Trong quý 3 vừa qua, nhu cầu về diện tích và giá thuê bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đều có xu hướng tăng. Dự kiến, trong thời gian tới, cung và cầu cả hai loại hình đất công nghiệp lẫn nhà xưởng xây sẵn/nhà kho sẽ được thúc đẩy hơn do nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tăng mạnh; đồng thời thị trường sẽ xuất hiện mô hình cho thuê mới.

Hơn 20 năm qua, Việt Nam không ngừng phát triển dần trở thành một trong những điểm đến thu hút đầu tư về công nghiệp sản xuất trong khu vực Đông Nam Á. Theo thống kê của Công ty quản lý bất động sản Jones Lang Lasalle (JLL), bắt đầu mở cửa từ năm 1986 với chỉ khoảng 335 ha, đến năm 2018, Việt Nam đã có hơn 80.000 ha đất dành riêng cho các khu công nghiệp. 

Sự tăng trưởng mạnh mẽ này là nhờ Việt Nam đang phát triển ngành kinh tế xuất khẩu; các khu công nghiệp và kinh tế chuyên biệt, có quy hoạch cụ thể; các hiệp định thương mại tự do mà Việt Nam tham gia; tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ.

Diện tích cho thuê tăng 8%, giá thuê tăng 9%

Hiện thị trường bất động sản công nghiệp ở Việt Nam, bao gồm đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, nhà kho và các bất động sản hậu cần khác, đang trong giai đoạn mới phát triển. Phần lớn các bất động sản này được phát triển tập trung tại khu kinh tế trọng điểm 3 miền Bắc, Trung, Nam. Trong đó, với lợi thế phát triển sau, khu kinh tế trọng điểm miền Bắc thu hút nhiều nhóm ngành công nghệ cao và tiên tiến hơn.

Tính tới quý 3/2018, tổng diện tích đất công nghiệp cho thuê được ở khu vực này là 12.260 ha, tăng gần 8% so với quý 1, chủ yếu nhờ vào mức tăng ở Hải Phòng, Bắc Ninh và Hải Dương (đạt 85%, tăng 400 điểm phần trăm so với quý 1/2018). Hiệu suất hoạt động của nhà xưởng xây sẵn tốt do nguồn cung hạn chế. Giá thuê đất trung bình đạt 82 USD/m2/thời hạn thuê, tăng gần 9% so với quý đầu năm. Trong đó, giá thuê trung bình của Hà Nội tăng lên 137 USD/m2/thời hạn thuê, cao nhất trong số các tỉnh vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc do nguồn cung hạn chế. Giá thuê hàng tháng của nhà xưởng dao động từ 3 - 5,7 USD/m2/tháng, thuê tối thiểu từ 3-5 năm.

Đến năm 2020, dự kiến thị trường phía Bắc sẽ chào đón thêm khoảng 19.322 ha đất công nghiệp, chủ yếu từ Hải Phòng, Hải Dương và Vĩnh Phúc. Dù đang đóng góp 53% tổng nguồn cung, nhưng nhờ những lợi thế đáng kể như khả năng tiếp cận với các thị trường lớn, cơ sở hạ tầng đồng bộ và hỗ trợ tốt hơn từ Chính phủ, Bắc Ninh và Hải Phòng vẫn là những điểm đến thích hợp nhất cho đầu tư công nghiệp.

Bên cạnh đó, nguồn cầu cũng tăng lên do vốn FDI đầu tư mạnh và cuộc chiến thương mại Mỹ-Trung leo thang, khiến các nhà sản xuất Trung Quốc phải tìm kiếm địa điểm mới để sản xuất. Nhờ vào vị trí chiến lược của mình, Việt Nam, đặc biệt là vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc đang có rất nhiều thuận lợi cũng như cơ hội cần phải nắm bắt kịp thời. 

Trong đó, để có thể chuyển dịch lên một nấc thang mới trong chu kỳ phát triển khu công nghiệp/logistics và trở nên thu hút và cạnh tranh hơn so với các nước khác trong khu vực, Việt Nam cần phải tiếp tục đầu tư mạnh mẽ vào phát triển cơ sở hạ tầng, bao gồm hệ thống đường cao tốc, các cảng biển nước sâu, nâng cao chất lượng hệ thống điện nước, bao gồm cả hệ thống tái tạo năng lượng.

Xuất hiện mô hình "Airbnb nhà kho"

Tuy nhiên, theo ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, một trong những thách thức lớn nhất của lĩnh vực bất động sản công nghiệp tại Việt Nam trong vòng vài năm tới là làm sao có thể thích nghi nhanh chóng và nắm bắt được những thay đổi do công nghệ và tự động hóa do cách mạng công nghiệp 4.0 mang lại.

"Hiện nay, nhu cầu về không gian logistics đang ở mức cao nhất từ trước đến nay nhờ vào những tiến bộ của thương mại điện tử. Sự phát triển của thương mại điện tử tạo áp lực ngày càng tăng lên hệ thống logistics, chuỗi cung ứng, các kênh phân phối và bán lẻ, cũng như hệ thống nhà xưởng/nhà kho. Một khối lượng hàng hóa khổng lồ trong kho phải được lưu thông và vận chuyển qua các mạng lưới phân phối địa phương, trong nước và quốc tế trong thời gian ngắn nhất. Sự gia tăng không ngừng của dịch vụ giao hàng 24h thúc đẩy nhu cầu nhà kho gần đô thị tăng mạnh. Nhu cầu cao khiến nguồn cung bất động sản công nghiệp trong thành phố trở nên khan hiếm", ông Stephen Wyatt phân tích.

Về vấn đề này, ông Rich Thompson, Giám đốc Bộ phận Logistics toàn cầu tại JLL nhận định: "Khách hàng trực tuyến ngày nay muốn nhận được sản phẩm nhanh hơn, vì thế các công ty cần nhiều nhà kho nhỏ ở nhiều vị trí khác nhau hơn là một kho hàng lớn. Nhưng thực tế không có đủ kho bãi để làm được điều này. Bởi vậy, ở nhiều nước khác đã xuất hiện mô hình "Airbnb nhà kho" cho phép các công ty linh hoạt đáp ứng những thay đổi theo mùa và giúp quá trình vận chuyển hàng hóa đến tay khách hàng liền mạch hơn, tăng khả năng cạnh tranh trong thời đại thương mại điện tử".

"Ở Việt Nam, trong vài năm qua, chúng ta nhận thấy sự gia tăng mạnh mẽ của các nhà điều hành không gian linh hoạt văn phòng và nhà ở, do đó việc áp dụng mô hình linh hoạt cho phân khúc bất động sản công nghiệp chỉ còn là vấn đề thời gian. Nếu mô hình này gia nhập thị trường Việt, chắc chắn sẽ có được sự ưu ái từ nhiều doanh nghiệp. Ngoài ra, với tham vọng thúc đẩy Việt Nam trở thành trung tâm công nghiệp mới tại Đông Nam Á, thị trường công nghiệp Việt Nam sẽ sớm chuyển mình và phát triển lên một tầm cao mới, chuyển dịch từ một thị trường sử dụng nhiều lao động sang thị trường phát triển tập trung nhiều vốn", ông Stephen Wyatt nhấn mạnh thêm.