“Nhóm khách hàng mới là chuyên gia nước ngoài sang Việt Nam đầu tư, làm việc ngày càng đông lên.

Theo số liệu từ Bộ Lao động, Thương binh và Xã hội, hiện cả nước có gần 100.000 lao động nước ngoài thuộc diện được cấp giấy phép lao động làm việc tại Việt Nam; có 110 quốc gia và vùng lãnh thổ có lao động nước ngoài đến Việt Nam làm việc.

Trong thời điểm 2 - 3 năm trở lại đây, số lượng lao động đến từ châu Á luôn chiếm hàng đầu, như quốc tịch Trung Quốc chiếm khoảng 20%, Hàn Quốc khoảng 18%, tiếp đó là Nhật Bản (khoảng 10%) và còn lại là lao động đến từ các quốc gia khác.

Về tỷ lệ về chuyên môn, 12,0% giữ vị trí quản lý; 9,0% giám đốc điều hành; 56,0% chuyên gia kỹ thuật; còn lại là làm công việc khác. Tỷ lệ chuyên gia kỹ thuật tăng mạnh qua các năm.

Sự gia tăng của tệp khách này cho thấy nhu cầu mua và thuê căn hộ cao cấp ngày càng gia tăng. Đặc biệt, đa phần người nước ngoài đến Việt Nam sẽ lựa chọn phương án thuê trả tiền ngắn hạn hoặc thuê mua dài hạn trong khoảng 50 năm, họ sẽ không mua tài sản cố định trong khi chỉ sử dụng vài tháng trong năm. Trong khi đó, những sản phẩm cho thuê hoặc thuê mua dài hạn ở Việt Nam hiện nay đang được nhiều chủ đầu tư quan tâm, phát triển, nhất là các chung cư trung và cao cấp hiện đại.

Trong vài ba năm gần đây, thị trường đã xuất hiện nhiều bất động sản cho thuê cao cấp. Giá cho thuê liên tục tăng và tỷ lệ lấp đầy khá cao. Tư duy ngàn đời của cha ông ta là “phải có mảnh đất cắm dùi” khiến căn hộ không được xem trọng bằng đất nền. Tư duy đó giờ đã nhường chỗ cho những căn hộ có giá nhiều nghìn USD trên một mét vuông…

Với phân khúc cao cấp, đối tượng hướng đến chủ yếu là người nước ngoài sinh sống và làm việc tại Việt Nam và những người có lối sống thích dịch chuyển, thay đổi, nhất là giới trẻ thích bay nhảy, tự do, “tây” hóa hơn nên không còn có xu hướng nhất định phải sở hữu nhà, đất. Thay vì ở kiên cố thì thuê; thay vì mua nhà để kinh doanh thì thuê nhà kinh doanh. Chính vì vậy mà có hai phân khúc dễ được đặt lên bàn cân để so sánh là đất nền và căn hộ chung cư.

Nhìn chung, căn hộ chung cư đã chiếm nhiều ưu thế hơn, bởi sự hiện đại, tiện nghi và nhu cầu xã hội đang rất nhiều nhưng nguồn cung chưa thể đáp ứng hết. Xu hướng lựa chọn chỗ ở tích hợp nhiều dịch vụ tiện ích, an toàn... là điều chi phối tâm lý tiêu dung”.

“Về pháp lý, chưa bao giờ trong vòng một tháng, Chính phủ lại có nhiều quyết sách vô cùng quan trọng liên quan đến bất động sản như thời gian vừa qua, gồm: Nghị định 08/2023/NĐ-CP tháo gỡ trái phiếu doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản; Nghị quyết số 33/NQ-CP cực kỳ toàn diện tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho thị trường, hiện nay bao gồm ba nhóm vấn đề pháp lý, nguồn vốn và nhà ở xã hội; Đề án 338 về phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030 - cơ sở pháp lý vững chắc để doanh nghiệp và địa phương phát triển nhà ở xã hội; Nghị định số 10/2023/NĐ-CP - cơ sở pháp lý chính thống cho bất động sản nghỉ dưỡng và du lịch. Từ giờ trở đi condotel, officetel mới có cơ sở để được  cấp sổ đỏ. Thêm nữa, tháng 11/2022 vừa qua, Chính phủ đã thành lập tổ công tác để tháo gỡ khó khăn vướng mắc các dự án trên cả nước.

