TẠP CHÍ ĐIỆN TỬ
Trung tâm thương mại và bài học Tràng Tiền Plaza
Nhiều trung tâm thương mại cao cấp tại Hà Nội đang phải đối diện với nguy cơ đóng cửa
“Ở Việt Nam, người giàu không ít, nhưng nếu mở trung tâm thương mại theo kiểu xa xỉ, quá hoành tráng thì số người đến xem sẽ nhiều hơn là đến mua, và phần thua là chắc chắn”.
Đó là dự báo của một vị lãnh đạo ngành xây dựng tại một cuộc khởi công một trung tâm mua sắm tại Hà Đông, Hà Nội từ cách đây 7 năm.
Khi đó, cũng có nhiều người nghi ngờ ý kiến của ông. Song nếu dõi theo sự ra đời và phát triển của thị trường bán lẻ, các trung tâm thương mại tại Hà Nội suốt từ đó đến nay thì dự báo trên dường như đã trở thành hiện thực.
Lận đận Tràng Tiền Plaza
Một ngày cuối tháng 12/2014, trung tâm thương mại Tràng Tiền Plaza đã chính thức mở cửa trở lại sau hơn 4 tháng tạm nghỉ để “tái cơ cấu”. Điều đáng nói, đây là lần “làm mới” thứ hai, sau khi trung tâm thương mại có vị trí bậc nhất Hà thành đã phải tạm nghỉ gần 2 năm và 4 năm chuẩn bị cho một cuộc “thay máu”.
Trong lần mở cửa trở lại này, Tràng Tiền Plaza đã mang một “bộ mặt” mới với sự xuất hiện của khá nhiều gian hàng bình dân, có giá từ vài chục nghìn, vài trăm nghìn đồng, thay cho chỉ toàn hàng hiệu cao cấp tiền triệu, chục triệu/sản phẩm như trước đây.
Vì sao một trung tâm thương mại toạ lạc trên khu đất vàng của Thủ đô phải tái cơ cấu như vậy?
Trả lời câu hỏi này, một số vị chuyên gia kinh tế, bất động sản… đều đưa ra câu trả lời na ná nhau - rằng “dân mình còn nghèo lắm”.
Theo TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng, dẫu trong cuộc sống luôn có người giàu, người nghèo và phân khúc hàng hoá cao cấp, đắt tiền vẫn có một tỷ lệ nhất định người tiêu dùng tìm đến.
Nhưng ở Việt Nam thì khá, ông nói. Với một bộ phận người giàu có, sẵn sàng chi hàng chục triệu đồng cho một sản phẩm tiêu dùng như quần áo, đôi giày, chiếc thắt lưng… thì không phải ai cũng thích vào những trung tâm thương mại hào nhoáng để tìm cho mình sản phẩm mình muốn.
Thay vào đó, họ sẽ tìm mua những mặt hàng “xách tay”, thậm chí là hàng lậu, hàng trốn thuế với một niềm tin chưa hẳn đã đúng: đồ xịn lại không đụng hàng.
Trên thực tế, nhiều shop hàng hiệu rải rác khắp các con phố nẻo đường Hà Nội chỉ với vài chục m2 mặt tiền vẫn kinh doanh khá tốt. Không ít trang mạng bán hàng trực tuyến mạnh dạn “đánh hàng ngoại” về rồi bán tận tay người tiêu dùng với giá mềm hơn nhiều các trung tâm mua sắm lớn.
“Đẳng cấp” hơn, không ít doanh nhân thành đạt lẫn công chức nhà nước nhân (hoặc mượn cớ) đi công tác nước ngoài để tranh thủ khuân về vô số hàng hiệu cho cả nhà và bạn bè, người thân sử dụng.
Vì lẽ đó, câu chuyện của Tràng Tiền Plaza không phải là duy nhất tại Hà Nội.
Những tên tuổi lớn trong làng bán lẻ hàng cao cấp như Parkson, Grand Plaza cũng đã lần lượt phải “nếm quả đắng” vì trót đầu tư hàng chục triệu USD chỉ với mục đích kiếm lời từ một “bộ phận nhỏ”.
