“Gần Tết rồi mà rất nhiều doanh nghiệp bắt buộc phải cắt giảm nhân sự, giảm lương, có lãnh đạo phải rao bán tài sản, thậm chí đi vay nóng để cầm cự…”, vị này than thở.

“Thường thì quý cuối năm chính là giai đoạn sôi động nhất của thị trường bất động sản do nhu cầu mua nhà tăng cao nhờ có dòng tiền kiều hối, cổ tức, tiền lương, tiền thưởng từ kết quả kinh doanh trong năm... Nhưng năm nay, đến giờ này chưa có tín hiệu nào cho thấy sẽ có sự gia tăng các dòng vốn đổ vào nhà đất, ngay cả dòng kiều hối (ước tính mỗi năm khoảng 22-25% tổng kiều hối đổ vào bất động sản) nên rất khó kỳ vọng vào sự chuyển biến tích cực hơn của thị trường từ giờ đến Tết” – Tuấn Linh, một nhân viên môi giới bất động sản nhận định.

Đề cập đến nguồn vốn này, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cho biết: năm qua, nguồn kiều hối về Việt Nam đạt mức kỷ lục đã góp phần đưa Việt Nam trở thành một trong 10 nước nhận kiều hối lớn nhất trên thế giới. Không chỉ năm 2021 mà trong nhiều năm trở lại đây lượng kiều hối về Việt Nam đều rất ổn định, tăng tích cực với quy mô lớn, trên dưới 10 tỷ USD. Lý do nguồn kiều hối vẫn tăng trưởng tích cực là bởi Việt Nam đang có một môi trường đầu tư ngày càng tốt, nhiều chính sách hấp dẫn dành cho Việt kiều. Thực tế cho thấy, dù kiều bào ở nước ngoài có thể vẫn gặp khó khăn vì đại dịch nhưng họ sẵn sàng gửi tiền về để hỗ trợ người thân, gia đình và tham gia đầu tư. Tuy nhiên, năm nay, theo ông Ánh, đầu tư vào bất động sản không thuận và do bị ảnh hưởng bởi lạm phát toàn cầu nên dòng kiều hối đổ vào bất động sản sẽ không được như kỳ vọng.

Như vậy, nguồn vốn để triển khai dự án, để mua bất động sản vẫn chủ yếu phục thuộc vào vốn tín dụng. Trong khi đó, theo Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), thị trường bất động sản nói chung, các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư bất động sản nói riêng đang rất  khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, trong đó có nhiều doanh nghiệp thiếu thanh khoản hoặc mất thanh khoản do thiếu dòng tiền hoặc âm dòng tiền. Nếu không khẩn trương triển khai các giải pháp xử lý kịp thời, hiệu quả theo khoản 5 Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định “Nhà nước có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường bất động sản khi có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng”, thì thị trường bất động sản có thể trượt vào suy thoái, khủng hoảng, có thể kéo theo suy thoái, khủng hoảng kinh tế, tác động bất lợi đến mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, an sinh xã hội.  

HoREA cho rằng các giải pháp xử lý không phải là để “giải cứu” thị trường bất động sản, doanh nghiệp bất động sản, mà Nhà nước chỉ cần hỗ trợ thông qua cơ chế chính sách, pháp luật tạo điều kiện để thị trường bất động sản tự điều chỉnh, tự điều tiết, đi đôi với một số giải pháp kích cầu trực tiếp hỗ trợ cho người mua nhà để ở, người mua nhà lần đầu với lãi suất hợp lý.

“Một trong các giải pháp có tác động lan tỏa nhanh nhất, hiệu quả nhất chính là giải pháp tăng nguồn cung tín dụng cho nền kinh tế, cho sản xuất kinh doanh, trong đó có doanh nghiệp bất động sản, người mua nhà từ nay đến Tết Quý Mão”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA bày tỏ.

Mới đây (ngày 5/12/2022), Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng đã có quyết định điều chỉnh chỉ tiêu tín dụng định hướng năm 2022 thêm khoảng 1,5-2%, tương đương khoảng gần 200.000 tỷ đồng sẽ được bơm ra thị trường.

Ông Châu đánh giá nguồn vốn tín dụng bổ sung này sẽ còn tác động tích cực, lan tỏa đến thị trường trái phiếu doanh nghiệp để vượt qua khó khăn hiện nay dần trở thành kênh huy động vốn xã hội hóa quan trọng để chia sẻ, làm giảm bớt áp lực cho các tổ chức tín dụng, các tổ chức tín dụng thực hiện chức năng chủ yếu là cung ứng vốn lưu động cho nền kinh tế và chỉ nên sử dụng tối đa không quá 30% nguồn vốn huy động ngắn hạn (tiền gửi tiết kiệm) để cho vay trung hạn, dài hạn theo lộ trình của Ngân hàng Nhà nước hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro như chứng khoán, bất động sản.

