Trước những lo ngại sẽ xảy ra bong bóng bất động sản trong 2019, ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khẳng định: Bong bóng chỉ diễn ra khi giá bất động sản bị thổi lên quá mức. Trong khi đó, rất nhiều báo cáo chỉ ra rằng giá bất động sản 4-5 năm nay khá ổn định, chỉ tăng 2-3%. 

Quan điểm của Hiệp hội Bất động sản cũng như quan điểm của Bộ Xây dựng là trong 2-3 năm tới, chúng ta sẽ không có bong bóng bất động sản.

Theo ông, trong 2019, đâu là điểm nghẽn khiến các doanh nghiệp bất động sản sẽ khó khăn hơn?

Có 2 điểm nghẽn lớn. Thứ nhất là nghẽn về tín dụng. Ở các nước phát triển, cấu trúc nguồn tín dụng cho bất động sản khá đa dạng, từ các định chế tài chính, các quỹ đầu tư, quỹ tín thác, quỹ tiết kiệm, quỹ hưu trí, đến các dòng vốn đầu tư trực tiếp và gián tiếp nước ngoài... Tuy nhiên, tại Việt Nam, nguồn vốn cho bất động sản lại chủ yếu phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng và vốn huy động từ người dân do thị trường cổ phiếu và trái phiếu doanh nghiệp chưa phát triển mạnh.

Nhưng từ năm 2017, Nhà nước đã có động thái hạn chế tín dụng vào thị trường này. Cụ thể, thông tư 19/2017/TT-NHNN và mới đây là Thông tư 16/2018/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước đã quy định tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn tại các ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức tín dụng phi ngân hàng sẽ thực hiện giảm dần theo lộ trình: từ 1/1 - 31/12/2018, tỷ lệ này đối với ngân hàng và chi nhánh ngân hàng nước ngoài là 45%, tổ chức tín dụng phi ngân hàng là 90%. Từ 1/1/2019, giảm xuống 40% đối với ngân hàng và chi nhánh ngân hàng nước ngoài, giữ nguyên đối với tổ chức tín dụng phi ngân hàng.

Ngân hàng Nhà nước cũng yêu cầu các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng và hạn chế cho vay vào các lĩnh vực rủi ro như bất động sản, chứng khoán, đồng thời cũng nâng hệ số rủi ro cho vay bất động sản từ 150% lên 200% (Thông tư 06/2016/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 36/2014/TT-NHNN).

Các động thái trên khiến các doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng. Để giảm phụ thuộc vào vốn ngân hàng, khoảng hai năm gần đây, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã tìm đến các đối tác nước ngoài để cùng hợp tác phát triển dự án, bên cạnh đó là đẩy mạnh huy động nguồn vốn trên thị trường chứng khoán, khách hàng...

Điểm nghẽn thứ hai là về thủ tục hành chính. Hiện nay Nhà nước đang đẩy mạnh công tác phòng chống tham nhũng nhằm mục đích làm trong sạch bộ máy, minh bạch hóa bộ máy công quyền, xử lý nghiêm khắc nhiều cán bộ, đảng viên sai phạm trong thời gian vừa qua. Hoạt động này rất cần thiết, tuy nhiên sẽ tác động đến tâm lý của những người có thẩm quyền ký quyết định. 

Thực tế trong thời gian qua đã có hiện tượng nhiều dự án bất động sản của các nhà đầu tư không được hoặc chậm phê duyệt, cấp phép do các cán bộ "vừa làm vừa nghe ngóng", hoặc đùn đẩy lên cấp trên làm chậm thời gian triển khai ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án. Từ đó làm giảm đáng kể số dự án và sẽ ảnh hưởng tới nguồn cung trong trung hạn tại các thành phố lớn. Trước bối cảnh này, nhiều doanh nghiệp đã chuyển hướng đầu tư sang các địa phương có tiềm năng phát triển về kinh tế.

