Nhiều chuyên gia, doanh nghiệp và nhà đầu tư đặt câu hỏi tại sao thị trường bất động sản đang phát triển tốt từ 2014 đến 2018 nhưng sang đầu năm 2019 lại giảm

"Thế của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay phải là "phòng ngự", chứ chưa thể tấn công được. Trong bối cảnh sức mua vẫn tốt, nhưng nguồn cung suy giảm mạnh nên thị trường sẽ ngày càng khó khăn, các doanh nghiệp phải cẩn trọng".

Nhận xét trên được Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA)Nguyễn Trần Nam đưa ra tại một Diễn đàn về xu hướng đầu tư bất động sản 2019, tổ chức ngày 16/5.

Trao đổi với các doanh nghiệp tại diễn đàn, ông Nam cho hay, thị trường bất động sản thời gian gần đây có sự giảm sút. Theo thống kê mới đây, tại Tp. HCM, số lượng giấy phép xây dựng giảm 16%, có 150 dự án bị dừng lại kiểm tra rà soát.

Lượng hàng hóa về nhà cửa chung cư, căn hộ biệt thự tại Hà Nội và Tp.HCM đưa ra thị trường đã giảm chỉ còn khoảng 70% so với quý 4/2018.

Trả lời câu hỏi của nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư tại sao thị trường đang phát triển tốt từ 2014 đến 2018 nhưng sang đầu năm 2019 lại giảm, ông Nguyễn Trần Nam cho rằng, đang có sự lo lắng về bong bóng bất động sản, do đó Chính phủ đã có những bước đi hạn chế nguồn tín dụng vào lĩnh vực này và dự báo sắp tới sẽ còn siết chặt hơn nữa.

Đặc biệt là Thông tư 36/2014 của Ngân hàng Nhà nước quy định giảm tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ 60% xuống 40% trong vòng 2 năm, từ 1/2019 tỷ lệ này đã giảm tới 40%. Trong khi đó, lại tăng tỷ lệ an toàn trong vay bất động sản từ 150% lên 250%. Như vậy, tốc độ tăng trưởng tín dụng vào bất động sản giảm và bắt đầu giảm từ cuối 2018. Mặt khác, đất về quy hoạch, đền bù… đều bị siết chặt trong khi sức mua của dân lại vẫn rất mạnh.

"Các thủ tục về dự án bây giờ phải hết sức chặt chẽ hãy triển khai, hãy bán hàng, tuân thủ đúng quy hoạch về chỉ giới, chiều cao, công năng; đừng có vì "tham bát bỏ mâm", thêm được 1-2 tầng thì cả dự án đình trệ. Không còn cái thời làm liều, làm ẩu rồi phạt cho tồn tại nữa đâu", ông Nam khuyến nghị.

Cũng theo Chủ tịch VNREA, có hai xu hướng đầu tư không tích cực trong thị trường bất động sản gần đây, trong đó thứ nhất là hiện tượng đầu tư vào mua đất ồ ạt, khiến đất sốt ở các khu vực Mũi Né, Vân Đồn, Phú Quốc.

Thứ hai, xu hướng các nhà đầu tư đầu tư bất động sản địa phương lao về các tỉnh, thành nhưng về các tỉnh có biển như: Hải Phòng, Hưng Yên… Tại đây, đất rẻ thủ tục dễ nhưng các địa phương còn phát triển nông nghiệp lớn, do đó cần đánh giá và lường trước khó khăn.

Trong khi đó, theo Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Khởi trong 4 tháng đầu năm 2019, nguồn cung về bất động sản nói chung giảm so với năm 2018, đặc biệt giảm về số lượng căn hộ có giá trung bình.

Nhưng một số sản phẩm bất động sản giá cao lại tăng, đặc biệt xuất hiện thêm sản phẩm có giá 200 – 300 triệu đồng/m2 tại một số thành phố lớn.

Loại hình bất động sản du lịch có nhiều dự án được quan tâm tại một số tỉnh có tiềm năng về du lịch, giáp biển. Bên cạnh đó, sản phẩm đất nền cũng có chiều hướng tăng tại nhiều địa phương, nhưng không đều.

"Thị trường sắp tới có thể gặp khó khăn khi nguồn vốn từ nhà nước và ngân hàng được siết chặt hơn; các thông tin về bất động sản lại vẫn còn thiếu minh bạch, ví dụ như các quy hoạch các vị trí dự án chưa rõ ràng. Bởi vì trong môi trường 4.0 thì rất dễ có thông tin sai sự thật gây khó khăn trong hoạt động đầu tư bất động sản; những thông tin sốt đất chưa được xử lý kịp thời; thủ tục hành chính mặc dù đã cải cách nhưng kết quả chưa được đạt yêu cầu", ông Khởi nói.

Theo Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà, nguyên nhân của tình trạng giảm nguồn cung là các dự án lớn ở 2 địa phương này đã bung hàng hầu hết vào quý 4/2018. Bên cạnh đó, việc chậm phê duyệt các dự án ở Tp.HCM, việc thắt chặt tín dụng bất động sản được thực hiện từ năm 2017 và đặc biệt trong quý 4/2018… cũng là nguyên nhân dẫn đến giảm nguồn cung bất động sản.

"Có ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản năm 2018 và 2019 sẽ đi xuống theo chu kỳ 10 năm. Nhưng tôi cho rằng, không hẳn như vậy, thị trường bất động sản năm 2018 và đầu năm 2019 vẫn cho thấy sự phát triển khá ổn định", ông Hà nói.

Theo ông Hà, năm 2018, nguồn cung và lượng giao dịch thành công ở các phân khúc thị trường bất động sản, nhất là phân khúc nhà ở đều có sự tăng trưởng tốt. Tổng nguồn cung bất động sản nhà ở đạt 175.000 sản phẩm, tăng khoảng 20% so với năm 2017; tổng lượng giao dịch thành công đạt 113.000 giao dịch, tỷ lệ hấp thụ của thị trường đạt 90%.

"Việc tín dụng bất động sản được kiểm soát chặt chẽ hơn sẽ làm cho chất lượng của các khoản vay bất động sản sẽ chất lượng và lành mạnh hơn, giảm nợ xấu, đồng thời sẽ kích thích các nguồn vốn khác đầu tư vào bất động sản như: vốn tư nhân, kiều hối, vốn đầu tư từ nước ngoài, chứng khoán bất động sản. Còn về giá bất động sản có thể tăng nhẹ do thiếu nguồn cung", ông Hà nhìn nhận.