Trên cơ sở đó, các địa phương như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng cũng bắt đầu rà soát lại các dự án vướng mắc để tháo gỡ.

Một điểm đáng lưu ý nữa về chính sách là chúng ta đang có cơ hội để sửa đổi cùng lúc các luật liên quan đến thị trường bất động sản: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai và Luật Tổ chức tín dụng như hiện tại. Tôi nghĩ như vậy những điểm nghẽn về pháp lý cơ bản đã được tháo gỡ. 

Vấn đề thứ hai là nguồn vốn. Chính phủ đã chỉ đạo tháo gỡ hai thị trường vốn cơ bản là thị trường trái phiếu và tín dụng ngân hàng. Sau khi có Nghị định 08, riêng tháng 3 vừa qua đã có 24.000 tỷ đồng trái phiếu phát hành mới - trong đó hơn 80% là doanh nghiệp bất động sản cho thấy chính sách đã đi vào thực tế.

Tôi cho rằng kênh trái phiếu doanh nghiệp là kênh dẫn vốn tốt hơn trong thời gian tới. Còn kênh tín dụng ngân hàng, năm nay, Ngân hàng Nhà nước vẫn định hướng tăng trưởng tín dụng 14 - 15%. Chắc chắn tăng trưởng tín dụng vào bất động sản sẽ cao hơn 14,5%.

Năm nay, tôi dự báo ít nhiều sẽ tăng trưởng cao hơn so với mức tín dụng bình quân của ngân hàng và trên thực tế trong quý 1 vừa rồi, tín dụng bất động sản đã tăng 3% trong khi đối với toàn nền kinh tế thì con số này chỉ là 2,06%.

Thêm vào đó, nhiều chính sách được ban hành đã gỡ khó về vốn cho thị trường. Đơn cử như Thông tư 16/2021/TT-NHNN cởi mở hơn để cho phép tổ chức tín dụng đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản, tuy nhiên cởi mở nhưng vẫn cần phải đúng quy định và đảm bảo an toàn cho cả hai bên.

Cuối cùng, về vốn đầu tư nước ngoài. Hiện nay, chúng tôi có tiếp cận với một số nhà đầu tư và thấy rằng họ đang quan sát bất động sản nước ta rất nhiều. Có thể thấy, mặc dù giá chưa giảm nhưng vẫn đang rất tích cực, con mắt quốc tế đánh giá thị trường bất động sản nước ta rất tiềm năng.

Lãi suất cả thế giới đang có xu hướng giảm, tỷ giá cũng đang giảm mạnh, chúng ta hoàn toàn có thể tin tưởng thị trường bất động sản sẽ phục hồi. Theo tôi, từ quý 4/2023 trở đi, đà phục hồi sẽ được thể hiện rõ nét hơn, những khó khăn của thị trường trái phiếu, của thị trường bất động sản sẽ được tháo gỡ nhiều hơn. Ngoài ra, những sửa đổi luật cũng được tiến hành để phù hợp hơn với thực tiễn, qua đó giải quyết được những khó khăn của thị trường”.

“Sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ thông qua Nghị định 08/2023/NĐ-CP nhằm làm giảm áp lực thanh khoản cho trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản sẽ tác động tích cực đến toàn thị trường trong ngắn và trung hạn. Bên cạnh đó, các động thái hạ lãi suất của Ngân hàng Nhà nước cũng được kỳ vọng sẽ giúp khơi thông dòng vốn tắc nghẽn trong năm vừa qua, tập trung phát triển các dự án đang triển khai để sớm hoàn thành, tạo nguồn cung cho thị trường.

Trong 9 tháng tới, thị trường Hà Nội kỳ vọng sẽ đón nhận khoảng 2.500-3.000 căn hộ phân khúc cao gia nhập thị trường, phần lớn đến từ các phân khu mới hoặc lần mở bán tiếp theo của các dự án đang phát triển nằm tại khu vực phía Đông (23%) và phía Tây (68%).

