Câu chuyện pháp lý cho loại hình bất động sản căn hộ khách sạn - condotel dường như vẫn chưa có hồi kết khi tranh luận giữa các chuyên gia và đại diện cho doanh nghiệp tiếp tục có những quan điểm trái chiều, trong khi nhà đầu tư thì tiếp tục lo lắng, đợi chờ.

Tại một diễn đàn về bất động sản tổ chức ngày 22/6, mặc dù chủ đề là "Đầu tư bất động sản 2019: Rủi ro và cơ hội", nhưng phần lớn thời gian của hội thảo lại được các diễn giả, khách mời tranh luận về tính pháp lý cho loại hình bất động sản không mới cũng chẳng cũ: condotel.

"Xây trên đất nào thì cấp sổ đất ấy"

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA) Nguyễn Trần Nam, bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay đang được khá nhiều nhà đầu tư quan tâm. Tuy nhiên, thời gian qua, nhiều vấn đề được đặt ra đã gây khó khăn cho thị trường này. Trong đó, hiện nay các vấn đề liên quan đến condotel chưa có văn bản nào hướng dẫn, điều chỉnh cụ thể.

Ông Nam cho biết, nhiều vướng mắc đối với mô hình condotel như việc áp dụng tính toán chỉ tiêu kiến trúc kỹ thuật công trình có căn hộ condel hiện chưa rõ ràng; về chỉ tiêu dân số hiện mới có chỉ tiêu với khu vực nhà ở, chưa có đối với condotel, nên nếu không có quy định bổ sung thì sẽ ảnh hưởng tới chỉ tiêu dân số địa phương.

Bên cạnh đó, về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài, đất thương mại dịch vụ có thời hạn là 50 năm, nhưng hiện vẫn chưa có quy định cụ thể liên quan đến condotel là đất thương mại dịch vụ hay đất ở, hoặc cả hai.

Ngoài ra, một số vấn đề với condotel hiện nay còn là các quy định liên quan đến kinh doanh mua bán chuyển nhượng, sản phẩm hình thành trong tương lai, bảo lãnh cho thuê mua và đặc biệt là quy định bán căn hộ cho người nước ngoài cần được tháo gỡ.

Tuy nhiên, theo ông Nam, qua trao đổi với một số doanh nghiệp đang phát triển các dòng sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, trong đó có condotel, thì đa số doanh nghiệp không yêu cầu condotel phải được cấp sổ đỏ vĩnh viễn.

Chủ tịch VnREA cho hay, khái niệm "đất ở không hình thành đơn vị ở" được đưa ra đầu tiên bởi Thường vụ Tỉnh ủy Khánh Hòa. Từ đó đến nay, đã có rất nhiều hội thảo được tổ chức, nhiều kiến nghị được gửi lên các bộ ngành. Thủ tướng cũng đã chỉ đạo nghiên cứu phương án chế độ sử dụng đất cho bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng.

"Tuy nhiên, do việc đưa condotel vào Luật Đất đai rất lôi thôi nên hầu hết đại biểu Quốc hội thống nhất là ta đã có luật rồi, coi condotel nằm trong Luật Du lịch. Trong luật này có khái niệm căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, hàm ý coi đó là condotel, vì ta không thể đem tiếng Anh vào trong luật được", ông Nam nói.

Ông Nam cũng nhấn mạnh rằng, Chính phủ không nói condotel chỉ được cấp sổ đỏ có thời hạn. Thực tế ở Hà Nội, ở Hạ Long vẫn có condotel được cấp sổ đỏ vĩnh viễn. Nguyên do là các condotel này được xây dựng trên đất ở.

"Cho nên tôi ủng hộ quan điểm của Bộ Tài nguyên và Môi trường là xây trên đất gì thì cấp sổ trên đất ấy. Condotel xây trên đất dịch vụ có thời hạn thì cấp sổ có thời hạn, xây trên đất ở thì cấp sổ vĩnh viễn", ông Nam nhấn mạnh.

Theo Chủ tịch VnREA, tính đến thời điểm hiện tại, việc sở hữu condotel đã được doanh nghiệp kiến nghị rất nhiều và Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đã nhiều lần đề xuất, dự kiến tới cuối năm 2019 sẽ có nghị quyết, hướng dẫn cụ thể.

"Nói như vậy thì dễ quá"

Phản hồi lại quan điểm của Chủ tịch VnREA, GS.Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng: "Nói như vậy thì quá dễ. Nói thế ai chả làm được. Câu chuyện chế độ sử dụng đất đối với bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng hay condotel hay bất động sản đa dụng là câu hỏi được đặt ra, chứ không phải hôm nay là đất ở cho dài hạn, không phải đất ở cho 50 năm".

Theo GS. Đặng Hùng Võ, quản lý nhà nước không thế được. Chế độ sử dụng đất đối với bất động sản đa dụng là gì, ta phải trả lời cái đó. Bởi lẽ, chế độ sử dụng đất là mấu chốt của bất động sản nghỉ dưỡng.

"Nói thẳng ra, với bất động sản nghỉ dưỡng, người ta rất cần được sử dụng đất lâu dài. Có lâu dài mới lôi kéo được nhà đầu tư thứ cấp. Nhà đầu tư cá nhân chỉ chờ sổ đỏ lâu dài là họ sẽ bỏ tiền đầu tư ngay. Còn 50 năm thì người ta sẽ cân nhắc nhiều. Hầu như chỉ có nhà đầu tư chuyên nghiệp mới vào, còn người dân sẽ bảo thôi, không dài hạn thì tôi chả chơi. Thực tế hiện nay cho thấy tất cả dự án có quyền sử dụng đất dài hạn đều rất tốt, tốt hơn nhiều so với 50 năm", ông Võ nói.