Ngay cả một số khu chợ truyền thống như Cửa Nam, Hàng Da, 12/9… dù được đầu tư, nâng cấp để thành “chợ kiểu mới” cũng rơi vào cảnh ế ẩm, đìu hiu.
Bình luận về thực tế này, ông Trần Như Trung, một chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, cho rằng, chung quy lại vẫn là do thói quen và tập tính tiêu dùng của người Việt chưa thể như một số nước phát triển. Bên cạnh đó, sự suy giảm kinh tế trong nước và thế giới cũng ít nhiều ảnh hưởng đến nhu cầu mua sắm, tiêu dùng của người dân nói chung.
Quay trở lại câu chuyện của Tràng Tiền Plaza, hơn hai năm trước, Tập đoàn Liên Thái Bình Dương (IPP) do ông Johnathan Hạnh Nguyễn làm Chủ tịch đã được mời tham gia hợp tác đầu tư, với số vốn bỏ ra hơn 400 tỷ đồng để nâng cấp nơi đây thành một trung tâm thương mại sang trọng, với các thương hiệu nổi tiếng.
Không thể nói rằng, với một doanh nhân có tiếng tăm, kinh nghiệm và đã thành công về hàng hiệu tại nhiều nước như ông Johnathan lại dễ dàng bỏ ra một khoản tiền lớn như vậy để đầu tư kinh doanh đồ hiệu tại Việt Nam mà không cân nhắc, tính toán.
Hơn nữa, bài toán và chiến lược mà doanh nhân này cùng các đối tác khác đưa ra là “không sai cho một xu thế phát triển” khi mà chỉ còn chưa đầy 5 năm nữa, Việt Nam sẽ trở thành một nước công nghiệp như mục tiêu đã đề ra từ nhiều năm trước.
Nhưng có lẽ họ đã tính toán chưa thật kỹ càng về nhu cầu và sức mua của bộ phận người giàu có tại Việt Nam, trong bối cảnh kinh tế được dự báo là vẫn chưa hết khó khăn, và quan trọng hơn là thói quen tiêu dùng và mua sắm “khác người” của nhiều người Việt được cho là có tiền, thậm chí là nhiều tiền.
Và như vậy, việc Tràng Tiền Plaza phải “làm mới” mình bằng việc đa dạng hoá mặt hàng, từ bình dân đến cao cấp, là một động thái “sửa sai” khá kịp thời của chủ đầu tư.
Ồ ạt “tái cơ cấu”
Vào những ngày cuối năm 2014, trung tâm thương mại Hàng Da Galleria đã ra thông báo chính thức đóng cửa với thông báo "tái cấu trúc để nâng cấp, sửa chữa mới trung tâm thương mại theo mô hình mới".
Trên thực tế, nơi này đã rơi vào cảnh ế ẩm trầm trọng kể từ khi được nâng cấp lên thành chợ kiểu mới kết hợp trung tâm thương mại trên nền chợ Hàng Da cũ.
Grand Plaza trên phố Trần Duy Hưng - nơi từng được ví như thiên đường mua sắm của Hà Nội, sau hai năm hoạt động cũng đã phải đóng cửa hàng loạt gian hàng vì ế ẩm, chủ đầu tư và khách thuê không thống nhất được giá và các loại phí dịch vụ.
Trung tâm thương mại Mipec Tower - 229 Tây Sơn, Hà Nội sau khi đổi tên vẫn khó thoát khỏi tình trạng khó khăn, đã buộc chủ đầu tư phải nhượng lại 4 sàn thương mại khoảng 20.000 m2 cho tập đoàn Lotte.
Lý giải cho nguyên nhân phải đóng cửa, Tổng giám đốc Công ty TNHH Parkson Hà Nội Tiang Chee Sung nói, kể từ khi mở cửa năm 2011, hoạt động kinh doanh của Parkson Landmark chưa một ngày đạt được doanh thu như kế hoạch đề ra.
