"Cùng với việc rà soát, thận trọng trong phê duyệt dự án, tín dụng bất động sản được kiểm soát chặt chẽ đang làm hạn chế nguồn cung nhà ở, trong khi sức cầu trên thị trường vẫn rất cao. Vì vậy, nếu không sớm có phương án xử lý để các dự án bất động sản được tiếp tục triển khai sẽ ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp và thị trường bất động sản, từ đó tác động đến cả nền kinh tế", ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định như vậy.

Theo ông, thị trường nhà ở tại Hà Nội và Tp.HCM trong những tháng đầu năm 2019 có gì khác so với thời gian trước?

Những tháng đầu năm 2019, thị trường nhà ở tại Hà Nội và Tp.HCM có sự giảm mạnh cả về nguồn cung và lượng giao dịch. Cụ thể, thống kê của Hội Môi giới bất động sản cho thấy, so với quý 4/2018, trong quý đầu năm nay, tại Hà Nội, lượng cung căn hộ chỉ đạt 31,5%; lượng giao dịch đạt 30,4%; tỉ lệ hấp thụ giảm 15,3%.

Tương tự, tại Tp.HCM, nguồn cung thấp dẫn đến lượng giao dịch trên thị trường giảm mạnh. Song, tỉ lệ hấp thụ sản phẩm dự án mới tương đối cao, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư trung cấp, tỉ lệ hấp thụ lên tới 89,7%. Nhìn chung, ở cả hai thành phố lớn, mặc dù có sự sụt giảm về lượng cung và giao dịch, nhưng tỉ lệ hấp thụ nhà ở vẫn cao, cho thấy nhu cầu và sức mua của thị trường vẫn rất mạnh.

Vậy đâu là nguyên nhân dẫn tới việc giảm nguồn cung nhà ở trên thị trường, thưa ông?

Thứ nhất là do một số dự án lớn đã ra hàng trong quý 4/2018. Thứ hai là các địa phương đang đẩy mạnh việc rà soát và thận trọng hơn trong việc phê duyệt, cấp phép dự án bất động sản. 

Thứ ba là, các chính sách tín dụng mới được áp dụng đầu 2019, theo đó, tín dụng bất động sản được kiểm soát chặt chẽ hơn. Từ đó làm hạn chế nguồn cung và khiến lượng giao dịch bất động sản giảm trong những tháng đầu năm nay. 

Điều này ảnh hưởng tới sự phát triển lành mạnh của thị trường, vốn đang phát triển rất ổn định và không có dấu hiệu "bong bóng" như lo lắng của cơ quan quản lý.

Điều này có tác động thế nào đến thị trường bất động sản?

Có thể thấy rằng, hiện tượng trì trệ phát triển các dự án bất động sản tại Hà Nội và Tp.HCM làm mất cân đối cung cầu của thị trường, tạo tâm lý e ngại, thiếu tin tưởng của các nhà đầu tư và người tiêu dùng. Phải nói thêm rằng, tiềm năng để đầu tư vào bất động sản nhà ở và nghỉ dưỡng tại 2 địa phương này vẫn đang ở mức cao. 

Hiện tại, do khó khăn về cơ chế, chính sách khiến các nhà đầu tư chuyển hướng sang đầu tư đất nền ở nhiều tỉnh khác. Nếu không được kiểm soát chặt chẽ, việc này có thể dẫn tới hiện tượng đầu cơ thổi giá, sốt đất ảo, diễn biến phức tạp trong lĩnh vực đất đai tại nhiều địa phương.

Như ông vừa nói, một trong những khó khăn lớn nhất của các chủ đầu tư là chính sách thắt chặt tín dụng bất động sản. Vậy, vì sao họ không huy động nguồn vốn từ những kênh khác để phát triển dự án?

Trong khi chưa hình thành đầy đủ các định chế tài chính, thị trường bất động sản nước ta hiện đang phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng và vốn trực tiếp từ người dân. Với việc hạn chế cho vay bất động sản thì việc tiếp cận cả 2 kênh huy động này đều rất khó. 

Ở những giai đoạn phát triển ổn định, thì tín dụng cho bất động sản chiếm xấp xỉ 10% tổng dư nợ của toàn hệ thống và mức tăng trưởng tín dụng bất động sản thường cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung khoảng 5%. Đây là tỷ lệ hợp lý, giúp cho thị trường này phát triển ổn định, nhưng nếu tỷ lệ đó thay đổi đột biến sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường.

Ví dụ những năm 2007, 2008 tăng trưởng tín dụng trên 30%, đến năm 2009, 2010 tín dụng bất động sản bị siết chặt, thậm chí có ý kiến còn cho rằng bất động sản không phải là ngành sản xuất, đã dẫn đến thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng, nợ xấu tăng cao, Chính phủ phải mất nhiều công sức để phục hồi lại thị trường. 

Hay như hiện nay, theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng bất động sản đã giảm dần từ 18% năm 2016, 12% năm 2017, xuống 5% năm 2018, trong đó quý 4/2018 đã tăng trưởng âm 0,8% so với quý 3/2018, thị trường bất động sản đầu năm 2019 đã có dấu hiệu trầm lắng. 

Đặc biệt, mới đây Ngân hàng Nhà nước lấy ý kiến dự thảo sửa đổi Thông tư 36 ngày 20/11/2014, theo đó sẽ hạ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn xuống còn 30%. Tăng hệ số rủi ro từ 50% lên 150% đối với các khoản vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên. Những thay đổi này không những hạn chế việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với chủ đầu tư mà với cả khách hàng muốn mua nhà ở.

Nhưng cũng có nhiều ý kiến cho rằng, đây là động thái cần thiết nhằm đảm bảo an toàn của hệ thống tín dụng?

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng như các doanh nghiệp thành viên chia sẻ với các cơ quan quản lý nhà nước trong việc ban hành các biện pháp điều chỉnh, nhằm quản lý chặt chẽ, đảm bảo an toàn của hệ thống tín dụng. Tuy nhiên, chúng tôi nhận thấy, cần bảo đảm ổn định tỷ lệ hợp lý cho vay bất động sản trong tổng dư nợ tín dụng của toàn hệ thống. Không tăng quá nóng, nhưng cũng không giảm quá mạnh, gây sốc cho thị trường. 

Vì vậy, chúng tôi kiến nghị: Ngân hàng Nhà nước cân nhắc trong việc việc sửa đổi những vấn đề có liên quan tới tín dụng bất động sản tại Thông tư 36/2014, có lộ trình thực hiện phù hợp, tạo thuận lợi cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp và sự ổn định của thị trường.

Cụ thể, việc hạ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn nên được hạ 2%/năm, để sau 5 năm sẽ hạ từ 40% hiện nay xuống 30% như dự kiến. Việc tăng hệ số rủi ro từ 50% lên 150% đối với các khoản vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có số dư nợ gốc từ 3 tỷ đồng trở lên, cũng cần phải phân loại khoản vay cho phù hợp. 

Ngoài ra, cần sớm nghiên cứu hình thành các định chế tài chính bất động sản, như: Quỹ Đầu tư bất động sản, Quỹ Tín thác đầu tư bất động sản. Hình thành Ngân hàng tiết kiệm nhà ở dành cho những người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp có nhu cầu nhà ở, có thể gửi tiền tiết kiệm để tạo lập nhà ở...