Tính đến hết năm 2018, trên địa bàn thành phố Hà Nội có gần 700 cụm, tòa nhà chung cư thương mại, tái định cư được đưa vào sử dụng, trong tổng số trên 1.950 cụm, tòa nhà chung cư trên cả nước.

Thống kê trên đươc đưa ra tại hội thảo về "Nâng cao hiệu quả quản lý vận hành, sử dụng nhà chung cư tại Hà Nội", ngày 12/12.

Theo ông Đào Ngọc Nghiêm – nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch kiến trúc Hà Nội, những năm gần đầy các công trình nhà chung cư cao tầng phát triển mạnh tại Hà Nội, nhưng việc phát triển này nằm trong chiến lược của Chính phủ. Theo đó, tại Quyết định số 996/QĐ-TTg phê duyệt chương trình phát triển nhà ở trên địa bàn Hà Nội giai đoạn 2012 – 2020, nhà chung cư trong các dự án phát triển nhà ở đô thị đạt 80%, đến năm 2030 tỷ lệ này là 90%.

Hiện Hà Nội đang có gần 700 cụm nhà chung cư, chiếm hơn 1/3 của cả nước nên đã phát sinh ra những mâu thuẫn, tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân các tòa nhà. Trong đó câu chuyện về việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư được xem là nan giải nhất.

Theo thống kê, tính đến hết năm 2018 trên địa bàn Hà Nội mới có 454/697 nhà chung cư có Ban quản trị. Riêng đối với chung cư tái định cư mới có 73/168 tòa có Ban quản trị và chỉ có 31/73 tòa nhà bàn giao phí bảo trì 2%.

Ngoài ra, những tranh chấp còn xảy đến do những nguyên nhân về quy hoạch, ranh giới không gian xung quanh không được xác định rõ trong quy hoạch tổng mặt bằng; tranh chấp liên quan đến việc sai thiết kế, thiếu diện tích...

Chuyên gia Đồng Minh Sơn – Hội Xây dựng Hà Nội cho rằng, chúng ta có thể nghiên cứu mô hình quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư bằng cách giao cho doanh nghiệp Nhà nước hoặc Ban quản lý của Nhà nước chủ trì với sự tham gia của đại diện cư dân, nhà đầu tư xây dựng nhà ở, đại diện cơ quan quản lý cấp quận, huyện... trong Ban quản trị nhà chung cư.

"Bộ Xây dựng vẫn kiên trì với mô hình Ban quản trị nhà chung cư nhưng có sửa đổi, vì vậy Hà Nội cần phải có sự rà soát, nếu cần thiết thì kiến nghị về quy chế quản lý, vận hành, sử dụng theo đặc thù của Thủ đô, để bao quát được cả nội dung sở hữu, sử dụng liên quan đến an ninh quốc phòng, liên quan đến sử dụng ngoài mục đích ở, liên quan đến người nước ngoài... nhất là những chung cư nằm gần trung tâm chính trị hoặc tại các vị trí chiến lược", ông Sơn cho hay.

Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Chí Dũng cho biết, tới đây thành phố phải xây dựng quy chế quản lý chung cư riêng. Bởi, trước khi Luật Nhà ở 2005 có hiệu lực, việc quản lý, vận hành nhà chung cư được giao cho chủ đầu tư và kinh phí được lấy từ việc kinh doanh tầng một tòa nhà. Mô hình này có nhiều khiếm khuyết do việc độc quyền của chủ đầu tư.

Khi Luật nhà ở có hiệu lực, tham khảo mô hình của nhiều nước châu Âu, Singapore, Hàn Quốc, Trung Quốc, Bộ Xây dưng ban hành quy định quản lý, vận hành nhà chung cư, trong đó có mô hình Ban quản trị và quỹ bảo trì 2%. Nhưng quy định này cũng bất cập, hiện nhiều chung cư xảy ra tranh chấp về thành lập Ban quản trị, diện tích chung, riêng, quỹ bảo trì.

Lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội cho hay, sau khi Ban quản trị được thành lập, chủ đầu tư phải bàn giao hồ sơ liên quan, nhưng việc này thường diễn ra rất chậm do chủ đầu tư xây không đúng hồ sơ, xây sai phép, không đủ giấy phép. Với việc bàn giao diện tích chung, riêng, quy định pháp luật rất rõ ràng, nhưng người mua nhà thường không đọc kỹ hợp đồng nên sau khi về ở dễ nảy sinh khiếu kiện.

Nếu thành lập Ban quản trị thì chủ đầu tư phải bàn giao quỹ bảo trì (2%). Với các chung cư lớn, số tiền quỹ lên đến hàng trăm tỷ đồng nên chủ đầu tư không muốn thành lập Ban quản trị. 

Theo ông Dũng, trong thời gian chưa thành lập Ban quản trị, chủ đầu tư quản lý, vận hành tòa nhà và họ sử dụng quỹ bảo trì chi trả. Sau khi Ban quản trị được thành lập, chủ đầu tư bàn giao quỹ nhưng hai bên không thống nhất việc quyết toán số tiền chủ đầu tư đã chi, từ đó nảy sinh khiếu kiện.

"Một số cư dân các chung cư đề xuất chính quyền cưỡng chế, nhưng sở, ngành thành phố cũng không có cơ sở số liệu để cưỡng chế. Ngoài ra có chủ đầu tư sử dụng quỹ bảo trì vào việc khác, hay tài khoản của họ không có tiền. Sở phải mời bộ, ngành liên quan hỗ trợ giải quyết nhưng chưa dứt điểm", ông Dũng cho hay.

TS. Lê Thị Bích Thuận (Tổng hội Xây dựng Việt Nam) góp ý: trong quá trình ban hành quy chế quản lý chung cư cần tính đến cơ chế đặc thù để bộ máy quản lý nhà nước tại khu vực ngoại thành vốn là bộ máy quản lý nông nghiệp, nông thôn là chính, sau khi đô thị hóa thì bộ máy này phải quản lý với quy mô lớn hơn sẽ dễ xảy ra việc thiếu chuyên môn, càng khó khăn hơn cho công tác quản lý.