Thực tế cho thấy, trong 2018 nhiều dự án đã được khởi động lại và nhiều dự án bung hàng, tình hình đầu cơ bất động sản, đặc biệt là đầu cơ đất nền cũng đã có dấu hiệu quay trở lại, gây bất ổn cho thị trường. Vậy, với việc siết chặt về tín dụng và pháp lý, thị trường bất động sản liệu có xảy ra bong bóng trong 2019?

Cách đây 2-3 năm, các ngân hàng được chỉ đạo rà soát và giảm mức tín dụng cho vay vào các dự án bất động sản. Tăng trưởng tín dụng bất động sản đang giảm dần so với mức tăng trưởng trung bình thay vì thường gấp rưỡi như trước đây.

Năm 2018, mức tăng trưởng tín dụng tối đa mà Ngân hàng Nhà nước giao cho các ngân hàng chỉ là 14%, thấp hơn nhiều so với các năm trước là khoảng 17% -18% và đến tháng 6/2018, nhiều ngân hàng đã dần cạn hạn mức tín dụng được cấp từ đầu năm.

Tỷ trọng cho vay bất động sản trên tổng dư nợ tín dụng ở các nước xưa nay khống chế trong khoảng 10-15% và tại Việt Nam hiện là 8%, đồng nghĩa với khoảng 450.000 tỷ trên tổng số gần 5 triệu tỷ đồng. Đây là con số an toàn. Nó chỉ không an toàn ở một số điểm nhỏ khi cá biệt một số ngân hàng có mức cao hơn 8%. Ngoài ra, 450.00 tỷ đồng trên không được phân tán đều mà một số doanh nghiệp lớn chiếm tỷ trọng cao hơn, đây là những điểm có thể tạo ra rủi ro nhưng nguy cơ này rất nhỏ.

Trong thời gian qua, thị trường bất động sản tại Hà Nội và Tp.HCM có sự phát triển bền vững với tốc độ ổn định. Các dự án tiếp tục được đầu tư mạnh và liên tục cung cấp ra thị trường. Chỉ tính riêng trong quý 3/2018, hai địa phương này đã đưa vào thị trường bất động sản 20.328 sản phẩm mới. Cơ cấu sản phẩm hợp lý. Giao dịch thành công đạt 12.720 sản phẩm, nâng tỷ lệ hấp thụ đạt 63,5%. 

Con số này tăng gấp rưỡi so với lượng giao dịch của năm 2014, chứng tỏ người mua nhà phần lớn từ nhu cầu thực, cho thấy không có biểu hiện của thị trường ảo hoặc bong bóng bất động sản.

Đáng chú ý, mặc dù giao dịch bất động sản tăng trưởng mạnh nhưng giá cả lại luôn được giữ ở mức ổn định. Giá không tăng chứng tỏ cung cầu cân đối, nguồn cung không quá lớn. Có được thành tựu này chính là do sự điều hành tốt của Chính phủ, cơ cấu sản phẩm phù hợp của doanh nghiệp và sự hiểu biết của người dân.

Có thể không có bong bóng nhưng nhiều chuyên gia nhận định sẽ có sự thoái trào ở phân khúc bất đông sản nghỉ dưỡng – lĩnh vực bùng nổ trong vài năm trước đây. Ý kiến của ông?

Thực tế, nhu cầu bất động sản nghỉ dưỡng vẫn rất lớn. Tuy nhiên, gần đây đang có sự chững lại nhất định do các vấn đề về pháp lý.

Vừa qua, Bộ Xây dựng đã kiến nghị dùng một luật sửa đổi nhiều luật, trong đó có đề cập đến việc cho phép condotel được quyền mua bán, giao dịch. Tuy nhiên, do chương trình làm việc của Quốc hội quá dày đặc nên dự án luật này chưa được đưa vào trình Quốc hội xem xét.

