"Thị trường bất động sản trong năm 2019 về cơ bản sẽ không có nhiều biến động, đặc biệt là khó có thể xảy ra tình trạng sốt nóng, sốt ảo như 2017. Năm nay cũng không phải lo lắng về bong bóng hay vỡ nợ bởi nhà nhà nước đã có kinh nghiệm hơn trong quản lý và giám sát thị trường".

Nhận định trên được Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản Nguyễn Mạnh Khởi cùng một số chuyên gia đưa ra tại diễn đàn về tài chính - bất động sản do Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cùng Hội Truyền thông Hà Nội tổ chức hôm 4/5.

Vốn sẽ chảy từ chứng khoán sang bất động sản?

Tại diễn đàn, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà nhận định, thị trường bất động sản đầu năm 2019 đang có nhiều dấu hiệu chững lại, biểu hiện rõ nhất ở Hà Nội và Tp.HCM là hai địa phương có thị trường bất động sản lớn nhất.

Cụ thể, tại Hà Nội, nguồn cung bất động sản giảm 25% so với cùng kỳ năm trước. Còn tại Tp.HCM, nguồn cung sản phẩm bất động sản giảm tới hơn 50% so với đầu năm 2018.

Nguyên nhân của tình trạng giảm nguồn cung là các dự án lớn ở 2 địa phương này đã bung hàng hầu hết vào quý 4/2018. Bên cạnh đó, việc chậm phê duyệt các dự án ở Tp.HCM, việc thắt chặt tín dụng bất động sản được thực hiện từ năm 2017 và đặc biệt trong quý 4/2018…cũng là nguyên nhân dẫn đến giảm nguồn cung bất động sản.

"Có ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản năm 2018 và 2019 sẽ đi xuống theo chu kỳ 10 năm. Nhưng tôi cho rằng, không hẳn như vậy, thị trường bất động sản năm 2018 và đầu năm 2019 vẫn cho thấy sự phát triển khá ổn định", ông Hà nói.

Theo ông Hà, năm 2018, nguồn cung và lượng giao dịch thành công ở các phân khúc thị trường bất động sản, nhất là phân khúc nhà ở đều có sự tăng trưởng tốt. Tổng nguồn cung bất động sản nhà ở đạt 175.000 sản phẩm, tăng khoảng 20% so với năm 2017; tổng lượng giao dịch thành công đạt 113.000 giao dịch, tỷ lệ hấp thụ của thị trường đạt 90%.

Nhiều chuyên gia tại diễn đàn cùng bày tỏ, việc nhìn nhận thị trường đang đi xuống theo chu kỳ 10 năm không đáng lo ngại vì cơ quan quản lý nhà nước, doanh nghiệp, nhà đầu tư… đều tiếp thu được nhiều kinh nghiệm từ cuộc khủng hoảng bất động sản đầu những năm 2010. Từ những bài học, kinh nghiệm này sẽ giúp ích nhiều cho sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Uỷ ban Giám sát tài chính Quốc gia, tới đây sẽ có một sự dịch chuyển dòng vốn rất lớn từ thị trường chứng khoán sang thị trường bất động sản. Sự dịch chuyển này có thể bắt đầu từ năm 2019 và nhanh thì có thể kéo dài đến năm 2021, còn chậm thì đến năm 2023. Điều đó có nghĩa, giai đoạn từ năm 2021 - 2023 thị trường bất động sản sẽ lên đến đỉnh điểm và có nguy cơ xảy ra bong bóng, còn trong năm nay và cả năm sau nữa thì khó có thể xảy ra bong bóng bất động sản.

Chuyên gia kinh tế, TS. Võ Trí Thành cho hay, thời gian qua, thông tin quy hoạch rất dễ bị những tin đồn thổi, do vậy rất cần thị trường minh bạch về thông tin. Điều này sẽ hạn chế được yếu tố đầu cơ thổi giá, tránh những bất lợi cho người mua thực. Thị trường bất động sản được cơ cấu lại nguồn hàng rõ ràng hơn như phân định rõ từng loại sản phẩm hơn và sẽ không có chuyện "sốt" từng mảng phân khúc sản phẩm bất động sản.