“Phần room tín dụng tăng thêm sẽ bổ sung nguồn vốn tín dụng cho sản xuất kinh doanh trong giai đoạn cao điểm tháng 12/2022 và trước Tết Quý Mão. Điều đó rất quan trọng trong bối cảnh các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư bất động sản đang gặp khó khăn về huy động vốn”, ông Lê Hoàng Châu nhận định.

Tuy nhiên, cũng không ít ý kiến cho rằng khi nới room tín dụng, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng cân đối vốn phù hợp để cấp tín dụng, tập trung vốn vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhất là lĩnh vực ưu tiên như: nông nghiệp nông thôn, xuất khẩu, doanh nghiệp nhỏ và vừa, công nghiệp phụ trợ,... các động lực tăng trưởng theo đúng chủ trương của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ. Trong khi đó, bất động sản lại bị xếp vào lĩnh vực rủi ro, vì vậy, cơn “khát vốn” của thị trường bất động sản vẫn chưa thể sớm được xoa dịu.

“Trong bối cảnh phức tạp hiện nay, Việt Nam vẫn lựa chọn chính sách vừa ổn định kinh tế vĩ mô, đảm bảo được sự an toàn của hệ thống tài chính ngân hàng, vừa hỗ trợ cho quá trình phục hồi, tăng trưởng kinh tế, ít nhất là giảm thiểu được tác động xấu có thể có đối với sản xuất kinh doanh.

Những mục tiêu đó không dễ dàng đạt được, vì vậy cần kiên định, mặc dù sự kiên định ấy cũng gặp phải khó khăn trước sức ép, áp lực lên tỷ giá, lãi suất, nguy cơ lạm phát tăng cao. Để thực hiện được mục tiêu trên, phải có sự linh hoạt của chính sách tiền tệ, sự phối hợp giữa các chính sách vĩ mô thật nhuần nhuyễn, hiệu quả.

Thời điểm Ngân hàng Nhà nước tăng lãi suất điều hành cộng thêm khó khăn về thanh khoản, các ngân hàng thương mại bắt buộc phải tăng mạnh lãi suất huy động. Sự linh hoạt vào thời điểm này ít nhiều sẽ làm giảm áp lực lên lãi suất, tỷ giá và thanh khoản của ngân hàng cũng được cải thiện trong bối cảnh sản xuất kinh doanh đang có chiều hướng xấu đi.

Vì vậy, bên cạnh đẩy mạnh đầu tư công, việc thực hiện chương trình phục hồi và phát triển có thể có những điều chỉnh. Hiện nay, gánh nặng chủ yếu là chính sách tài khóa, trong điều kiện áp lực giảm bớt thì nới room tín dụng. Room này sẽ tạo điều kiện cho việc cấp thêm tín dụng từ 150 nghìn đến hơn 200 nghìn tỷ đồng đưa vào nền kinh tế.

Hiện nay ngân hàng yêu cầu tập trung vốn vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhất là nông nghiệp nông thôn, xuất khẩu,… trả lời câu hỏi cho việc các doanh nghiệp bất động sản có được hưởng lợi từ làn sóng này thì có nhiều câu chuyện.

Thứ nhất, đối với một số ngân hàng gặp khó khăn trong bối cảnh nới room tín dụng như hiện nay, Ngân hàng Nhà nước cam kết vẫn đảm bảo thanh khoản cho họ trong hệ thống ngân hàng, kể cả sau Tết.

Thứ hai, khi thách thức vẫn còn, việc mở rộng cho vay đòi hỏi phải đáp ứng một số điều kiện nhất định. Trong những điều kiện đó, Ngân hàng Nhà nước nói rất rõ là hướng vào sản xuất kinh doanh. Nhưng dù dòng vốn tập trung vào nông nghiệp nông thôn, xuất khẩu… thì riêng bất động sản, xây dựng gắn liền với công trình cũng là một lĩnh vực sản xuất, về nguyên tắc có thể được hưởng ít nhiều từ hoạt động nới room.

