Bất động sản bán lẻ Việt Nam đang thay đổi mạnh mẽ, từ mô hình cho thuê mặt bằng sang kiến tạo không gian trải nghiệm và gắn kết, đáp ứng nhu cầu tiêu dùng mới - nơi khách hàng tìm kiếm không chỉ giá cả hay mua sắm tiện lợi…

Công ty Avison Young Việt Nam đánh giá kênh bán lẻ hiện đại đang định hình thị trường bán lẻ Việt Nam. Khi thu nhập tăng lên kéo theo lối sống tiện nghi hơn, người tiêu dùng Việt ngày càng chuộng mua sắm trong trung tâm thương mại, cửa hàng tiện lợi và những mô hình bán lẻ hiện đại khác. Từ năm 2020, doanh thu của các kênh bán lẻ hiện đại tăng trung bình 2% mỗi năm.  

 TỔNG DIỆN TÍCH CHO THUÊ TĂNG TRƯỞNG KÉP

Cụ thể, theo số liệu bất động sản từ năm 2020 đến nửa đầu năm 2025, tổng diện tích cho thuê thực của khối đế bán lẻ, trung tâm thương mại và trung tâm bách hóa tổng hợp tại Hà Nội, Đà Nẵng và Thành phố Hồ Chí Minh đã ghi nhận tốc độ tăng trưởng kép hàng năm đạt 3,13%, tương đương 2,6 triệu m2 tính đến hết quý 2/2025. Trong các mô hình bán lẻ hiện đại, cửa hàng tiện lợi là loại hình tăng trưởng nhanh nhất nhờ nhu cầu về tính thuận tiện và dễ tiếp cận. 

Đặc biệt, xu hướng mở rộng của kênh bán lẻ hiện đại không chỉ tập trung trong trung tâm thành phố. Hai năm qua, Thành phố Hồ Chí Minh đón nhận thêm 4 trung tâm thương mại mới và tất cả đều nằm ngoài khu vực lõi đô thị. Tương tự, tại quận Bắc Từ Liêm (cũ), Công ty Đại Quang Minh (Thadico) vừa khởi công dự án đầu tiên ở Hà Nội cũng nhấn mạnh về triển vọng phát triển tại vùng rìa trung tâm.

Năm nay, hai đô thị này dự kiến có thêm 155.000 m2 diện tích bán lẻ mới. Nhìn rộng hơn, một số tập đoàn lớn vẫn tiếp tục mở rộng tại phía Bắc (Hải Phòng, Hưng Yên, Nghệ An, Thái Nguyên) và vùng đồng bằng sông Cửu Long (Long An, Cần Thơ và Tiền Giang).

Nhờ cơ sở hạ tầng kết nối tốt hơn và đời sống người dân vùng ven ngày một cải thiện, quá trình mở rộng địa lý này giúp mang những trải nghiệm mua sắm hiện đại đến gần hơn với các khu vực vốn chỉ có chợ truyền thống và cửa hàng tạp hóa.

Dù vậy, bất chấp xu hướng phi tập trung, khu trung tâm vẫn là “thỏi nam châm” với các thương hiệu quốc tế vì lưu lượng khách lớn và khả năng nhận diện thương hiệu. Đơn cử tại Thành phố Hồ Chí Minh, giá thuê trong các trung tâm thương mại cao cấp có thể cao gấp 15 lần so với khu vực ngoại thành, cho thấy nhu cầu thuê tại vị trí đắc địa tiếp tục được duy trì.

“Việt Nam là thị trường đầy tiềm năng để các nhà phát triển và vận hành bán lẻ thu hút những thương hiệu quốc tế, khi nhu cầu từ tầng lớp tiêu dùng có thu nhập cao ngày càng tăng và thị trường vẫn còn thiếu vắng nhiều tên tuổi lớn trên thế giới”, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận định.

Cũng theo đại diện Avison Young, kênh bán lẻ hiện đại tại Việt Nam có nhiều triển vọng phát triển dài hạn, khi diện tích bán lẻ bình quân đầu người vẫn thấp so với mặt bằng khu vực. Cộng với làn sóng thương mại điện tử, sự xuất hiện của các mô hình tích hợp đã thổi làn gió mới vào thị trường bán lẻ, xóa nhòa ranh giới giữa trải nghiệm mua sắm trực tuyến và trực tiếp. 