Đánh giá về các trung tâm thương mại Việt Nam, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam Marc Townsend cho rằng việc kinh doanh trung tâm thương mại khá ảm đạm, do đó nhiều nhà bán lẻ đã hướng đến phân khúc thấp, chọn nhóm khách hàng thuộc số đông, có khả năng chi trả vừa phải. Một số trung tâm thương mại còn chọn đặt tại khu vực rìa trung tâm nên giá thuê cũng rẻ hơn, vừa với khả năng chi trả của nhiều người.
Do vậy, theo ông Marc, đã đến lúc nhà bán lẻ phải quan tâm đến khả năng chi trả thực tế của người tiêu dùng qua từng thời kỳ khác nhau. Đây chính là chìa khóa để tồn tại vì nhiều người sẵn sàng chi trả cho mức giá rẻ hơn cho một sản phẩm và các trung tâm thương mại cũng dần đi theo xu hướng này để thích nghi với hoàn cảnh.
“Năm 2015, các trung tâm bán lẻ hoạt động kém có thể bị đóng cửa”, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam dự báo.
Cùng quan điểm trên, một chuyên gia về bán lẻ đến từ Cushman & Wakefield nhìn nhận, việc cung cầu không tương thích là chuyện không quá bất thường ở bất kỳ thị trường nào. Không phải tất cả mọi trung tâm thương mại đều vận hành tốt, tuy nhiên hiện tại quá sớm để nói rằng đang thừa cung.
Điều đáng nói, Việt Nam đang là một điểm đến hấp dẫn để đầu tư vì là quốc gia có số lượng tầng lớp trung lưu phát triển nhanh nhất thế giới. Do đó, cũng có nhiều nhà đầu tư vì quá nôn nóng, nên có những tính toán, chiến lược chưa hiệu quả dẫn đến việc kinh doanh không tốt như mong muốn.
“Các chủ đầu tư cũng cần phải xem lại thật kỹ chiến lược kinh doanh của mình, liệu khu vực đó có cần phải có khối đế bán lẻ hay không. Nếu cần phải có thì quy mô như thế nào. Thói quen mua sắm và khả năng chi trả của dân cư quanh vùng liệu có phù hợp?”, ông này nói.
Đó là dự báo của một vị lãnh đạo ngành xây dựng tại một cuộc khởi công một trung tâm mua sắm tại Hà Đông, Hà Nội từ cách đây 7 năm.
Khi đó, cũng có nhiều người nghi ngờ ý kiến của ông. Song nếu dõi theo sự ra đời và phát triển của thị trường bán lẻ, các trung tâm thương mại tại Hà Nội suốt từ đó đến nay thì dự báo trên dường như đã trở thành hiện thực.
Lận đận Tràng Tiền Plaza
Một ngày cuối tháng 12/2014, trung tâm thương mại Tràng Tiền Plaza đã chính thức mở cửa trở lại sau hơn 4 tháng tạm nghỉ để “tái cơ cấu”. Điều đáng nói, đây là lần “làm mới” thứ hai, sau khi trung tâm thương mại có vị trí bậc nhất Hà thành đã phải tạm nghỉ gần 2 năm và 4 năm chuẩn bị cho một cuộc “thay máu”.
Trong lần mở cửa trở lại này, Tràng Tiền Plaza đã mang một “bộ mặt” mới với sự xuất hiện của khá nhiều gian hàng bình dân, có giá từ vài chục nghìn, vài trăm nghìn đồng, thay cho chỉ toàn hàng hiệu cao cấp tiền triệu, chục triệu/sản phẩm như trước đây.
Vì sao một trung tâm thương mại toạ lạc trên khu đất vàng của Thủ đô phải tái cơ cấu như vậy?
Trả lời câu hỏi này, một số vị chuyên gia kinh tế, bất động sản… đều đưa ra câu trả lời na ná nhau - rằng “dân mình còn nghèo lắm”.