Trước các ảnh hưởng của chính sách hỗ trợ từ Chính phủ, thị trường nhà liền thổ được kỳ vọng sẽ dần hồi phục từ nửa cuối năm 2023, với khoảng 1.200 căn được mở bán mới trong 9 tháng tới. Tuy nhiên, con số này còn phụ thuộc nhiều vào khả năng tái cơ cấu nợ, thỏa thuận thanh toán trái phiếu bằng bất động sản với nhà đầu tư của các chủ đầu

Tại TP.HCM, nguồn cung chịu áp lực do tâm lý thận trọng trong bối cảnh kinh tế bất ổn và các vấn đề pháp lý kéo dài. Theo đó, thị trường căn hộ phân khúc cao cấp và nhà liền thổ dự kiến ​​sẽ chào đón lần lượt khoảng 6.000 căn và 1.000 căn vào năm 2023. Tương tự, nguồn cầu được dự báo sẽ vẫn yếu, đặc biệt trong nửa đầu năm 2023 khi thị trường tiếp tục đối mặt với những khó khăn kinh tế làm ảnh hưởng đến quyết định đầu tư nhà ở của khách hang”.

“Trong năm 2023 sẽ không xảy ra sốt đất, bởi vì thị trường bất động sản đang ở trạng thái trầm lắng, thanh khoản thấp, đặc biệt là loại hình đất nền. Tuy nhiên, xét về dài hạn, đất nền vẫn là loại hình đầu tư tiềm năng nếu biết lựa chọn những sản phẩm đất nền có giá trị sử dụng cũng như khả năng khai thác tạo ra dòng tiền trên chính sản phẩm đó, như: xây nhà trọ, nhà kho, công xưởng hoặc trở thành căn nhà thứ hai.

Hiện nay, tỷ lệ đô thị hóa của Hà Nội khoảng 49% và TP.HCM khoảng 70%, cả nước ta có 8 tỉnh thành có tỷ lệ đô thị hoá trên 50%. Như vậy, vẫn còn dư địa phát triển và nhu cầu về đất đai luôn hiện hữu.

Dự báo về bất động sản nghỉ dưỡng, theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đến đất nền ven biển không có nhiều biến động sau khi Nghị định 10 vừa được ban hành, bổ sung quy định cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình cho căn hộ khách sạn, condotel, officetel, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng trên đất thương mại, dịch vụ nếu đủ điều kiện.

Nguyên nhân khiến loại hình này chưa thể sôi động ngay là: thứ nhất, do thị trường du lịch hiện tại vẫn đang kém sôi động, dự báo đến hết năm 2023 mới tăng trưởng tốt hơn; thứ hai, giá của các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng ở các thành phố lớn vẫn đang ở ngưỡng cao, đặc biệt là các thành phố du lịch. Ngoài ra, một vài chủ đầu tư lớn trên thị trường trong thời gian qua không đảm bảo được cam kết về lợi nhuận đã ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư.

Về mặt dài hạn, thị trường bất động sản dân sinh, phục vụ nhu cầu ở thực sẽ phục hồi trước, sau đó, khi kinh tế ổn định trở lại, tiềm năng du lịch tăng trưởng cùng với hành lang pháp lý đã được hỗ trợ thì thị trường nghỉ dưỡng sẽ bắt đầu sôi động hơn. Thời điểm sớm nhất thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có thể hồi phục là sau quý 2/2024”.

“Trong bối cảnh hiện nay, yếu tố tâm lý vô cùng quan trọng. Giống như một người vừa mới bị gãy chân, sau thời gian đi tập tễnh thì chân có khỏi, việc đi lại vẫn khó khăn. Nhà đầu tư trong nước hiện nay cũng vậy, sau thời gian mất mát, ảnh hưởng về trái phiếu, đứt gẫy dòng tiền, hoang mang lo lắng, nhiều khi truyền thông không đồng nhất… cũng ảnh hưởng nhiều đến tâm lý của họ.

