Thị trường bất động sản chưa được điều tiết hiệu quả
Sự chưa hiệu quả này đến từ những bất cập từ các văn bản luật liên quan đến bất động sản. Các bất cập của luật cũng làm hạn chế nguồn thu tài chính từ đất đai trên các khía cạnh định giá, quy hoạch treo, phân cấp quản lý, ưu đãi đầu tư…
Tại hội thảo “Phát triển bền vững thị trường bất động sản trong bối cảnh mới” do Ban Kinh tế Trung ương và Đại học Quốc gia TP.HCM tổ chức ngày 11/3/2022, ông Vũ Hải Quân, Giám đốc Đại học Quốc gia TP.HCM, cho rằng thời gian qua nguồn lực về đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế-xã hội, thị trường bất động sản cũng chưa phát triển bền vững…
"Thực tế cho thấy, mặc dù các khoản thu từ đất đai có khuynh hướng tăng, nhưng khả năng gia tăng qua các năm chưa đảm bảo tính ổn định, thiếu tính bền vững và chưa đảm bảo thu đủ giá trị, giá trị gia tăng được tạo ra từ đất đai," GS.TS Nguyễn Thị Cành, Trường Đại học Kinh tế-Luật, Đại học Quốc gia TP.HCM nhận định.
Ngoài ra, luật hiện nay chỉ áp dụng đấu giá nếu đã giải phóng mặt bằng, đã hoàn thành cơ sở hạ tầng và chỉ còn tài sản thuộc sở hữu nhà nước. Quy định và thực hiện trả tiền 01 lần là hạn chế lớn làm giảm nguồn thu cho ngân sách nhà nước, do không được điều chỉnh biến động giá thị trường cũng như điều chỉnh giá theo giá trị tăng thêm của đất không do bên sử dụng tạo ra.
Bà Cành cũng cho rằng việc tính giá đất cho các tổ chức và cá nhân nộp nghĩa vụ tài chính có bất cập khi khung giá đất của các địa phương được quy định 05 năm/lần, nhưng giá đất trên thị trường thay đổi từng ngày.
Chẳng hạn, giá đất tại đường Đồng Khởi (quận 1, TP.HCM) được công bố 162 triệu đồng/m2, nếu nhân với hệ số K (hệ số điều chỉnh giá đất) cao nhất là 2,5 lần thì giá đất tại con đường này khoảng 405 triệu đồng/m2. Nhưng thực tế giá đất thị trường khu vực này hiện ở mức 1,1 tỷ đồng/m2.
Kiến nghị của GS Nguyễn Thị Cành và nhóm nghiên cứu cho rằng trong ngắn hạn, có thể đưa ra đề xuất hoàn thiện quy định về giá đất nhà nước. Về dài hạn, cần xem xét và cân nhắc việc bỏ hẳn quy định về giá đất nhà nước và tất cả chỉ còn dựa vào giá đất thị trường.
Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng, sự hạn chế nguồn thu tài chính từ đất đai trên các khía cạnh định giá, quy hoạch treo, phân cấp quản lý, ưu đãi đầu tư… đến từ sự bất cập cần phải sửa đổi, không chỉ sửa một luật mà phải song song nhiều luật, như: Luật Nhà ở, Luật Đầu tư Kinh doanh Bất động sản, Luật Đầu tư…
Hiện chưa có cơ chế, giải pháp đồng bộ để thực hiện điều tiết thị trường bất động sản, thiếu chủ động về nguồn lực nên việc triển khai thường khó khăn, tác động chậm…
Thời gian qua, tại một số khu vực, giá đất nền tăng nhanh do xuất hiện các thông tin chưa rõ ràng về quy hoạch; về chủ trương đầu tư xây dựng các khu đô thị, khu du lịch mới, đầu tư xây dựng sân bay... dẫn đến giới đầu cơ, môi giới lợi dụng để “thổi giá” thu lợi. Ngay như câu chuyện đấu giá đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm với giá trúng quá cao khiến mặt bằng giá đất xung quanh cũng “té nước theo mưa”.
“Với số tiền đất như vậy và chỉ tiêu quy hoạch được duyệt, tính ra 01 căn hộ có giá 68-78 tỷ đồng. Giá bán cao như vậy ai mua? Nhà nước cũng không mong muốn điều này, cái cần là thị trường ổn định, hướng đến phục vụ số đông”, ông Khởi nói.
Bình luận thêm về mức giá “khủng” lên tới 2,4 tỷ đồng/m2 tại đấu giá đất Thủ Thiêm, PGS.TS Nguyễn Hồng Nga và Th.S Giản Thị Lê Na, Trường Đại học Kinh tế - Luật, cho biết tại Hồng Kông giá trúng thầu sau đấu giá thường cao hơn giá khởi điểm khoảng 30%-50%. Tại Trung Quốc, giá thắng thầu cũng chỉ cao hơn mức giá khởi điểm khoảng 45%. Monaco là nơi có giá đất đắt nhất thế giới, giá đất cao nhưng cũng chỉ gần 1,5 tỷ đồng/m2.
Về việc huy động nguồn lực từ đấu giá quyền sử dụng đất qua thực tiễn của TP.HCM và các địa phương, theo TS Trương Minh Huy Vũ, Đại học Quốc gia TP.HCM, các cơ quan chức năng cần tiếp tục nghiên cứu để “tìm kiếm một đồng thuận chung”. Đồng thời đề xuất thành lập tổ nghiên cứu các cơ chế huy động nguồn lực cho TP.HCM trong giai đoạn tới với sự tham gia của các cơ quan thành phố và các cơ quan nghiên cứu và tham mưu của trung ương.
