việt Nam, lực đẩy quan trọng cho thị trường bất động sản trong dài hạn. Năm 2023, khoảng 42,5% cư dân Việt Nam sống trong các đô thị, tỉ lệ sẽ tăng lên 45% và 50% vào năm 2025 và 2030. Là trung tâm kinh tế, giao thương của Việt Nam, làn sóng dịch chuyển nơi cư trú và mua nhà từ các địa phương khác tới TP.HCM tiếp tục diễn ra đa dạng: chủ doanh nghiệp (vừa đầu tư, vừa lưu trú khi công tác); các gia đình khá giả tại nhiều địa phương mua nhà cho con về TP.HCM học đại học; người học tập chọn ở lại TP.HCM lập nghiệp không trở về địa phương… Nhóm người mua này đẩy nhu cầu bất động sản tăng cao.