Lựa chọn nào tại Hà Nội trong bối cảnh “siết” pháp lý dự án bất động sản?

Động thái rà soát của các cơ quan chức năng về thủ tục, quỹ đất, pháp lý dự án khiến nguồn cung và giao dịch bất động sản Hà Nội sụt giảm suốt 3 quý đầu năm. Khan hiếm nguồn cung, thị trường Hà Nội đang ngóng chờ dự án mới như "nắng hạn khát mưa".

Phía Tây Hà Nội - khu vực chưa có đối trọng

Khu Tây được coi là khu vực "nóng" nhất thị trường bất động sản Hà Nội với tâm điểm là quận Hà Đông. Đây là nơi dòng tiền đầu tư và ở thực đổ về mạnh mẽ trong suốt chục năm qua.

Số liệu nghiên cứu của CBRE cho thấy rõ vai trò chủ đạo về nguồn cung, giao dịch của khu Tây Hà Nội. Năm 2009, 62% nguồn cung thị trường Hà Nội tập trung ở đây. 10 năm sau, vị trí "ngôi vương" của khu vực này vẫn được giữ vững, dù thị phần giảm nhẹ với 56%. Như vậy, với việc chiếm quá nửa nguồn cung thị trường, đến nay, Hà Nội vẫn chưa xuất hiện một đối trọng xứng tầm với khu Tây.

Báo cáo của các tổ chức nghiên cứu thị trường như Savills, CBRE cũng cho thấy, sản phẩm bất động sản thuộc Hà Đông nói riêng, khu Tây nói chung luôn nằm trong top những khu vực có tỷ lệ hấp thụ cao nhất trên thị trường. Đây là địa hạt lý tưởng mà không một ông lớn bất động sản nào của Việt Nam vắng mặt. Hàng loạt dự án bất động sản đình đám của Hà Nội đều tập trung tại đây, định hướng và định vị nên diện mạo thị trường khu vực. Điều gì đã tạo nên và duy trì hấp lực khu Tây trong suốt thời gian dài?

Khu Tây có lợi thế ở nguồn cầu rất lớn, đây là hệ quả tất yếu từ hàng loạt những biến đổi vĩ mô về quy hoạch và hạ tầng giao thông, xã hội. Theo quy hoạch chung đến năm 2030, tầm nhìn 2050, khu Tây sẽ là trung tâm kinh tế - hành chính mới của Thủ đô.

Cùng với quy hoạch này, khu Tây có sự phát triển vượt bậc về hạ tầng giao thông trong những năm qua. Những tuyến giao thông huyết mạch, hiện đại nhất của Hà Nội đều đi qua địa phận quận Hà Đông như tuyến xe buýt nhanh BRT Yên Nghĩa - Kim Mã, đường sắt trên cao Cát Linh - Hà Đông, Lê Văn Lương kéo dài - Tố Hữu, Lê Trọng Tấn (Hà Đông), đường Trung Văn kết nối Mễ Trì - Mỹ Đình… Những năm qua, hàng loạt các cơ quan, trụ sở Bộ ngành đã di chuyển về khu Tây. Các công ty, các tập đoàn cũng dịch chuyển về khu vực này nhằm thuận tiện cho việc di chuyển và giao dịch với các đối tác.

Các biến động trên tất yếu kéo theo sự gia tăng dân số cơ học, dẫn tới nhu cầu lớn về nhà ở và tiện ích xã hội, hình thành nên nguồn cầu khổng lồ của khu vực – yếu tố quan trọng đảm bảo tính thanh khoản cao của bất động sản.

Điểm sáng cho sự "yên ắng" đầu năm

Một thách thức lớn mà thị trường bất động sản Hà Nội phải đối mặt từ đầu năm đến nay là động thái rà soát của các cơ quan chức năng về thủ tục, quỹ đất, pháp lý dự án khiến thị trường hiu hắt dự án mới, nguồn cung và giao dịch sụt giảm.

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, tại Hà Nội, tổng nguồn cung căn hộ trong quý 1/2019 đạt 5.204 căn. Đây là con số vô cùng khiêm tốn so với diễn biến của các quý trước, chỉ bằng 31,5% so với quý 4/2018 và bằng 75,7% so với cùng kỳ năm 2018.

Đáng chú ý, trong 3.283 giao dịch nhà ở thành công của quý 1 thì căn hộ chung cư chiếm tỉ trọng cao nhất là 95,7%. Như vậy, trái ngược với sự suy giảm mạnh của nguồn cung, nguồn cầu của thị trường lại đang tăng trưởng mạnh.

Do đó, thị trường luôn trong tình trạng "nghe ngóng" dự án mới. Dự án nào có thể ra hàng thời điểm này sẽ trở thành tâm điểm của thị trường, hút người có nhu cầu thực và giới đầu tư. Trong bối cảnh đó, từ nhiều tháng nay, bất động sản Hà Nội xôn xao với thông tin về sự xuất hiện của BID Residence tại Hà Đông - tâm điểm bất động sản khu Tây. Được biết, BID Residence là sự hồi sinh một phần khu phức hợp Usilk City vốn "đắp chiếu" và gây ồn ào suốt 10 năm qua.

Mười năm trước, thời điểm 2009, Usilk City được ví như "bom tấn" của bất động sản Hà Nội khi đây là dự án có quy mô lớn lên tới 9,2ha với mức đầu tư 10.000 tỷ đồng do Công ty Cổ phần Sông Đà Thăng Long làm chủ đầu tư. Tọa lạc trên đường Lê Văn Lương kéo dài - tuyến đường huyết mạch phía Tây thủ đô, Usilk City được kỳ vọng sẽ là điểm nhấn, làm thay đổi bộ mặt của quận mới Hà Đông. Dự án dự kiến sẽ bàn giao vào năm 2012-2013.

Thế nhưng, sau giai đoạn khởi công, khu phức hợp Usilk City thi công nhỏ giọt, đến giữa năm 2011 thì dừng triển khai hoàn toàn.

Để chấm dứt tình trạng đắp chiếu của Usilk, chủ đầu tư Sông Đà Thăng Long buộc phải chuyển nhượng dự án cho các doanh nghiệp khác. Những thương vụ M&A này đã và đang làm hồi sinh Usilk City.

Tháng 5/2019, Sông Đà Thăng Long ký hợp đồng hợp tác phát triển tòa nhà 104 - CT1 với BID Group - một tập đoàn đa ngành, nổi tiếng trong lĩnh vực tổng thầu xây dựng, đã có nhiều kinh nghiệm trong việc "hồi sinh" các dự án bất động sản ngưng trệ nhiều năm.

Chưa đầy một tháng sau lễ ký kết, BIDGroup đã bắt tay vào công cuộc hồi sinh dự án từng một thời được kỳ vọng là biểu tượng mới của quận Hà Đông. Tháng 6/2019, tòa nhà 104 - CT1 bắt đầu triển khai lại trên nền móng 5 tầng bị bỏ hoang nhiều năm.

BID Residence của BIDGroup gồm 2 tòa nhà cao 33 tầng và 50 tầng, cung cấp 806 căn hộ từ 2-3 phòng ngủ. Trong bối cảnh khan hiếm dự án mở bán mới, thông tin BID Residence sắp ra hàng đang được giới đầu tư và người mua ở thực mong đợi.