Dù nhận được nhiều chính sách hỗ trợ từ phía Chính phủ nhưng thị trường bất động sản vẫn chưa khởi sắc. Tại Hà Nội trong quý 3/2023, nguồn cung mới hạn chế, chênh lệch cung-cầu và giá neo cao là các thách thức hiện hữu.

CUNG GIẢM, GIÁ TĂNG

Theo Savills Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới quý 3 tiếp tục giảm 47% theo quý và 65% theo năm, xuống 1.891 căn hộ (hạng B). Đáng chú ý, thị trường không ghi nhận thêm nguồn cung mới hạng A và C. Nguồn cung sơ cấp căn hộ đạt 19.808 căn, giảm 3% theo quý và 6% theo năm. Trong đó, hạng B chiếm 92% nguồn cung. Số lượng căn hộ bán được giảm 16% theo quý và 42% theo năm, đạt mức 2.100 căn.

Đối với nguồn cung phân khúc biệt thự/liền kề, thị trường không ghi nhận thêm dự án mới, chỉ có 30 căn mới từ dự án hiện hữu tại Thanh Trì. Nguồn cung mới phân khúc thấp tầng giảm 76% theo quý và 94% theo năm. Số lượng căn bán trong quý 3/2023 giảm 5% theo quý và 66% theo năm, xuống còn 101 căn. Tỷ lệ hấp thụ theo quý đạt 14%, giảm 11 điểm % theo năm.

 Hàng tồn kho giá cao khiến giá sơ cấp của tất cả các loại hình sản phẩm đều tăng. Giá sơ cấp căn hộ đạt 54 triệu VNĐ/m2, tăng 2% theo quý và 13% theo năm. Theo ghi nhận, giá sơ cấp căn hộ đã tăng 19 quý liên tiếp và cao hơn 77% so quý 1/2019. Tương tự, giá biệt thự sơ cấp trung bình tăng 3% theo quý, lên 103 triệu VNĐ/m2 đất. Giá nhà liền kề đồng thời tăng 9% theo quý, lên 190 triệu VNĐ/m2, giá shophouse ghi nhận mức tăng 6% theo quý.

Mặt khác, nguồn cung sơ cấp mới hạn chế cũng ảnh hưởng đến thị trường thứ cấp. Cụ thể tại thị trường căn hộ, giá thứ cấp đạt 36 triệu VNĐ/m2, tăng 2% theo quý và 8% theo năm. Trong khi giá thứ cấp trung bình sản phẩm thấp tầng đạt 23 tỷ VNĐ/căn, tăng 5% theo quý, tuy nhiên vẫn thấp hơn 19% so với giá sản phẩm sơ cấp.

Với tình hình hiện nay, Savills cho rằng nguồn cung căn hộ và biệt thự sẽ tiếp tục hạn chế với nguồn cung mới chủ yếu là hạng B. “Từ 2021 đến năm 2025, dự kiến số lượng căn bàn giao giảm 26% mỗi năm, điều này càng thúc đầy nhu cầu thứ cấp. Đến năm 2025, có 52.500 căn hộ từ 51 dự án được mở bán, trong đó hạng B chiếm 76% nguồn cung tương lai”, báo cáo từ đơn vị này nêu rõ.

HẠ TẦNG ĐÓNG VAI TRÒ QUAN TRỌNG

Nhận định về thị trường quý vừa qua, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết: “Thị trường diễn ra chậm với lượng giao dịch thấp cùng sự thận trọng của các chủ đầu tư trước việc ra hàng mới. Tuy nhiên, thị trường vẫn ghi nhận những tín hiệu tích cực mới góp phần thúc đẩy dần sự phục hồi. Có thể kể đến sự hình thành của quận mới và tiến độ hoàn thiện khả quan của các dự án cơ sở hạ tầng”. 

Cụ thể, mới đây, tại kỳ họp thứ XIII HĐND TP.Hà Nội, các đại biểu đã thông qua Nghị quyết tán thành chủ trương thành lập quận Gia Lâm. 9 tháng đầu năm 2023, Gia Lâm chiếm 31% nguồn cung căn hộ sơ cấp và 6% nguồn cung thấp tầng tại Hà Nội, đồng thời 29% số lượng giao dịch căn hộ được ghi nhận tại Gia Lâm. Ngoài ra, về giá, từ năm 2019, giá sơ cấp căn hộ tại đây ước tăng 13% đi kèm giá sơ cấp thấp tầng tăng trung bình 18%/năm. Dự kiến từ quý 4/2023 trở đi, Gia Lâm còn có thêm nguồn cung căn hộ tương lai gồm 8.700 căn. 

Thêm vào đó, thị trường nhà ở tại Gia Lâm và phía đông Hà Nội tiếp tục cải thiện nhờ sự phát triển của cơ sở hạ tầng như Cầu Vĩnh Tuy – Giai đoạn 2. Hạ tầng cũng sẽ đóng góp vai trò quan trọng trong sự phục hồi của thị trường bất động sản. Đường vành đai 4 khởi công vào tháng 6, đến nay, công tác giải phóng mặt bằng đã được hơn 86% mục tiêu (hoàn thành 100% vào cuối năm 2023). Sau khi hoàn thiện, tuyến đường sẽ đem lại lợi ích cho 77 dự án hiện hữu và tương lai với 33.400 căn hộ tại những khu vực vành đai 4 đi qua vào năm 2027.

Nhận định về diễn biến tiếp theo của thị trường, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận tư vấn và nghiên cứu, Savills Hà Nội chia sẻ, theo thông lệ hàng năm, vào quý 4 của năm, dòng tiền từ các nguồn có khả năng được cải thiện nhờ các khoản đáo hạn, điều này có thể là động lực hỗ trợ người mua đưa ra quyết định mua nhà. Ngoài ra, một điểm thuận lợi nữa của thị trường hiện nay là mức lãi suất đã có sự điều chỉnh hợp lý, điều này phần nào cũng thúc đẩy quyết định mua nhà của người mua.

Mặt khác, bà Hằng nhận định, vừa qua, Chính phủ đã đưa ra một số văn bản để giải quyết khó khăn, vướng mắc của thị trường. Từ đó, tạo ra nền tảng cơ sở cho chủ đầu tư được phê duyệt dự án mới, đưa ra các dòng sản phẩm mới tới thị trường. Khi đã có sự rõ ràng về quy định, thị trường chắc chắn là hướng tới phát triển bền vững.

“Chính phủ rất tích cực đẩy nhanh tiến độ đầu tư công, các hoạt động kinh tế nhờ đó mà phần nào cải thiện, hỗ trợ thị trường bất động sản thu hút thêm dòng tiền và gia tăng lượng cầu. Hơn nữa, các luật sửa đổi nếu thông qua vào thời gian tới càng tạo điều kiện cho thị trường nhà ở phát triển. Nhu cầu nhà ở dài hạn vẫn ở mức cao với tỷ lệ di cư thuần dương, dân số tăng và tốc độ đô thị hóa cao. Đây là tín hiệu khả quan xuất hiện trong thời gian vừa qua”, bà Hằng nhận định.

Nhận định về thị trường, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc chi nhánh CBRE Hà Nội cho rằng: “Nửa cuối năm 2023 là giai đoạn chuyển biến liên quan đến các chủ dự án, liên quan đến huy động vốn mới để năm 2024 chúng ta kỳ vọng nguồn cung có thể tăng trưởng trở lại. Mặt bằng lãi suất tiền gửi và lãi suất cho vay đang theo hướng bình ổn trở lại cũng giúp cho chủ đầu tư và người mua nhà ở thật được tiếp cận vốn tốt hơn”.