Doanh nghiệp bất động sản công nghiệp: Bức tranh lợi nhuận trái chiều

Giá cho thuê bất động sản công nghiệp tăng cao đã giúp các doanh nghiệp trong lĩnh vực này có những tháng kinh doanh đầu năm phát đạt.

TRÁI CHIỀU LỢI NHUẬN

Báo cáo tài chính riêng quý 2/2021 của Công ty CP Sonadezi châu Đức (SZC) ghi nhận doanh thu thuần bán hàng và cung cấp dịch vụ đạt 224,4 tỷ đồng, tăng 63,5% so với cùng kỳ năm 2020, lợi nhuận gộp bán hàng và cung cấp dịch vụ đạt 149,7 tỷ đồng, tăng 87%.

Trong kỳ, doanh thu hoạt động tài chính giảm mạnh còn 1,9 tỷ đồng, trong khi chi phí tài chính tăng, chi phí quản lý doanh nghiệp tăng dẫn đến lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh đạt 132 tỷ đồng, vẫn tăng 69% so với năm ngoái. Sau đi trừ đi khác khoản chi phí khác, lợi nhuận sau thuế của Sonadezi châu Đức còn 111 tỷ đồng, tăng 73%. Luỹ kế từ đầu năm đến nay, SZC lãi 192 tỷ đồng, cao hơn so với con số của 6 tháng đầu năm 2020 là 111 tỷ đồng.

Tương tự, dù không có cú bứt phá ngoạn mục song Sonadezi Long Thành (SZL) cũng có quý kinh doanh tăng trưởng khá. Doanh thu thuần bán hàng và cung cấp dịch vụ quý 2/2021 của SZL đạt 111 tỷ đồng, tăng 25%, giá vốn hàng bán tăng cao nên lợi nhuận gộp còn 40,6 tỷ đồng, tăng 13%. Doanh thu hoạt động tài chính trong kỳ giảm mạnh trong khi phát sinh chi phí lãi vay, chi phí bán hàng tăng theo dẫn đến lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh giảm nhẹ so với năm ngoái còn 33,3 tỷ đồng.

Nhờ thu nhập khác hơn 1,2 tỷ đồng dẫn đến lợi nhuận sau thuế đạt 27,3 tỷ đồng, tăng 2,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Luỹ kế 6 tháng đầu năm, SZL ghi nhận lợi nhuận sau thuế 48,0 tỷ đồng, giảm nhẹ so với con số 48,8 tỷ đồng năm ngoái.

Tuy nhiên, trái ngược với những doanh nghiệp lãi lớn từ cho thuê đất khu công nghiệp, vẫn có những doanh nghiệp kinh doanh tụt lùi so với thời điểm năm ngoái. Chẳng hạn, Công ty CP Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (D2D) doanh thu thuần quý 2 của D2D đạt hơn 109 tỷ đồng, tăng 60% so với cùng kỳ năm 2020. Tăng trưởng doanh thu chủ yếu đến từ doanh thu của Dự án Khu Dân cư Lộc An, trong khi doanh thu cho thuê hạ tầng Khu công nghiệp lại sụt giảm đáng kể. Lợi nhuận gộp cả kỳ của Công ty đạt hơn 79 tỷ đồng, tăng 66%.

Do sự sụt giảm mạnh của lãi tiền gửi, D2D chỉ lãi sau thuế hơn 61 tỷ đồng, giảm 39% so cùng kỳ. Lũy kế 6 tháng đầu năm, doanh thu thuần của D2D xấp xỉ 197 tỷ đồng, tăng 32% so cùng kỳ,  lợi nhuận sau thuế nửa đầu năm của D2D giảm 28% so cùng kỳ, còn gần 108,5 tỷ đồng. Với kết quả này, D2D thực hiện được hơn 40% mục tiêu lợi nhuận 2021, theo kế hoạch được thông qua tại ĐHĐCĐ thường niên.

Công ty CP Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Cao su Việt Nam (VRG) cũng ghi nhận doanh thu quý 2/2021 đạt 4,6 tỷ đồng, tăng nhẹ so với con số 4,2 tỷ cùng kỳ. Doanh thu hoạt động tài chính giảm phân nửa so với cùng kỳ dẫn đến lợi nhuận sau thuế giảm mạnh hơn 58%, từ mức 1,9 tỷ chỉ còn 791 triệu đồng.

Giải trình về sự sụt giảm trong kỳ, VRG cho biết do Công ty tăng cường đầu tư cơ sở hạ tầng nên khoản thu nhập từ lãi tiền gửi có kỳ hạn trong quý 2/2021 giảm đáng kể so với cùng kỳ. Luỹ kế 6 tháng đầu năm, VRG đạt doanh thu 8,9 tỷ đồng, giảm 29% so với nửa đầu năm ngoái, lợi nhuận sau thuế 2,9 tỷ, chỉ bằng khoảng 1/3 con số 7,1 tỷ nửa đầu năm 2020.

