Hiệp hội bất động sản Tp.HCM (HoREA) vừa có công văn phản hồi gửi UBND Tp. HCM về việc Phòng quản lý đô thị Quận 7 đình chỉ xây dựng 110 căn biệt thự của Công ty Hưng Lộc Phát ở Quận 7.

Về vụ việc Phòng quản lý đô thị Quận 7 đình chỉ xây dựng 110 căn biệt thự của Hưng Lộc Phát tại Phường Phú Mỹ, Quận 7, Tp.HCM, HoREA bày tỏ quan điểm: "Hiệp hội nhận thấy việc Phòng Quản lý đô thị quận 7 tiến hành kiểm tra công tác thi công xây dựng tại hiện trường Dự án là đúng thẩm quyền và rất cần thiết. Nhưng, Hiệp hội nhận thấy việc Phòng Quản lý đô thị quận 7 lập Biên bản yêu cầu chủ đầu tư tạm ngừng thi công công trình trong 60 ngày để chủ đầu tư hoàn tất các thủ tục về chuyển mục đích sử dụng đất và giao đất của dự án, là không hợp lý và chưa chuẩn xác.

Bởi lẽ, Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ không có quy định xử phạt trường hợp này. Mặc dù Biên bản của Phòng Quản lý đô thị quận 7 không phải là Quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản, nhưng việc yêu cầu chủ đầu tư tạm ngừng thi công xây dựng công trình chắc chắn sẽ gây thiệt hại cho chủ đầu tư".

Công văn của HoREA cũng cho biết, dự án của Hưng Lộc Phát đã được phê duyệt quy hoạch 1/500, được phê duyệt kế hoạch sử dụng đất, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư... Vì vậy, dự án được phép thi công khu 110 căn biệt thự, mà không cần giấy phép xây dựng.

Vì "Theo quy định hiện hành, khu vực đã có quy hoạch chi tiết 1/500 sẽ được miễn giấy phép xây dựng đối với mỗi biệt thự có diện tích sàn dưới 500 m2 và thấp hơn 7 tầng nên việc triển khai khu thấp tầng của dự án Green Star Sky Garden là phù hợp".

Cụ thể, ngày 16/6/2015, Ủy ban nhân dân Tp.HCM có Văn bản số 3333/UBND-ĐTMT về công nhận Công ty Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư dự án Khu nhà ở cao tầng tại phường Phú Mỹ, quận 7.

Ngày 3/4/2018, Ủy ban nhân dân Thành phố có Quyết định số 1280/QĐ-UBND về chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận Công ty Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư và chấp thuận đầu tư dự án Khu nhà ở cao tầng tại phường Phú Mỹ, quận 7.

Sau đó, Công ty Hưng Lộc Phát đã được Ủy ban nhân dân quận 7 phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 dự án Khu nhà ở cao tầng tại phường Phú Mỹ, quận 7 tại Quyết định số 276/QĐ-UBND ngày 19/1/2018. Cục Quản lý hoạt động Xây dựng, Bộ Xây dựng Thẩm định Thiết kế Cơ sở dự án tại Văn bản số 172/HĐXD-QLDA ngày 04/4/2018.

Cục Quản lý hoạt động Xây dựng, Bộ Xây dựng Thẩm định thiết kế kỹ thuật dự án tại Văn bản số 374/HĐXD-QLTK ngày 05/7/2018. Sở Tài nguyên Môi trường phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường dự án tại Quyết định số 928/QĐ-STNMT-CCBVMT, ngày 27/6/2018.

Còn về pháp lý đất, ngày 29/1/2018, Ủy ban nhân dân Tp.HCM có Quyết định số 393/QĐ-UBND về việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất của dự án năm 2018 theo đề xuất của Ủy ban nhân dân quận 7. Ngày 4/6/2018, Công ty Hưng Lộc Phát đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất tại Sở Tài nguyên Môi trường Tp.HCM, để thực hiện đầu tư xây dựng dự án theo quy định (Căn cứ Điểm b, Khoản 1, Điều 61 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về hướng dẫn thi hành Luật đất đai, quy định về thời gian thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày).

Tuy nhiên, đến nay Công ty Hưng Lộc Phát đang chờ Ủy ban nhân dân Tp.HCM ký quyết định cho sử dụng đất thực hiện dự án theo như đề xuất của Sở Tài Nguyên Môi trường tại Văn bản số 4447/STNMT/QLĐ, ngày 10/6/2019 nêu trên.

