Di dời nhà máy Rạng Đông: Đất vàng để xây chung cư?

Sau vụ hoả hoạn tại nhà máy Rạng Đông (Công ty Cổ phần Bóng đèn Phích nước Rạng Đông) tại địa chỉ 87-89 Hạ Đình, quận Thanh Xuân, Hà Nội khiến hàng chục kg thuỷ ngân bị phân tán, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Võ Tuấn Nhân đề xuất di dời nhà máy ra khỏi khu vực cháy. 

Việc di dời nhà máy Rạng Đông, sau đó lô đất 5,7ha này được sử dụng vào mục đích gì khiến dư luận đặc biệt quan tâm.

Theo tìm hiểu, Quyết định số 6665/QĐ-UBND do UBND Thành phố Hà Nội ban hành ngày 3/12/2015 về việc phê duyệt Quy hoạch phân khu đô thị H2-3, tỷ lệ 1/2000 thuộc các quận Thanh Xuân, Hoàng Mai, Hà Đông và huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội.

Khu đất quanh nhà máy Rạng Đông, phường Thanh Xuân Trung - nơi vừa xảy ra vụ cháy, nằm trong Quy hoạch phân khu đô thị H2-3.

Khu đất quanh nhà máy Rạng Đông gồm các nhóm đất: 1 ô đất công cộng (kí hiệu CC), 1 ô đất cây xanh (kí hiệu CX), 2 ô đất trường học (1 trường trung học phổ thông, 1 trường tiểu học, kí hiệu TH), 1 ô đất hỗn hợp (kí hiệu HH) và 1 ô đất trống (chưa được quy hoạch làm gì).

Nguyên tắc của quy hoạch nêu rõ: Khu đất hỗn hợp được ưu tiên bố trí các chức năng thương mại, dịch vụ công cộng. Việc bố trí một phần căn hộ phải đảm bảo được cấp thẩm quyền chấp thuận, đồng thời, đảm bảo các điều kiện hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật trong khu vực và chỉ dành để phục vụ dân cư khu vực.

Bản đồ quy hoạch khu vực nhà máy Rạng Đông.

Do quy hoạch không chỉ định rõ trong 4 khu đất trên, khu đất nào thuộc Công ty Rạng Đông nên có thể xảy ra hai trường hợp: Một là, nếu di dời nhà máy Rạng Đông sẽ được quy hoạch đất làm công cộng, cây xanh, trường học; Hai là quy hoạch xây toà nhà hỗn hợp, văn phòng, thương mại hoặc chung cư nếu được cấp phép.

Trong trường hợp xây chung cư, văn phòng, thương mại, Rạng Đông có thể hợp tác đầu tư với một doanh nghiệp bất động sản khác để phát triển dự án, như cách Công ty cơ khí Hà Nội, Cao su Sao Vàng, Dệt kim Đông Xuân… đã từng thực hiện.

Hoặc, Rạng Đông có thể chuyển nhượng để thu lãi như chứng khoán BIDV hồi cuối tháng 5/2018 từng cho rằng: "Rạng Đông đã nhận được sổ đỏ chứng nhận quyền sử dụng đất và có quyền tự do chuyển đổi mục đích khu đất này. Nếu chuyển nhượng khu đất, Rạng Đông có thể thu được lãi".

Lô đất này của Rạng Đông được xem là lô đất vàng giữa thủ đô Hà Nội. Nơi đây từng là thủ phủ công nghiệp với cả chục nhà máy, xí nghiệp bao quanh, chẳng hạn như: Cao su Sao Vàng, Thuốc lá Thăng Long, Cơ khí Hà Nội, nhà máy xe đạp Thống Nhất, xí nghiệp Dệt Mùa Đông… Phần lớn các nhà máy khu vực nay đã được di dời, biến thành các khu đô thị.

Không khó để định giá khu đất 5,7 ha của Rạng Đông trên thị trường hiện tại, bởi hoàn toàn có thể tham chiếu giá bán với một số lô đất xung quanh từng được bán. Điển hình như giá trị lô đất của Cao su Sao Vàng rộng 6,2ha tại 231 Nguyễn Trãi, cách Rạng Đông khoảng 300 m) khi Tập đoàn Hóa chất Việt Nam (Vinachem) tổ chức bán đấu giá Công ty Cổ phần Cao su Sao Vàng (SRC) tháng đầu tháng 7 vừa qua.

Một số cổ đông đã mua lại 15% cổ phần với giá gần 200 tỷ đồng. Tài sản lớn nhất của SRC chính là khu đất rộng 6,2ha tại Nguyễn Trãi, có thể phát triển thành khu đô thị trong tương lai.

Nếu chuyển nhượng, lô đất này cũng hoàn toàn có thể đem về "núi tiền" trị giá nghìn tỷ đồng cho Rạng Đông bởi nằm trong khu đất vàng, mặt cắt ngang 6,5 m, chỉ mất vài phút ra tuyến đường Nguyễn Trãi, hạ tầng giao thông đồng bộ với tuyến đường sắt trên cao Cát Linh - Hà Đông sắp đi vào vận hành; và được hưởng tiện ích từ toà cao ốc đã được xây trước đó như Royal City, hay thời gian tới khi siêu đô thị trên đường Nguyễn Trãi tại khu vực Cao - Xà - Lá nằm giáp ranh đi vào hoạt động.

Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng, hiện, khu vực Thanh Xuân đã phát triển quá nhiều chung cư. Do đó, khi các nhà máy di dời ra khỏi nội đô, chính quyền cần quan tâm quỹ đất để xây dựng các công trình công ích, phục vụ đời sống người dân đúng như tinh thần quy hoạch. Tất nhiên, là sau khi làm sạch các hóa chất độc hại.

Ngoài lô đất Hạ Đình, công ty Rạng Đông còn có nhà máy thứ 2 tại Khu công nghiệp Quế Võ - Bắc Ninh. Diện tích đất ban đầu là 6,2ha, được đền bù, giải phóng mặt bằng, san lấp xây dựng từ năm 2006 đến cuối 2008. Đến năm 2015, Rạng Đông đầu tư thêm 2 ha, nâng tổng diện tích lên 8,2ha.

Rạng Đông còn có quyền sử dụng đất vĩnh viễn tại 7 khu đất ở 6 tỉnh thành là Biên Hòa, Cần Thơ, Đà Nẵng, Nha Trang, Tiền Giang và Tp.HCM. Theo báo cáo tài chính của Rạng Đông năm 2018, giá trị sổ sách các tài sản này được định giá khoảng 7,3 tỷ đồng, theo khung giá đất các tỉnh. Diện tích cụ thể và giá trị thực tế của các lô đất không được nêu chi tiết.