Thứ ba, đã có đề nghị xem xét gắn tín dụng với việc xử lý những khó khăn, tồn đọng của thị trường trái phiếu. Như vậy, nhiều ý kiến cho rằng Ngân hàng Nhà nước nên điều chỉnh, sửa Thông tư 16 liên quan đến việc tham gia của ngân hàng thương mại đối với trái phiếu doanh nghiệp.

Nhìn chung, việc nới room nhằm hài hòa giữa các mục tiêu mà chúng ta mong muốn khi áp lực đã giảm đi và điều kiện thanh khoản tốt hơn”.

“Những động thái của hoạt động quản lý nhà nước, như việc Chính phủ thành lập Tổ công tác đặc biệt nhằm nghiên cứu khó khăn để kịp thời tháo gỡ, khiến người dân rất phấn khởi. Điều đó cho thấy, Chính phủ đang vào cuộc chứ không đứng ngoài sự khó khăn của thị trường và doanh nghiệp. Tiếp đó là động thái tăng chỉ tiêu tín dụng của ngân hàng lại càng thể hiện sự cầu thị, phù hợp, nên chắc chắn sẽ mang lại nhiều tác dụng tích cực cho thị trường, đặc biệt khi thị trường có dấu hiệu mệt mỏi, ảm đạm.

Thực tế việc tăng chỉ tiêu của Ngân hàng Nhà nước tác động đến doanh nghiệp như thế nào, thì câu chuyện ở đây phải biết dòng tiền được cởi mở đến đâu? Hiện nay, thị trường vẫn tồn tại những vấn đề bất hợp lý, đó là nhiều hàng hóa bị tồn kho nhưng không phù hợp với nhu cầu tiêu dùng của đại bộ phận dân chúng, nghĩa là hàng hóa không trúng với nhu cầu thị trường mà chủ yếu phục vụ đầu tư. Đặt giả thiết, nếu hàng hóa phù hợp với nhu cầu thị trường như nhà ở giá bình dân, thì không thể có sự tồn đọng như thế, trái lại sẽ hết nhanh vì nhu cầu ở của người dân rất lớn, đây được xem như một điểm sáng của thị trường.

Quay lại câu chuyện dòng tiền, những dự án phù hợp với nhu cầu sử dụng thì vốn nên được chảy vào nhằm kích thích dự án phát triển, góp phần tăng nguồn cung. Tuy nhiên, cần kiểm soát để tránh việc dòng tiền bị đẩy tới các dự án đầu tư, đầu cơ, gây lãng phí dòng vốn trong bối cảnh khó khăn, vô hình chung cũng không giúp thị trường phát triển lành mạnh, bền vững.

Hiện nay, khi dòng vốn không dôi dư, nếu doanh nghiệp được tiếp cận vốn phải có sự tính toán về tính năng, hiệu quả. Làm dự án mà đẩy ra thị trường không tiêu thụ được là không nên đầu tư, phải đưa vào những sản phẩm xã hội cần, có thể tiêu thụ mới kích thích những hoạt động phát triển mang tính bền vững. Bởi họ sản xuất ra hàng bán được, thì ngành cung cấp đầu vào cho việc phát triển nhà ở này cũng được kích hoạt theo (như sản xuất vật liệu, xi măng, gạch đá cát sỏi, sắt thép, thiết bị máy móc thì công trường…). Thực tế hiện nay, nhiều nhà máy đang dừng hoạt động do không có thị trường, hoạt động thị trường yếu, công nhân nghỉ việc,… dẫn đến hệ lụy phá sản.

Trong bối cảnh lạm phát tăng, chi phí nguyên, vật liệu, nhân công tăng và bây giờ chi phí vốn cũng tăng, sẽ gây sức ép tăng thêm chi phí đầu vào, càng tạo áp lực đối với việc tăng giá bất động sản và cũng khiến doanh nghiệp khó khăn hơn khi phải chi trả chi phí vốn lớn hơn. Do đó lúc này, tăng lãi suất đối với những hoạt động không thiết yếu với xã hội để giảm bớt những hoạt động này là phù hợp. Ví dụ như vay để đầu tư, đầu cơ thì cho vay lãi suất cao, nhưng phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân thuê lại có thể xem xét hỗ trợ lãi suất. Nhà nước đã có gói hỗ trợ bù lãi suất cho nhà ở xã hội, vì vậy các ngân hàng nên tận dụng những chính sách đó”.

VnEconomy 13/12/2022 10:00

Nội dung bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 50 phát hành ngày 12-12-2022. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây: 

https://postenp.phaha.vn/chi-tiet-toa-soan/tap-chi-kinh-te-viet-nam

10:00 13/12/2022