Tuy nhiên, khi chúng tôi làm việc với các nhà đầu tư đến từ Hồng Kông và Đài Loan (Trung Quốc), họ lại vững niềm tin. Nhà đầu tư đến từ Đài Loan đang quan tâm nhiều đến bất động sản cao cấp ở Hà Nội nhiều hơn TP.HCM. Tôi hỏi họ vì sao chọn Hà Nội, họ cho biết là bởi mặt bằng giá tại Hà Nội so với TP.HCM ở phân khúc căn hộ trung - cao cấp thấp hơn tới 30 - 50%. Nếu đầu tư vào TP.HCM thì đã chọn đầu tư cách đây 3 năm rồi. Về nguyên tắc, không có lý do gì hai thị trường này lại lệch nhau như vậy. Khi thị trường bình thường, khoảng 2 năm nữa, Hà Nội sẽ tiệm cận 80 - 90% mặt bằng giá của TP.HCM (tính cùng phân khúc sản phẩm).

Nhà đầu tư Đài Loan có tầm nhìn từ 3 - 5 năm, họ cho biết chỉ lựa chọn chủ đầu tư mà tiêu chuẩn dự án của chủ đầu tư đó không có nhiều khoảng cách so với sản phẩm tại các quốc gia của họ. Tìm kiếm quốc gia ở châu Á để đầu tư, họ nhận thấy rằng Singapore thì quá đắt, các quốc gia khác lại không đồng nhất về văn hóa.

Còn với Việt Nam, họ đánh giá đây là địa chỉ cực kỳ hấp dẫn, họ lựa chọn vì vốn FDI Đài Loan rất lớn. Họ cũng quan tâm về các yếu tố thu hút khách hàng là người nước ngoài đến sinh sống, như vậy có thể sẽ hình thành các cộng đồng của họ ở Việt Nam. Trước đây, chúng ta có cộng đồng người Hàn Quốc, rồi có cộng đồng người Nhật Bản, tiếp theo sẽ là cộng đồng người Đài Loan, Hồng Kông…”.

“Dự báo cho từng phân khúc bất động sản trong thời gian tới, đất nền trong quý 2/2023, nguồn cung sẽ tăng nhẹ, dao động khoảng 450 - 600 nền, tập trung chủ yếu tại các vùng phụ cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang so với quý 1 nhằm kích cầu thị trường.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới quý 2/2023 tại TP.HCM có thể tăng gấp đôi so với quý 1/2023, ở mức khoảng 2.000 - 2.500 căn, Bình Dương khoảng 500 - 1.000 căn, Long An khoảng 200 căn và Bà Rịa – Vũng Tàu khoảng 350 căn mở bán mới.

Những thông tin chính sách được tháo gỡ, động thái hạ lãi suất của Ngân hàng Nhà nước giúp sức cầu chung hồi phục, nhưng sẽ khó đột biến trong ngắn hạn.

Phân khúc căn hộ hạng A giữ vững vị thế chủ đạo tại TP.HCM, trong khi đó căn hộ hạng B và C dẫn dắt nguồn cung mới tại các tỉnh giáp ranh. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục neo cao trước áp lực chi phí đầu vào, lãi vay, chi phí pháp lý dự án,…

Tại phân khúc nhà phố/biệt thự quý 2/2023, nguồn cung mới và sức cầu tiếp tục xu hướng đi ngang so với quý 1, dao động khoảng 350 - 400 căn, tập trung chủ yếu ở Bình Dương, Đồng Nai và TP.HCM. Mặt bằng giá sơ cấp tăng nhẹ do tác động bởi những chi phí đầu vào. Thanh khoản trên thị trường thứ cấp không có nhiều đột biến trong ngắn hạn.

Với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung condotel dự báo tăng, dao động khoảng 300 - 350 căn, tập trung phần lớn tại Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Định và Quảng Ninh. Trong khi đó, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng dự báo tăng nhẹ và đều tập trung chủ yếu ở Kiên Giang.

Sức cầu chung thị trường tăng nhẹ so với 1uý 1/2023 nhưng không có nhiều đột biến. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định, khó có những biến động về giá. Các chính sách chiết khấu, ưu đãi thanh toán nhanh bằng vốn tự có, chương trình chia sẻ doanh thu tiếp tục được áp dụng rộng rãi trong quý 2/2023”.

VnEconomy 19/04/2023 10:00

Nội dung bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 16-2023 phát hành ngày 17-04-2023. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây: 

https://postenp.phaha.vn/chi-tiet-toa-soan/tap-chi-kinh-te-viet-nam

10:00 19/04/2023