Cạnh tranh về mặt bằng trên thị trường bán lẻ đang ngày càng cao

Theo đánh giá của Vietnam Report, Việt Nam đang là một trong những thị trường tiêu dùng lớn nhất châu Á do tăng trưởng kinh tế và chi tiêu tiêu dùng gia tăng. Tốc độ tăng trưởng thị trường bán lẻ duy trì ở mức rất cao, khoảng 10%/năm, giá trị thị trường bán lẻ đạt khoảng 120 tỷ USD vào năm 2017, ước đạt 160 tỷ USD vào 2020. Trong tương lai, cùng với sự gia tăng về quy mô, độ phức tạp của thị trường và chất lượng của các nhà cung cấp mặt bằng bán lẻ cũng sẽ tăng trưởng mạnh.

Cùng với sự phát triển của các nền tảng thương mại điện tử và truyền thông xã hội, bán hàng trực tuyến đang trở thành một xu thế tất yếu. Trên 20 triệu người Việt thường xuyên mua sắm trực tuyến và 49% số người tiêu dùng có thói quen mua sản phẩm qua điện thoại/smartphone ít nhất hàng tháng, việc thanh toán điện tử cũng ngày càng trở nên dễ dàng và phổ biến hơn.

Bùng nổ siêu thị mini, cửa hàng tiện lợi

Tuy hoạt động mua sắm qua kênh bán lẻ hiện đại đang có xu hướng tăng lên, đặc biệt tại các thành phố lớn Tp.HCM và Hà Nội, nhưng vẫn chưa lấn sân được kênh bán lẻ truyền thống do những thói quen và đặc tính riêng của người tiêu dùng Việt Nam như e ngại về: chất lượng, xuất xứ hàng hóa và dịch vụ đổi/trả hàng. Do đó, thay vì lựa chọn mua sắm trực tuyến, đa phần người tiêu dùng Việt Nam vẫn chọn phương án mua sắm trực tiếp tại cửa hàng chính hãng/siêu thị.

Khảo sát của Vietnam Report chỉ rõ: các kênh bán lẻ truyền thống vẫn giữ vai trò chủ đạo trong ngành bán lẻ Việt Nam. Doanh thu bán lẻ hiện nay chủ yếu đến từ hệ thống siêu thị/ cửa hàng chính hãng (chiếm tới 92% doanh thu), trong khi bán hàng trực tuyến qua Internet chỉ chiếm khoảng 6% doanh thu. Số đông người tiêu dùng thường mua sắm tại các địa điểm (không tính các khu chợ truyền thống) gần nhà hay nơi làm việc, tiện cho việc đi lại.

Theo khảo sát của Savills, năm 2017, tại Tp.HCM, tỷ lệ người tiêu dùng thích đến các cửa hàng tiện lợi là 17%, cao hơn rất nhiều mức 4% vào năm 2015. Nhận diện được xu thế trên, nhiều doanh nghiệp đã nhanh chân đầu tư phát triển mô hình siêu thị mini/cửa hàng tiện lợi khiến nguồn cung loại hình này tăng rất nhanh với những diện mạo và chiến lược bài bản hơn từ những thương hiệu quốc tế cũng như sự gia nhập của các đơn vị nội địa.

Ví như tại Tp.HCM, các siêu thị mini và cửa hàng tiện lợi đang xuất hiện ồ ạt, gồm 1.000 địa điểm như Family Mart, B's mart, Circle K, Ministop, Shop&Go, Vinmart... Theo kế hoạch mở rộng kinh doanh tại Việt Nam của Family Mart dự kiến sẽ có khoảng 1.000 cửa hàng vào 2020 tại Việt Nam còn 7-Eleven (Nhật Bản) sẽ mở rộng hoạt động với 1.000 cửa hàng tại Việt Nam sau 10 năm (2027).

Trong khi đó, các thương hiệu Việt cũng tích cực mở rộng thị phần như chuỗi cửa hàng tiện ích Vinmart dự kiến sẽ có 4.000 cửa hàng vào năm 2020... hứa hẹn tạo nên sự sôi động cho sân chơi này.

Gia tăng áp lực cho các chủ đầu tư

Việc tham gia của nhiều thương hiệu cũng tạo môi trường cạnh tranh khốc liệt về mặt bằng bán lẻ với sự tập trung ngày càng dày của các cửa hàng trong một khu vực, chi phí đầu tư thuê mặt bằng cao... Cùng đó, hành vi tiêu dùng của người Việt Nam đang thay đổi nhanh khiến cả chủ đầu tư và khách thuê đều phải có những thay đổi trong ý tưởng phát triển cũng như hình thức kinh doanh.

Nghiên cứu khách hàng mục tiêu, hiểu và nắm bắt hành vi tiêu dùng của người mua sắm trong khu vực dự án là điều rất quan trọng cho chủ đầu tư khi phát triển 1 dự án bán lẻ từ việc thiết kế kiến trúc dự án, bố trí mặt bằng đến cơ cấu khách thuê. Bởi vậy, trong quá khứ, những loại hình bán lẻ đương đại là rất hiếm.

Giờ thì hàng loạt sản phẩm mới xuất hiện trên thị trường, nhiều trung tâm mua sắm mọc lên với những thiết kế thời thượng, đẹp mắt, những tiện ích hiện đại phục vụ tối đa nhu cầu trải nghiệm, giải trí lẫn sáng tạo.

Hơn nữa, trong thị trường mặt bằng bán lẻ, phân khúc trung tâm thương mại chiếm thị phần lớn nhất với 53%. Sự xuất hiện ngày càng nhiều các khối đế bán lẻ tạo áp lực cho cả chủ đầu tư trong việc thu hút người thuê và các đơn vị bán lẻ.

Thử thách lớn nhất của mô hình này đối với chủ đầu tư, đặc biệt ở các dự án trung cấp và bình dân, là vừa phải thiết kế mặt bằng phù hợp cho khối căn hộ và khối đế bán lẻ, vừa phải đảm bảo được tính kinh tế và lợi nhuận cho dự án.

Bên cạnh đó, nguồn cung mặt bằng bán lẻ cũng đang phát triển mạnh ra khu vực ngoài trung tâm, thị phần nguồn cung bán lẻ khu vực này tăng liên tục với tốc độ tăng trung bình 13%/năm trong 5 năm gần đây.

Lý do chính là quỹ đất dồi dào, mật độ dân số cao và nhiều khu dân cư mới phát triển nhanh cùng với sự phát triển hạ tầng giao thông kết nối ngày càng cải thiện. Vì vậy, áp lực cạnh tranh ở khu vực ngoài trung tâm là rất lớn. 

Giá thuê dự đoán sẽ khó tăng và tỷ lệ trống dự kiến sẽ lên tới 20% vào nâm 2020. Những chủ đầu tư chưa có kinh nghiệm phát triển bán lẻ sẽ buộc phải giảm mức kỳ vọng giá thuê và áp dụng chính sách cho thuê linh hoạt hơn để hỗ trợ khách thuê.

Đồng thời tập trung hơn trong việc tạo ra những trải nghiệm mua sắm mới, trở thành địa điểm văn hóa, giải trí, trải nghiệm và trưng bày thay vì là nơi mua sắm đơn thuần như trước đây.