"Không nên siết tín dụng bất động sản hà khắc"

Đánh giá về diễn biến của thị trường trong thời gian còn lại của năm 2019, Phó chủ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhìn nhận, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục chịu ảnh hưởng từ các yếu tố: sự phát triển ổn định của kinh tế vĩ mô trong nước và tăng trưởng của kinh tế thế giới, đặc biệt là các thay đổi của chính sách tín dụng cho bất động sản.

Cụ thể là quy mô tín dụng bất động sản đã giảm dần từ năm 2016 đến nay, đặc biệt giảm nhiều trong quý 4/2018. Dự đoán, tín dụng bất động sản sẽ còn được kiểm soát chặt chẽ hơn, với việc Ngân hàng Nhà nước đang lấy ý kiến về dự thảo thay thế Thông tư 36, quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Theo đó, sẽ hạ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn xuống còn 30% hay tăng hệ số rủi ro từ 50% lên 150% đối với các khoản vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên. Những thay đổi này sẽ có tác động không nhỏ tới thị trường bất động sản.

Dù vậy, theo ông Hà vẫn còn nhiều yếu tố tích cực giúp cho thị trường bất động sản tiếp tục phát triển ổn định: nhu cầu về các loại bất động sản nhà ở vẫn còn cao, đặc biệt là tại các đô thị lớn và các khu hành chính - kinh tế mới.

"Việc tín dụng bất động sản được kiểm soát chặt chẽ hơn sẽ làm cho chất lượng của các khoản vay bất động sản sẽ chất lượng và lành mạnh hơn, giảm nợ xấu, đồng thời sẽ kích thích các nguồn vốn khác đầu tư vào bất động sản như: vốn tư nhân, kiều hối, vốn đầu tư từ nước ngoài, chứng khoán bất động sản. Còn về giá bất động sản có thể tăng nhẹ do thiếu nguồn cung", ông Hà nhìn nhận.

Còn theo TS. Lê Xuân Nghĩa, Nhà nước không nên kiểm soát tín dụng vào bất động sản một cách hà khắc mà nên kiểm soát tổng tín dụng nói chung. Từ nay đến năm 2021, sẽ chưa có dấu hiệu đổ bể của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, theo dự đoán của các chuyên gia tài chính thế giới, trong giai đoạn 2021 - 2023 là giai đoạn cực kỳ nhạy cảm đối với cả thị trường tài chính và thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, ông Nghĩa cho rằng, định hướng sắp tới của thị trường bất động sản, trong ngắn hạn và trung hạn có thể vẫn là nhà ở nhưng triển vọng dài hạn về bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là rất lớn. Còn trên phạm vi toàn cầu, dự báo sẽ có xu hướng chuyển dịch từ thị trường tài chính sang thị trường hàng hoá, trong đó có bất động sản.

Nhận định về thị trường trong nửa cuối năm 2019, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng, việc Ngân hàng Nhà nước hạn chế cho vay ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn nên nhiều doanh nghiệp bất động sản có thể gặp khó khăn ban đầu nhưng đây cũng là cơ hội để các doanh nghiệp cơ cấu lại hàng hóa và nguồn đầu tư, từ đó xác định lại chiến lược đầu tư, tránh hiện tượng bong bóng, đâu tư theo trào lưu.

Hơn nữa, chắc chắn trong thời gian tới, việc kiểm soát tín dụng vào bất động sản sẽ được Nhà nước quan tâm nhiều hơn, chặt hơn. Bởi khi nguồn vốn tín dụng giảm, sẽ giảm các hoạt động đầu cơ. Điều này sẽ hạn chế được yếu tố đầu cơ thổi giá, tránh những bất lợi cho người mua có nhu cầu thực.

Cùng với đó, khi Nhà nước kiểm soát chặt nguồn tín dụng bất động sản, đó là sẽ hình thành xu hướng đầu tư mới - thu hút lượng vốn lớn từ nguồn vốn M&A đối với loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp, văn phòng cho thuê… tại một số địa phương có tiềm năng. Do đó, các doanh nghiệp cần có sự nghiên cứu để có sự chuyển hướng hợp tác, đầu tư phù hợp.