Tôi được biết, quan điểm của các bộ ngành đều rất ủng hộ condotel. Đặc biệt, Thủ tướng cũng đã có chỉ thị cho Bộ Tài nguyên và Môi trường triển khai các thủ tục để cấp chứng nhận quyền sở hữu cho loại hình căn hộ này. Hiện, cơ chế pháp lý cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đang dần được hoàn thiện. Theo đó, phân khúc này chính thức được thừa nhận, bước đầu được thể chế hóa và chắc chắn sẽ có sự tăng trưởng tích cực trong thời gian tới.

Không chỉ có bất động sản nghỉ dưỡng, trong thời gian gần đây, nguồn cung của các phân khúc nhà ở cũng tăng mạnh mẽ khiến "đầu ra" của nhiều dự án rất khó khăn. Theo ông, trong bối cảnh này, thị trường bất động sản có còn là thị trường tiềm năng cho các nhà đầu tư vào các năm tới?

Nhìn về tổng thể, thị trường nói chung và các doanh nghiệp bất động sản nói riêng có khó khăn, nhưng những lợi thế hiện nay còn nhiều. Đối với thị trường bất động sản, yếu tố quan trọng nhất là sự cân bằng giữa cung - cầu, cầu lớn thì cung sẽ tăng cao để đáp ứng và tạo thị trường phát triển tốt.

Về phía cầu, Việt Nam có quy mô dân số khoảng 96 triệu dân, thời gian tới sẽ tăng lên 120 triệu dân và sẽ ổn định dân số ở khoảng đó. Mỗi năm tăng dân số 800 - 900 nghìn người và là nước đông dân thứ 13 thế giới với tốc độ đô thị hoá khá nhanh. Từ đó thúc đẩy sự gia tăng mạnh mẽ nhu cầu về nhà ở.

Một điểm đáng chú ý khác là các hộ gia đình có quy mô ngày càng nhỏ. Đến đầu năm 2018, Việt Nam có khoảng 25,5 triệu hộ gia đình, trong đó, quy mô gia đình 2-4 người là phổ biến nhất (chiếm gần 65%). Số hộ độc thân mới chiếm tỷ trọng 8% nhưng đang có xu hướng tăng nhanh trong 5 năm trở lại đây. 

Đây là yếu tố quan trọng trong việc định hướng lại sản phẩm bất động sản, đặc biệt là nhu cầu của các căn hộ nhỏ để đáp ứng sự thay đổi của quy mô hộ gia đình.

Ngoài ra, nền kinh tế Việt Nam đã có bước phát triển rất đáng khích lệ, tốc độ tăng trưởng GDP khá cao và ổn định với trung bình trên 7%/năm trong nhiều năm qua. Năm nay là 7,08%, cao nhất kể từ năm 2011. Tầng lớp người giàu và trung lưu liên tục có những tăng trưởng tích cực, kéo theo đó là nhu cầu mua các bất động sản chất lượng.

Sự tăng trưởng tốt của thị trường còn thể hiện ở thời gian bán hết trung bình của một dự án bất động sản tại Hà Nội chỉ khoảng 23 tháng, đặc biệt, đối với phân khúc căn hộ thương mại giá rẻ chỉ trong 6 tháng, trong khi tại các nước khác trong khu vực, một dự án phải bán trong vòng 3 - 4 năm vẫn chưa hết hàng. Điều này cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn rất nhiều tiềm năng cả trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. 

Dù sẽ có những khó khăn chung nhưng với những doanh nghiệp lớn, có uy tín, có tiềm lực, thì những khó khăn đó sẽ là cơ hội, những dự án lớn, đủ điều kiện cấp phép, có tính khả thi vẫn được thực hiện và sẽ dễ dàng bán hơn. Nguồn cầu và cung vẫn rất lớn, thanh khoản vẫn tốt, đặc biệt là khi doanh nghiệp chọn được đúng vị trí, cơ cấu hàng hóa và thời điểm để phát triển dự án phù hợp...