Mới đây, Công ty CP Cao su Phước Hòa cũng công bố kết quả kinh doanh trong quý 2/2021 của công ty mẹ với doanh thu hơn 349 tỷ đồng, tăng 142% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, giá vốn hàng bán tăng cao cùng với chi phí tài chính, chi phí quản lý doanh nghiệp, bán hàng tăng dẫn đến lợi nhuận sau thuế còn 36 tỷ đồng, bẳng 1/7 lần so với quý 2/2020.

PHR cho biết do trong quý 2/2020 Công ty ghi nhận khoản tiền đền bù hỗ trợ thiệt hại khi bàn giao đất thực hiện dự án Khu công nghiệp Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn 2 là 300 tỷ đồng. Đó cũng nguyên nhân ảnh hưởng rất lớn đến kết quả lãi ròng quý 2 của doanh nghiệp cao su này.

TRIỂN VỌNG NÀO CHO CỔ PHIẾU

Trên thị trường chứng khoán, trái ngược với sự sôi động của nhóm ngân hàng, vật liệu xây dựng, chứng khoán, cổ phiếu nhóm bất động sản công nghiệp gần như không có nhiều biến động, thậm chí có những mã giảm mạnh từ đầu năm đến nay. Tính riêng từ đầu tháng 7 tới nay, cổ phiếu KBC đã giảm 17,2%, PHR giảm 12,6%, SZC giảm 4,5%...

Sự xuất hiện trở lại của các ca nhiễm Covid-19 trong cộng đồng ở Việt Nam có thể đã làm ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh quý 2/2021 của doanh nghiệp, không được như kỳ vọng. 

Các đợt bùng phát Covid-19 gần đây đã xảy ra tại các khu công nghiệp thuộc các cụm công nghiệp trọng điểm của cả nước, bao gồm các tỉnh/thành Bắc Ninh, Bắc Giang ở miền Bắc và Bình Dương, Đồng Nai và Tp.HCM ở miền Nam. Dịch Covid-19 và các biện pháp giãn cách xã hội sẽ phần nào ngăn cản những người thuê tiềm năng đến Việt Nam để đàm phán - bên cạnh đó là quan điểm thận trọng của khách thuê về việc kiểm soát Covid-19 của Việt Nam trong ngắn hạn. 

Về triển vọng nhóm này 6 tháng cuối năm, đa phần các công ty chứng khoán đều nhận định đây là nhóm có nhiều tiềm năng tăng giá. Agriseco nhìn nhận, do bất động sản khu công nghiệp vẫn chưa tăng giá nhiều trong giai đoạn qua sẽ là cơ hội cho giai đoạn tới.

Chứng khoán KBSV trong báo cáo triển vọng thị trường chứng khoán 6 tháng cuối năm 2021 cho rằng, đại dịch Covid 19 đã và sẽ làm chậm lại dòng vốn FDI trong năm 2020 và 2 tháng đầu năm 2021. Làn sóng Covid thứ 4 có diễn biến nghiêm trọng hơn các đợt trước, đặc biệt ảnh hưởng đến một số khu công nghiệp tại hai tỉnh Bắc Giang và Bắc Ninh.

Tuy nhiên, một số điểm sáng cho thấy sự hồi phục của ngành như: Dịch bệnh tại hai tỉnh Bắc Giang và Bắc Ninh đã được kiểm soát;  Kể từ tháng 3/2021, dòng vốn FDI đã hồi phục. Tổng vốn FDI đăng ký 6 tháng đầu năm đạt 15,3 tỷ USD, giảm nhẹ 2,6% so với cùng kỳ năm 2020. Trong đó, vốn FDI đăng ký mới đạt 9,5 tỷ USD, tăng 13,2% so với cùng kỳ. Vốn FDI giải ngân đạt 9,2 tỷ USD, tăng 6.8% so với cùng kỳ. Đồng thời, kì vọng dòng vốn FDI sẽ tiếp tục phục hồi khi Việt Nam kiểm soát tốt dịch bệnh, các chuyến bay thương mại được nối trở lại khi vaccine được sử dụng rộng rãi.

Về triển vọng trung hạn, ngành bất động sản khu công nghiệp Việt Nam có thể được hưởng lợi từ các hợp đồng thương mại tự do (FTAs) được ký kết và làn sóng dịch chuyển của các công ty khỏi Trung Quốc. Theo đó, nhu cầu cho đất khu công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn tăng cao. Các địa phương cũng tích cực đẩy mạnh mở rộng các khu công nghiệp để đón đầu làn sóng đầu tư. Bên cạnh đó, đẩy mạnh đầu tư công giúp tăng kết nối giữa các vùng, kết nối Việt Nam với quốc tế cũng là yếu tố thu hút FDI trong tương lai.

Một số doanh nghiệp đáng chú ý là VGC, KBC, PHR, NTC, IDC. Đây là các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất thương phẩm lớn, nằm ở vị trí thuận lợi tại các tỉnh trọng điểm là vệ tinh sản xuất quanh Hà Nội và Tp. HCM.