Theo TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng, dẫu trong cuộc sống luôn có người giàu, người nghèo và phân khúc hàng hoá cao cấp, đắt tiền vẫn có một tỷ lệ nhất định người tiêu dùng tìm đến.
Nhưng ở Việt Nam thì khá, ông nói. Với một bộ phận người giàu có, sẵn sàng chi hàng chục triệu đồng cho một sản phẩm tiêu dùng như quần áo, đôi giày, chiếc thắt lưng… thì không phải ai cũng thích vào những trung tâm thương mại hào nhoáng để tìm cho mình sản phẩm mình muốn.
Thay vào đó, họ sẽ tìm mua những mặt hàng “xách tay”, thậm chí là hàng lậu, hàng trốn thuế với một niềm tin chưa hẳn đã đúng: đồ xịn lại không đụng hàng.
Trên thực tế, nhiều shop hàng hiệu rải rác khắp các con phố nẻo đường Hà Nội chỉ với vài chục m2 mặt tiền vẫn kinh doanh khá tốt. Không ít trang mạng bán hàng trực tuyến mạnh dạn “đánh hàng ngoại” về rồi bán tận tay người tiêu dùng với giá mềm hơn nhiều các trung tâm mua sắm lớn.
“Đẳng cấp” hơn, không ít doanh nhân thành đạt lẫn công chức nhà nước nhân (hoặc mượn cớ) đi công tác nước ngoài để tranh thủ khuân về vô số hàng hiệu cho cả nhà và bạn bè, người thân sử dụng.
Vì lẽ đó, câu chuyện của Tràng Tiền Plaza không phải là duy nhất tại Hà Nội.
Những tên tuổi lớn trong làng bán lẻ hàng cao cấp như Parkson, Grand Plaza cũng đã lần lượt phải “nếm quả đắng” vì trót đầu tư hàng chục triệu USD chỉ với mục đích kiếm lời từ một “bộ phận nhỏ”.
Ngay cả một số khu chợ truyền thống như Cửa Nam, Hàng Da, 12/9… dù được đầu tư, nâng cấp để thành “chợ kiểu mới” cũng rơi vào cảnh ế ẩm, đìu hiu.
Bình luận về thực tế này, ông Trần Như Trung, một chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, cho rằng, chung quy lại vẫn là do thói quen và tập tính tiêu dùng của người Việt chưa thể như một số nước phát triển. Bên cạnh đó, sự suy giảm kinh tế trong nước và thế giới cũng ít nhiều ảnh hưởng đến nhu cầu mua sắm, tiêu dùng của người dân nói chung.
Quay trở lại câu chuyện của Tràng Tiền Plaza, hơn hai năm trước, Tập đoàn Liên Thái Bình Dương (IPP) do ông Johnathan Hạnh Nguyễn làm Chủ tịch đã được mời tham gia hợp tác đầu tư, với số vốn bỏ ra hơn 400 tỷ đồng để nâng cấp nơi đây thành một trung tâm thương mại sang trọng, với các thương hiệu nổi tiếng.
Không thể nói rằng, với một doanh nhân có tiếng tăm, kinh nghiệm và đã thành công về hàng hiệu tại nhiều nước như ông Johnathan lại dễ dàng bỏ ra một khoản tiền lớn như vậy để đầu tư kinh doanh đồ hiệu tại Việt Nam mà không cân nhắc, tính toán.
Hơn nữa, bài toán và chiến lược mà doanh nhân này cùng các đối tác khác đưa ra là “không sai cho một xu thế phát triển” khi mà chỉ còn chưa đầy 5 năm nữa, Việt Nam sẽ trở thành một nước công nghiệp như mục tiêu đã đề ra từ nhiều năm trước.
Nhưng có lẽ họ đã tính toán chưa thật kỹ càng về nhu cầu và sức mua của bộ phận người giàu có tại Việt Nam, trong bối cảnh kinh tế được dự báo là vẫn chưa hết khó khăn, và quan trọng hơn là thói quen tiêu dùng và mua sắm “khác người” của nhiều người Việt được cho là có tiền, thậm chí là nhiều tiền.