Chuyên gia này cũng nhìn nhận, vừa qua UBND thành phố Đà Nẵng chỉ đạo thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài đã cấp cho một dự án và cấp lại chỉ còn 39 năm. Theo ông, đây là biểu hiện rất nguy hiểm cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

"Nếu vì tranh luận quyền của bộ này, bộ kia mà đưa ra cơ chế eo hẹp thì chắc chắn ta là người chịu trách nhiệm trước toàn dân, trước việc ta bóp chết thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Nó không phải chuyện đùa. Ta có thể nói vì ý định bộ này, bộ khác nhưng ta phải xác định phát triển du lịch thành ngành mũi nhọn, đó vẫn là mục tiêu cuối cùng", ông Võ nói.

GS. Đặng Hùng Võ chia sẻ thêm, khi ông còn làm quản lý ở Bộ Tài nguyên và Môi trường, thường nghe thấy câu nói quen thuộc của anh chị em rằng "cần phải tìm cách quản lý cho thật chặt".

Thế nhưng, theo ông, tất nhiên làm gì cũng phải làm cho thật chặt chẽ, nhưng khi đó ông vẫn nói rằng đó không phải là mục tiêu cuối cùng, câu hỏi chính cần đặt ra là "quản lý chặt để làm gì?".

Bởi, cái đích cần hướng đến là hiệu quả cao của phát triển, quản lý chặt cũng chỉ để phát triển tốt mà bền vững, không phải để xác lập quyền lực của người quản lý. Trong phát triển bất động sản du lịch, cái đích ở đây là đưa kinh tế du lịch Việt Nam trở thành ngành kinh tế mũi nhọn.

Theo ông Võ, khái niệm bất động sản đa công năng không phải là điều gì mới ở Việt Nam. Ông dẫn chứng, một chung cư thường có vài tầng dưới cùng làm siêu thị, cửa hàng, văn phòng và các tầng trên làm nơi ở. Vậy thì một số tầng làm nơi cho thuê lưu trú cũng đâu có làm thay đổi chung cư này. Một chung cư cao cấp cần một doanh nghiệp quản lý và một khách sạn cũng cần một doanh nghiệp quản lý, chẳng có gì khác nhau.

"Mọi nhà ở tại đô thị Việt Nam cũng vừa để ở, vừa để làm cửa hàng. Hình thức shophouse hay shopvilla cũng chẳng có gì khác với nhà mặt phố hiện nay. Như vậy, vấn đề trọng tâm không phải là hình thức tên gọi mà là cần hoàn chỉnh khung pháp luật để quản lý và phát triển các bất động sản đa công năng", ông nói.

Theo đó, vị chuyên gia cho rằng, giải pháp cần làm là hãy bổ sung các quy định vào Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản về phương thức quản lý các bất động sản đa công năng.

Về đất đai, ông Võ kiến nghị, cho phép các chủ đầu tư dự án bất động sản có mục tiêu phục vụ kinh doanh du lịch được quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất lâu dài gắn với nộp tiền sử dụng đất ở hoặc hình thức sử dụng đất có thời hạn gắn với nộp tiền thuê đất kinh doanh - dịch vụ, tương ứng với từng phần diện tích đất đai phù hợp của dự án. Về quản lý bất động sản, cần đưa quy định về nguyên tắc chấp nhận một số công năng được phép và yêu cầu đối với các bất động sản đa công năng.

Ở góc độ doanh nghiệp - chủ đầu tư, Phó tổng giám đốc Công ty Cổ phần Vinhomes Trần Thị Mỹ Lộc cho rằng, đâu đó hiện nay, mọi người vẫn quan điểm dự án bất động sản nghỉ dưỡng và bất động sản nhà ở na ná như nhau. Ai cũng nghĩ mình có thể huy động một số tiền nào đó thì có thể xây nên một dự án và nó được gọi là dự án, nhưng thực tế hoàn toàn khác biệt.

"Khi chúng ta có thể ký kết một hợp đồng quản lý nào đó, với một công ty quản lý chúng ta có thể làm được một dự án nghỉ dưỡng. Nhưng sau đó sẽ là việc chúng ta cam kết thực hiện những lời nói đó như thế nào? những điều mà chúng ta đã vẽ ra để thu hút khách hàng? Để giữ được điều đó, việc cần thiết không phải chỉ là lời nói mà còn phải là hành động", bà Lộc nói.

Thông tin về khung pháp lý cho condotel, ông Đỗ Huy Hoàng (Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản) cho biết, vừa qua Thủ tướng Chính phủ đã có chỉ thị số 11/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, trong đó, yêu cầu Bộ Xây dựng phải bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với các loại hình nhà ở chung cư, công trình căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villa), văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn (officetel)...

Hiện, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu để sửa đổi các quy định Thông tư 02/2016/TT-BXD về quy chế quản lý sử dụng Nhà chung cư; các quy chuẩn về xây dựng; quy chế quản lý kinh doanh condotel; officetel... dự kiến cuối năm 2019 sẽ ban hành.