Country Garden, tâm điểm mới của khủng hoảng bất động sản Trung Quốc

Hôm thứ Năm tuần trước, website của Uỷ ban Xác định phái sinh tín dụng (Credit Derivatives Determinations Committees), một tổ chức của ngành tài chính chuyên đưa ra xác định về các sự kiện tín dụng, chính thức công bố Country Garden vỡ nợ vào hôm 18/10. Trước đó, các bản tin của các tin và tờ báo lớn như Bloomberg News và Financial Times cho rằng Country Garden đã vỡ nợ trái phiếu quốc tế lần đầu tiên, sau khi công ty này không trả được một khoản lãi hơn 15 triệu USD trong thời gian ân hạn kết thúc hôm 18/10.

Trong 1 tháng qua, Country Garden - từng là doanh nghiệp bất động sản lớn nhất Trung Quốc và có 190 tỷ USD nghĩa vụ nợ - đã nhiều lần suýt rơi vào tình trạng vỡ nợ nhưng “thoát hiểm” vào phút chót. Tuy nhiên, sự ảm đạm kéo dài trên thị trường bất động sản Trung Quốc khiến Country Garden không trụ được mãi, vì các khoản đáo hạn liên tục đổ tới. Từ nay đến tháng 6/2024, công ty này phải trả số nợ cả gốc và lãi lên tới 15 tỷ USD.

Sau khi vỡ nợ, Country Garden bước vào con đường tái cơ cấu nợ - tương tự như hướng đi của Evergrande hiện nay. Nếu một vụ sụp đổ tài chính hỗn độn xảy ra với Country Garden, nền kinh tế đang yếu của Trung Quốc có thể sẽ phải hứng chịu những cú sốc lớn.

Đối với Evergrande, công ty vỡ nợ cách đây 2 năm, đến hiện tại vẫn chưa có một kế hoạch tái cơ cấu nợ rõ ràng nào. Một phiên toà ở Hồng Kông dự kiến diễn ra vào ngày 30/10 về đơn kiện của chủ nợ đòi Evergrande thanh lý tài sản và giải thể công ty đã được dời sang ngày 4/12 - đồng nghĩa công ty này sẽ có thêm thời gian hơn 1 tháng để đưa ra một kế hoạch tái cơ cấu nợ có thể thuyết phục chủ nợ.

COUNTRY GARDEN LỚN NHƯ THẾ NÀO?

Cho tới năm ngoái, Country Garden vẫn còn là doanh nghiệp bất động sản lớn nhất Trung Quốc về doanh số bán nhà. Công ty này có cổ phiếu niêm yết tại thị trường chứng khoán Hồng Kông và trụ sở đặt ở thành phố Phật Sơn, tỉnh Quảng Đông. Country Garden có khoảng hơn 3.000 dự án ở khắp Trung Quốc đại lục, chủ yếu tại các thành phố cấp 2-3, và đã tiến hành đô thị hoá khoảng 1.400 vùng nông thôn.

Ngoài lĩnh vực chính là xây dựng các dự án nhà ở, Country Garden còn lấn sân sang một số dự án bất động sản thương mại như khách sạn, bãi đỗ xe, trung tâm bán lẻ. Những năm gần đây, công ty đầu tư mạnh vào những ngành nghề phi bất động sản như robot và dịch vụ nông nghiệp. Với lĩnh vực và phạm vi hoạt động trải rộng như vậy, Country Garden có khoảng 300.000 nhân viên.

Khi khủng hoảng bất động sản Trung Quốc mới bắt đầu vào năm 2021 với sự chao đảo ở Evergrande, Country Garden được xem là một trong những doanh nghiệp “khoẻ” nhất và hầu như không có nguy cơ gặp rắc rối tài chính. Nhưng năm nay, Country Garden bắt đầu rơi vào tình trạng kẹt thanh khoản. Tháng 9 vừa qua, doanh số bán căn hộ của công ty giảm 81% so với cùng kỳ năm ngoái. Nửa đầu năm 2023, công ty lỗ kỷ lục 7 tỷ USD.

Thách thức mà Country Garden phải đương đầu khiến nhiều người đặt ra phép so sánh giữa công ty này với Evergrande - “gã khổng lồ” đã báo lỗ tổng cộng 81 tỷ USD trong hai năm 2021-2022. Tổng nghĩa vụ nợ của Evergrande là hơn 300 tỷ USD, khoảng gấp rưỡi con số của Country Garden, nhưng số dự án của Evergrande là hơn 1.300 dự án, chưa bằng một một nửa số dự án của Country Garden.