Và như vậy, việc Tràng Tiền Plaza phải “làm mới” mình bằng việc đa dạng hoá mặt hàng, từ bình dân đến cao cấp, là một động thái “sửa sai” khá kịp thời của chủ đầu tư.
Ồ ạt “tái cơ cấu”
Vào những ngày cuối năm 2014, trung tâm thương mại Hàng Da Galleria đã ra thông báo chính thức đóng cửa với thông báo "tái cấu trúc để nâng cấp, sửa chữa mới trung tâm thương mại theo mô hình mới".
Trên thực tế, nơi này đã rơi vào cảnh ế ẩm trầm trọng kể từ khi được nâng cấp lên thành chợ kiểu mới kết hợp trung tâm thương mại trên nền chợ Hàng Da cũ.
Grand Plaza trên phố Trần Duy Hưng - nơi từng được ví như thiên đường mua sắm của Hà Nội, sau hai năm hoạt động cũng đã phải đóng cửa hàng loạt gian hàng vì ế ẩm, chủ đầu tư và khách thuê không thống nhất được giá và các loại phí dịch vụ.
Trung tâm thương mại Mipec Tower - 229 Tây Sơn, Hà Nội sau khi đổi tên vẫn khó thoát khỏi tình trạng khó khăn, đã buộc chủ đầu tư phải nhượng lại 4 sàn thương mại khoảng 20.000 m2 cho tập đoàn Lotte.
Lý giải cho nguyên nhân phải đóng cửa, Tổng giám đốc Công ty TNHH Parkson Hà Nội Tiang Chee Sung nói, kể từ khi mở cửa năm 2011, hoạt động kinh doanh của Parkson Landmark chưa một ngày đạt được doanh thu như kế hoạch đề ra.
Đánh giá về các trung tâm thương mại Việt Nam, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam Marc Townsend cho rằng việc kinh doanh trung tâm thương mại khá ảm đạm, do đó nhiều nhà bán lẻ đã hướng đến phân khúc thấp, chọn nhóm khách hàng thuộc số đông, có khả năng chi trả vừa phải. Một số trung tâm thương mại còn chọn đặt tại khu vực rìa trung tâm nên giá thuê cũng rẻ hơn, vừa với khả năng chi trả của nhiều người.
Do vậy, theo ông Marc, đã đến lúc nhà bán lẻ phải quan tâm đến khả năng chi trả thực tế của người tiêu dùng qua từng thời kỳ khác nhau. Đây chính là chìa khóa để tồn tại vì nhiều người sẵn sàng chi trả cho mức giá rẻ hơn cho một sản phẩm và các trung tâm thương mại cũng dần đi theo xu hướng này để thích nghi với hoàn cảnh.
“Năm 2015, các trung tâm bán lẻ hoạt động kém có thể bị đóng cửa”, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam dự báo.
Cùng quan điểm trên, một chuyên gia về bán lẻ đến từ Cushman & Wakefield nhìn nhận, việc cung cầu không tương thích là chuyện không quá bất thường ở bất kỳ thị trường nào. Không phải tất cả mọi trung tâm thương mại đều vận hành tốt, tuy nhiên hiện tại quá sớm để nói rằng đang thừa cung.
Điều đáng nói, Việt Nam đang là một điểm đến hấp dẫn để đầu tư vì là quốc gia có số lượng tầng lớp trung lưu phát triển nhanh nhất thế giới. Do đó, cũng có nhiều nhà đầu tư vì quá nôn nóng, nên có những tính toán, chiến lược chưa hiệu quả dẫn đến việc kinh doanh không tốt như mong muốn.
“Các chủ đầu tư cũng cần phải xem lại thật kỹ chiến lược kinh doanh của mình, liệu khu vực đó có cần phải có khối đế bán lẻ hay không. Nếu cần phải có thì quy mô như thế nào. Thói quen mua sắm và khả năng chi trả của dân cư quanh vùng liệu có phù hợp?”, ông này nói.