Về vấn đề dự án có hơn 5.000 m2 đất công xen kẹt, hiệp hội phản hồi: Đối với Dự án Khu nhà ở tại phường Phú Mỹ, quận 7 do Công ty Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư, trước khi triển khai thực hiện thì diện tích đất rạch, bờ đất, đường thuộc Nhà nước quản lý, chỉ chiếm 13,96% diện tích dự án. Nhưng, sau khi thực hiện xong dự án, thì chủ đầu tư bàn giao tổng diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý, sẽ chiếm đến 59,85% diện tích dự án theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt.

Hiệp hội nhận thấy tất cả các dự án nhà ở từ vài hecta trở lên đều đóng góp phần diện tích đất phục vụ công cộng tăng lên sau khi dự án đã được thực hiện hoàn tất. Như vậy, hiệu quả của các dự án bất động sản mang lại lợi ích cho cả khách hàng, chủ đầu tư, cộng đồng dân cư và Nhà nước.

Qua nghiên cứu trường hợp xin được chuyển mục đích sử dụng đất, được giao đất, được thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai của Công ty Hưng Lộc Phát đối với Dự án khu nhà ở tại phường Phú Mỹ, quận 7, Hiệp hội nhận thấy trường hợp phần diện tích đất rạch, bờ đất, đường thuộc Nhà nước quản lý và diện tích đất các hộ dân sử dụng, nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nằm xen cài trong phần diện tích thực hiện dự án kinh doanh bất động sản của Công ty Hưng Lộc Phát, đã được quy định phương thức giải quyết tại Khoản 15 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ: "Trường hợp diện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích hoặc có phần diện tích đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và không có tài sản gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án đối với diện tích đất đó".

Theo HoREA, đây cũng là vướng mắc phổ biến của rất nhiều dự án kinh doanh nhà ở có quỹ đất rạch, bờ đất, đường xen cài rải rác, bất định hình trong dự án thuộc diện Nhà nước quản lý, chiếm tỷ lệ khoảng trên dưới 10% diện tích dự án. Hiệp hội nhận thấy giải quyết được trường hợp của Công ty Hưng Lộc Phát sẽ giải quyết được ách tắc của nhiều dự án bất động sản tương tự, góp phần bổ sung nguồn cung nhà ở đang rất thiếu hụt trên thị trường, nhất là phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

Từ trường hợp của Công ty Hưng Lộc Phát, Hiệp hội nhận thấy các doanh nghiệp phát triển các dự án bất động sản đang đứng trước nhiều rủi ro như sau: Rủi ro về pháp lý trong trường hợp chủ đầu tư đã bỏ ra chi phí rất lớn để bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án, nhưng không thể hoàn thành thủ tục pháp lý hoặc triển khai dự án mà lỗi không phải do chủ đầu tư: Dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư nhưng cơ quan có thẩm quyền không nhận hồ sơ thẩm duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500; Dự án xen cài đất ở, đất nông nghiệp, đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước quản lý phải thực hiện quy trình, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất; thu hồi đất; giao đất cho chủ đầu tư; Quy trình, thủ tục dẫn đến chậm tính tiền sử dụng đất dự án; Quy trình, thủ tục thẩm duyệt thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và cấp Giấy phép xây dựng các công trình đối với công trình cấp I (trên 24 tầng); Dự án bị rà soát hồ sơ pháp lý hoặc bị thanh tra hoặc bị tạm ngừng thực hiện.

Rủi ro về tài chính và tín dụng, do doanh nghiệp đã bỏ ra chi phí rất lớn để giải phóng mặt bằng, thực hiện các thủ tục chuẩn bị đầu tư, trả lãi vay, trả nợ và các chi phí quản lý doanh nghiệp, quản lý dự án. Do vậy, doanh nghiệp sẽ lâm vào hoàn cảnh cực kỳ khó khăn, thậm chí có nguy cơ phá sản, nếu dự án không hoàn tất các thủ tục pháp lý, không triển khai thực hiện được, hoặc bị dừng triển khai.  

Rủi ro về uy tín thương hiệu của doanh nghiệp và cơ hội kinh doanh bị bỏ lỡ. Hiệp hội kiến nghị Ủy ban nhân dân thành phố xem xét chấp thuận theo đề nghị của Sở Tài nguyên Môi trường tại các Văn bản 4447/STNMT-QLĐ ngày 10/06/2019; Văn bản 2588/STNMT-QLĐ ngày 08/04/2019; Văn bản 4447/STNMT-QLĐ ngày 10/06/2019; và đề nghị của Sở Xây dựng tại Văn bản 6438/SXD-PTĐT ngày 29/05/2019, đề xuất giải quyết đối với hồ sơ xin sử dụng khu đất 52.648,6 m2 để thực hiện dự án tại phường Phú Mỹ, quận 7 do Công ty Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư.

Hiệp hội đề nghị Ủy ban nhân dân Thành phố cho áp dụng cách giải quyết trường hợp này để giải quyết các trường hợp tương tự trên địa bàn thành phố.