Kiến nghị không tăng khung giá đất để ổn định thị trường

Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) mới đây có văn bản gửi Chính phủ và các bộ ngành, đề nghị sớm ban hành khung giá đất giai đoạn 2020-2024 tốt nhất là giữa tháng 12/2019 để các tỉnh và thành phố có căn cứ pháp luật và đủ thời gian để xây dựng, ban hành giá đất áp dụng kể từ ngày 1/1/2020.

Để việc tăng khung giá đất không tác động đến thị trường bất động sản, HoREA đề xuất 2 phương án cho giai đoạn 2020-2024. Trong đó, phương án đầu tiên HoREA mong muốn Chính phủ xem xét, ban hành khung giá đất giai đoạn 2020-2024 trên cơ sở giữ nguyên mức giá của khung giá đất giai đoạn 2014-2019. 

Phương án thứ 2, trong trường hợp buộc phải tăng khung giá đất giai đoạn 2020-2024 thì Chính phủ xem xét quyết định mức giá chỉ tăng khoảng 15% để không tác động nhiều đến thu hút đầu tư và nghĩa vụ của các cá nhân, hộ gia đình.

Trong 2 phương án trên, HoREA kiến nghị chọn phương án đầu tiên để đảm bảo ổn định thị trường bất động sản. 

Trường hợp tăng khung giá đất tăng, kéo theo bảng giá đất tăng, nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp tăng. Khi đó, một bộ phận người dân không làm thủ tục cấp sổ đỏ, dẫn đến giao dịch nhà đất bằng giấy tay, làm tăng thị trường ngầm. Nhà nước vừa thất thu thuế, khó quản lý và dễ phát sinh tranh chấp.

Có ý kiến cho rằng việc tăng khung giá đất, bảng giá đất sẽ giúp cho cá nhân, hộ gia đình được nhận tiền bồi thường giải phóng mặt bằng cao hơn, khi Nhà nước thu hồi đất. Theo HoREA ý kiến này chưa chính xác, bởi lẽ việc tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo 5 phương pháp định giá đất cụ thể, quy định tại Luật Đất đai và Nghị định 44/2014.

HoREA cũng cho rằng, nếu khung giá đất và bảng giá đất tăng sẽ tác động đến giá cả thị trường bất động sản. Theo đó, giá nhà ở sẽ tăng cao vì tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư,  30% giá thành nhà phố và 50% giá thành biệt thự. 

Giá thành là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán sản phẩm nhà ở ra thị trường. Do vậy, mức giá của khung giá đất, bảng giá đất tăng, tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng, dẫn đến khả năng người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị khó có nhà ở hơn.

Ngoài ra, nếu biên độ tăng giá trong Khung giá đất, Bảng giá đất quá lớn thì có thể dẫn đến việc tận thu. Trước mắt, có thể làm cho nguồn thu ngân sách nhà nước tăng, nhưng về lâu dài có thể lợi bất cập hại, bởi vì có thể dẫn đến doanh nghiệp thu hẹp hơn quy mô sản xuất kinh doanh, người dân không làm được "sổ đỏ" dẫn đến giao dịch ngầm, mà hệ quả là có thể làm sụt giảm nguồn thu của Nhà nước.

"Hiệp hội nhận thấy, nếu nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất đai có ít hơn một chút, thì người dân và doanh nghiệp được lợi, vì sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước mà vẫn còn thừa tiền, người dân sẽ tăng chi cho tiêu dùng hoặc kinh doanh, còn doanh nghiệp sẽ có thêm nguồn vốn để mở rộng đầu tư kinh doanh và cuối cùng thì Nhà nước được lợi vì quy mô nền kinh tế sẽ tăng trưởng lớn hơn và mở rộng được diện thu, tăng thêm nguồn thu cho ngân sách", HoREA nhấn mạnh.