Luật Nhà ở 2023: Thời gian sử dụng dự án được điều chỉnh dựa trên chất lượng công trình

Luật Nhà ở 2023 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 có nhiều điểm mới về phát triển nhà ở, cải tạo, xây dựng chung cư cũ, nhà ở xã hội và việc quản lý sử dụng nhà chung cư. Trao đổi với báo chí, ông Trần Ngọc Duy, Phó giám đốc Bộ phận Quản lý bất động sản Savills Hà Nội, đã đưa ra những đánh giá xoay quanh tác động của Luật Nhà ở đến thị trường và công tác quản lý vận hành các dự án. 

Thưa ông, Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực sẽ tác động như thế nào đến thị trường bất động sản? 

Luật Nhà ở 2023 có thể giúp mọi hoạt động trên thị trường bài bản hơn, đóng góp tích cực vào quá trình phục hồi của thị trường. Luật này đồng thời hỗ trợ khắc phục những hạn chế trong luật cũ, làm rõ các đối tượng và thời hạn của dự án, chất lượng công trình, quyền sở hữu nhà ở... Đặc biệt, đối với lĩnh vực quản lý vận hành dự án nhà ở, Luật Nhà ở 2023 góp phần giải quyết những tranh chấp thường gặp giữa khách hàng và đơn vị quản lý, quy định rõ hơn về quyền lẫn trách nhiệm giữa các bên liên quan.  

Tuy nhiên, tác động của Luật sẽ mang tính dài hạn. Bởi thực tế, Luật này được áp dụng sớm hơn 5 tháng so với kế hoạch ban đầu. Khi Quốc hội thông qua thời điểm hiệu lực của Luật, chưa có nhiều văn bản quy định, hướng dẫn cụ thể. Đơn cử, có nghị định 95/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở mới được công bố ngày 24/7/2024 và Thông tư 05/2024/TT-BXD ban hành ngày 31/7/2024.  

Ông có thể chia sẻ cụ thể hơn các điều chỉnh của Luật Nhà ở 2023 so với luật năm 2014. Đặc biệt là những khía cạnh tác động đến công tác quản lý vận hành các dự án? 

Luật Nhà ở 2023 tập trung vào chất lượng công trình và dịch vụ trong quá trình vận hành. Về chất lượng công trình, thay vì giữ cố định thời hạn sử dụng ở mức 50 năm như trước, Luật mới quy định thời gian sử dụng dự án được điều chỉnh dựa trên chất lượng thực tế của công trình, nhằm bảo trì, sửa chữa kịp thời các dự án xuống cấp.

Còn chất lượng dịch vụ, Luật mới cũng đưa ra nhiều thay đổi trong công tác quản lý vận hành, như chi tiết hóa các khoản thu/chi và có yêu cầu cụ thể về năng lực của đơn vị quản lý…

Bên cạnh đó, Quỹ bảo hiểm cháy nổ và thù lao Ban quản trị được tách ra khỏi phí dịch vụ và trở thành một khoản chi phí riêng. Đơn vị quản lý vận hành cần làm việc với Ban quản trị/chủ đầu tư để nhanh chóng đưa ra bảng tính chi phí dịch vụ mới đúng theo quy định của Luật.

Luật Nhà ở 2023 còn quy định toàn bộ nguồn thu từ việc khai thác các khu vực sở hữu chung, gồm lợi nhuận từ quảng cáo tại sảnh chờ, thang máy, hay bãi trông giữ xe hai bánh, khu tiện ích thuộc sở hữu chung... phải được chuyển vào quỹ bảo trì. Tuy nhiên, trước đây, những khoản thu này được bổ sung vào quỹ quản lý vận hành để bù đắp chi phí vận hành. Sự thay đổi này sẽ tác động đến nguồn thu của quỹ quản lý. Do đó, các đơn vị vận hành phải cân đối lại ngân sách, phương án vận hành nhằm thích ứng với quy định mới, đảm bảo hoạt động ổn định và không ảnh hưởng tới cư dân. 

Ngoài ra, thời hạn hợp đồng dịch vụ tối đa là 3 năm theo nhiệm kỳ của Ban quản trị. Đơn vị quản lý vận hành cần đảm bảo và duy trì được chất lượng, năng lực trong suốt thời gian hoạt động. Việc này sẽ thúc đẩy đơn vị quản lý chú trọng hơn vào hiệu quả công việc, không chỉ để đáp ứng yêu cầu trước mắt mà còn để đảm bảo năng lực cạnh tranh cho việc gia hạn hợp đồng sau khi hết hạn.

Những điều chỉnh của Luật Nhà ở 2023 tác động thế nào tới cư dân, thưa ông? 

Luật Nhà ở 2023 đã có những điều chỉnh quan trọng so với quy định năm 2014. Cụ thể là tăng cường khung pháp lý, đảm bảo minh bạch trong quản lý vận hành và bảo vệ quyền lợi cư dân. Đồng thời, những quy định về xác định phần sở hữu chung – riêng trong trường hợp hợp đồng không ghi rõ, giúp bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. 

Đặc biệt, việc phân tách rõ ràng giữa bảo hiểm cháy nổ và thù lao Ban quản trị với đơn giá phí dịch vụ, giúp cư dân hiểu rõ hơn về mục đích sử dụng các khoản phí. Luật mới quy định nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung phải được chuyển vào quỹ bảo trì thay vì bổ sung cho quỹ quản lý vận hành, sẽ góp phần tạo cơ chế thuận lợi cho việc bảo trì những hạng mục chung. Qua đó, nâng cao được chất lượng cơ sở hạ tầng.

Mặt khác, quy định mới về việc công bố Kế hoạch bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư cho Ban quản trị tại Hội nghị nhà chung cư đã yêu cầu các thành viên Ban quản trị phải được đào tạo và cấp chứng chỉ (không quá 3 tháng kể từ ngày có quyết định công nhận), đảm bảo thành viên Ban quản trị phải nắm vững chuyên môn, nghiệp vụ liên quan đến quản lý vận hành nhà chung cư.

Luật Nhà ở được hướng dẫn bởi Nghị định 95/2024/NĐ-CP cũng yêu cầu chủ đầu tư phải công khai hồ sơ pháp lý của dự án cho người mua, thuê mua, bao gồm các biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình, văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, thông báo chấp thuận của cơ quan chuyên môn về xây dựng, bản vẽ mặt bằng khu vực để xe.... Quy định này có thể ảnh hưởng đến tiến độ vận hành dự án của chủ đầu tư và nguồn cung căn hộ ra thị trường, nhưng có thể đảm bảo tính minh bạch, an toàn trong vận hành và giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà. 

Tương tự, việc phân hạng nhà chung cư được quy định chặt chẽ và có tiêu chí cụ thể hơn, giúp người mua đánh giá đúng chất lượng dự án, ngăn chặn tình trạng tự phong hạng để đẩy giá chung cư lên cao bất hợp lý. Thay vì quy định hạng A, B, C, các dự án được phân loại 1, 2 ,3. Phân loại sẽ dựa trên 8 tiêu chí bắt buộc bao gồm: vị trí, địa điểm nhà chung cư; tiện ích trong khuôn viên nhà chung cư; chỗ để xe; hành lang, sảnh; thang máy; cấp điện; căn hộ; tiêu chí tối thiểu là tuân thủ các quy chuẩn xây dựng. Cùng với đó là 5 tiêu chí bổ sung: dịch vụ quản lý vận hành; môi trường; an ninh, an toàn, phòng chống cháy nổ; công trình xanh, sử dụng năng lượng hiệu quả; số hóa và nhà ở thông minh.