CON ĐƯỜNG DẪN TỚI ĐỔ NỢ CỦA COUNTRY GARDEN

Niềm tin đối với thị trường bất động sản của Trung Quốc vốn đã trở nên mong manh kể từ khi Evergrande vỡ nợ, nhưng Country Garden lại thổi bùng những lo ngại mới từ tháng 8 năm nay - thời điểm cuộc khủng hoảng thanh khoản tại công ty này bị lộ ra trước công chúng. Khi đó, thông tin rằng Country Garden trễ hạn thanh toán tiền lãi của 2 lô trái phiếu USD đã khiến dư luận chú ý tới vấn đề nợ nần của công ty.

Suốt gần 3 tháng qua, nhà đầu tư luôn trong tình trạng thấp thỏm chờ đợi một sự kiện vỡ nợ của Country Garden, cho tới khi điều này chính thức trở thành sự thật vào tuần vừa rồi.

Trái phiếu USD của Country Garden đã giảm giá xuống mức khoảng 0,05 USD/1 USD mệnh giá, cho thấy nhà đầu tư kỳ vọng không vớt vát được bao nhiêu. Hồi tháng 6, giá trái phiếu của công ty này còn ở mức khoảng 0,8 USD/1 USD mệnh giá. Cổ phiếu của Country Garden cũng đã rớt giá 74% trong năm nay, trở thành một cổ phiếu penny và đã bị loại khỏi chỉ số Hang Seng hồi tháng 8.

Dù từng được coi là một doanh nghiệp bất động sản mẫu mực của Trung Quốc, Country Garden có mô hình kinh doanh không mấy khác biệt so với các công ty khác. Đó là cũng chủ yếu dựa vào doanh thu từ việc bán căn hộ trước khi hoàn thiện, và dùng tiền đó kết hợp với tiền đi vay để đầu tư. Mô hình này “gặp hạn” khi dòng tiền trong nền kinh tế bị siết lại.

Ngoài ra, “gót Asin” của Country Garden nằm ở chiến lược khai phá thị trường ở các tỉnh lẻ, các thành phố cấp 2 trở xuống. Năm ngoái, 62% doanh số của Country Garden đến từ các thành phố cấp ba và cấp bốn như Đức Châu ở miền Bắc và Mậu Danh ở miền Nam. Hơn 3/4 dự trữ đất cho các dự án tương lai của công ty cũng nằm ở những thành phố như vậy.

Khi nền kinh tế bắt đầu giảm tốc trong và sau đại dịch, doanh số bán nhà tại các khu vực đó lao dốc mạnh, kéo giá nhà trượt theo. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê Trung Quốc, trong tháng 6 năm nay, giá bình quân của nhà mới tại 35 thành phố nhỏ nhất Trung Quốc được cơ quan này khảo sát đã giảm 17 tháng liên tiếp so với cùng kỳ năm ngoái.

Doanh thu của Country Garden là 570,7 tỷ Nhân dân tệ, tương đương 78,22 tỷ USD, trong năm 2020, nhưng giảm còn 357,5 tỷ Nhân dân tệ trong năm 2022. Doanh thu giảm, cộng thêm khả năng tiếp cận nguồn vốn bị siết lại trong những năm gần đây, đã khiến tình trạng kẹt thanh khoản của công ty càng trầm trọng hơn.

KHỦNG HOẢNG BẤT ĐỘNG SẢN TRUNG QUỐC BAO GIỜ KẾT THÚC?

Theo một ước tính gần đây, Trung Quốc đang ở trong tình trạng thừa mứa căn hộ, thậm chí dân số 1,4 tỷ người của nước này cũng không thể lấp đầy số nhà trống. Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) nhận định rằng khủng hoảng bất động sản sẽ tiếp tục là một trở ngại đối với tăng trưởng kinh tế Trung Quốc nói riêng và thế giới nói chung trong thời gian tới.

Giá nhà mới ở Trung Quốc tiếp tục giảm trong tháng 9 vừa qua, đánh dấu tháng giảm thứ ba liên tiếp - theo dữ liệu từ Tổng cục Thống kê nước này. Sự sụt giảm diễn ra bất chấp Bắc Kinh đã triển khai nhiều biện pháp để hỗ trợ thị trường.

Tại một cuộc họp báo mới đây, Giám đốc phụ trách khu vực châu Á-Thái Bình Dương của IMF, ông Krishna Srinivasan, nhận định Trung Quốc cần một “chiến lược toàn diện” cho ngành bất động sản, bao gồm đảm bảo rằng tất cả các dự án nhà đã bán trước phải được hoàn thiện. “Cho tới khi đó, vấn đề tại các công ty bất động sản sẽ còn ảnh hưởng đến niềm tin”, ông Srinivasan nói.