XU HƯỚNG PHÁT TRIỂN TIẾP THEO 

Tại các thành phố lớn của Đông Nam Á như Manila, Bangkok, Jakarta và Singapore, các trung tâm thương mại đang được thiết kế và vận hành khác đi nhằm chuyển đổi từ nơi mua bán hàng hóa thành nơi kết nối cộng đồng với trọng tâm hướng đến trải nghiệm của con người.

Một số khách thuê lớn truyền thống như rạp chiếu phim hay cửa hàng bách hóa, đang dần nhường chỗ cho khách thuê không thuộc lĩnh vực bán lẻ như: dịch vụ ẩm thực, trung tâm thể hình, phòng khám thẩm mỹ và không gian giáo dục. Ở Việt Nam, nhiều nhà phát triển và vận hành trung tâm thương mại cũng bắt đầu áp dụng chiến lược này và đạt được những kết quả ấn tượng.

Ngoài ra, hành vi tiêu dùng của người Việt đang thay đổi liên tục dưới tác động của chuyển đổi số. Năm 2024, người tiêu dùng ít đi mua sắm hàng tiêu dùng nhanh hơn so với năm 2019, nhưng lại ghé thăm nhiều cửa hàng hơn trên các kênh khác nhau, khiến việc giữ chân khách hàng cạnh tranh hơn.

Đặc biệt, khi yếu tố tiện lợi và khả năng tiếp cận trở thành ưu tiên hàng đầu trong việc lựa chọn loại hình mua sắm, thì cửa hàng tiện lợi và siêu thị mini nằm trong khu dân cư, hoặc gần nút giao thông tăng trưởng khả quan hơn nhờ tần suất ghé thăm cao và phù hợp với nhu cầu sử dụng hàng ngày.

Vì vậy, để thích ứng, các nhà bán lẻ đã đẩy mạnh chiến lược đa kênh. Năm 2024, 55,7% nhà bán lẻ có doanh thu tăng trưởng tại Việt Nam áp dụng mô hình đa kênh. Gần 2/3 người tiêu dùng mua sắm trực tuyến ít nhất mỗi tuần một lần, dù vậy, mong muốn trải nghiệm trực tiếp vẫn ở đó. Điều này tạo ra tâm lý chuộng sự tiện lợi trong hành vi mua sắm, đồng thời duy trì lực cầu đối với không gian vật lý.

Mặt khác, đầu tư vào công nghệ và logistics cũng là cách nhà bán lẻ thu hút và giữ chân người tiêu dùng, từ quản lý tồn kho đến các chương trình khách hàng thân thiết được cá nhân hóa dựa trên dữ liệu, nhằm tăng lưu lượng khách và nâng cao mức độ gắn kết với thương hiệu.

Do đó, từ nơi giao dịch đơn thuần, cửa hàng vật lý  dần dịch chuyển thành điểm giao hàng chặng cuối và nơi nhận đơn hàng đặt trực tuyến, tích hợp mượt mà giữa hành trình mua sắm trực tuyến và trực tiếp.

Trên thực tế, những trung tâm thương mại hiện đại nhất Đông Nam Á đang dẫn đầu xu hướng này. Tại Singapore, một số trung tâm thương mại đã cho ra mắt loạt tiện ích tích hợp như: hệ thống nhận hàng tự động, cánh tay robot giao hàng, bãi đỗ xe thông minh, bản đồ điều hướng trong nhà, thanh toán điện tử và dịch vụ nhận hàng 24/7. Còn Việt Nam, nhiều nhà bán lẻ lớn cũng triển khai mô hình đa kênh, cho phép đặt hàng qua ứng dụng, giao hàng tận nhà và thanh toán điện tử, để phục vụ khách hàng mọi nơi và theo cách họ muốn.

“Trong bối cảnh thị trường ngày càng cạnh tranh, mức độ gắn kết với người tiêu dùng không còn đến từ giá cả hay sự tiện lợi đơn thuần. Điều giữ chân họ là những không gian khiến họ cảm thấy được trân trọng, kết nối và thuộc về. Ở Việt Nam, bất động sản bán lẻ cũng từng bước chuyển mình, từ nơi cung cấp mặt bằng thành những điểm đến sống động và giàu trải nghiệm”, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định.