“Thị trường bất động sản đã dạy chúng ta bài học đắt giá!”
Lãnh đạo Bộ Xây dựng lên tiếng trước những tranh luận về việc “cứu” hay không “cứu” thị trường bất động sản
“Sự biến
động của thị trường như những năm qua đã dạy cho các doanh nghiệp, cho người dân, kể cả
cơ quan quản lý nhà nước một bài học đắt giá”. Quan điểm trên được Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đưa ra trước những ý kiến trái chiều về việc “cứu” hay không “cứu” thị trường bất động sản.
Đặc biệt, sau những tranh luận có phần gay gắt giữa Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội và TS. Alan Phan đang được dư luận quan tâm, việc lên tiếng của lãnh đạo Bộ Xây dựng cung cấp thêm một góc nhìn đa chiều về câu chuyện của thị trường bất động sản hiện nay.
Trao đổi với báo chí, ông Nam nói:
- Trước hết cần phải nói rằng, các chính sách gần đây của Nhà nước không phải là hướng tới việc “giải cứu” riêng ngành bất động sản, càng không phải là “giải cứu đại gia” mà là hỗ trợ khai thông thị trường, hỗ trợ nền kinh tế, hỗ trợ người lao động, hỗ trợ người dân. Cái chính ở đây không phải là đổ một khối tiền ra giải cứu, mà là đưa ra các định hướng, cơ chế, chính sách phù hợp để thị trường phục hồi và phát triển thuận lợi.
Bài học khủng hoảng ở các nước tư bản đã cho thấy, nếu nhà nước bỏ mặc thị trường thì hệ lụy sẽ khôn lường, không chỉ nhà nước thiệt, mà cả nền kinh tế trong đó có doanh nghiệp và người dân đều thiệt hại. Nếu để khủng hoảng xảy ra và xóa đi làm lại thì mất mát cho cả xã hội là vô cùng lớn, và mất nhiều thời gian, tiền của để khôi phục.
Với thị trường bất động sản, bàn tay quản lý của nhà nước lại cần phải sâu hơn các ngành nghề khác, vì bất động sản là hàng hóa đặc biệt. Thị trường này có tính liên thông rất cao với các thị trường khác; đất đai trong bất động sản lại là nguồn lực tài nguyên của quốc gia, là giá trị tài sản rất lớn của quốc gia cũng như người dân. Tiền đổ vào đây rất nhiều, vật liệu xây dựng sắt thép, xi măng…, có giá trị kinh tế rất lớn.
Nhưng quan trọng hơn, nó là bộ mặt quốc gia, vì bất động sản thể hiện qua đô thị, sân bay, bến cảng… nó là to đẹp, bền vững hay nhem nhuốc phụ thuộc vào bộ mặt này.
Bản thân các doanh nghiệp sẽ tự thấy rằng tăng giá là sẽ không bán được, sẽ chết. Hiện nay trong khi rà soát lại, các cơ quan nhà nước đã ngừng một số dự án, bắt điều chỉnh một số dự án, điều này dần giúp cung cầu gặp nhau. Ông Nguyễn Trần Nam
Có ý kiến lo ngại rằng, nếu cứu giúp các doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản vượt qua được khó khăn hiện nay thì sẽ lại tạo cơ hội cho một làn sóng đầu cơ, tạo bong bóng như 5 - 6 năm trước, thưa ông?
Hiện nay phân khúc đang được tập trung tháo gỡ là nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội có quy định rất chặt chẽ của nhà nước về giá cả, đối tượng người mua. Bởi vậy, khu vực nhà xã hội được kiểm soát chặt, không thể tăng giá được.
Còn khu vực nhà thương mại thì chỉ hỗ trợ bằng cơ chế, công cụ quản lý và công cụ thị trường để lấy lại được lòng tin của người tiêu dùng, thúc đẩy giao dịch.
Tôi không cho là thị trường sẽ tạo sóng tăng giá, bởi, sự biến động của thị trường như những năm qua đã dạy cho các doanh nghiệp, cho người dân, kể cả cơ quan quản lý nhà nước một bài học đắt giá!
Bản thân các doanh nghiệp sẽ tự thấy rằng tăng giá là sẽ không bán được, sẽ chết. Hiện nay trong khi rà soát lại, các cơ quan nhà nước đã ngừng một số dự án, bắt điều chỉnh một số dự án, điều này dần giúp cung cầu gặp nhau. Khi cung cầu gặp nhau thì giá cả do thị trường quyết định nhưng giá này sẽ đúng bản chất hơn, hợp lý hơn.
Thêm nữa là Chính phủ, Bộ Xây dựng đang triển khai việc rà soát điều chỉnh sửa đổi lại 3 luật là Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng tăng cường công khai minh bạch hơn, tăng cường quản lý của nhà nước hơn đồng thời cũng tạo cho thị trường phát triển mạnh mẽ hơn.
Tất nhiên trong bất động sản đâu đó sẽ có lẻ tẻ một vài dự án đầu cơ, nhưng nếu lo sợ lại tăng giá mà không hỗ trợ thì rất nguy hiểm. Tôi cho rằng, một số ý kiến quá lo xa. Nói vui thế này, nếu cứ lên máy bay thì sợ rơi, ở cao tầng lo cháy thì không thể phát triển được. Phải thay đổi tư duy, tìm cách phát triển rồi quản lý mới là cách làm thông minh.
Nhưng nhiều ý kiến cho rằng, sự trầm lắng của thị trường bất động sản hiện nay là do người dân đã mất niềm tin vì tình trạng đầu cơ, đẩy giá lên cao vẫn còn “dư âm” khá nhiều?
Tôi cho rằng, nguyên nhân chính là phát triển thị trường bất động sản xưa nay thiếu quy hoạch cũng như kế hoạch. Chẳng hạn có bao nhiêu đất để làm nhà theo quy hoạch đến năm 2050 thì nay đã cấp hết thay vì từng giai đoạn để tương ứng với cầu. Cấp nhiều nhưng doanh nghiệp lại không có tiền làm dẫn đến thực tế các dự án chỉ là đồng ruộng, bãi cỏ.
Cùng với đó, cơ cấu hàng hóa không chuẩn, nhà quy mô lớn sang trọng nhiều trong khi nhà đáp ứng đại bộ phận người dân lại ít. Đây là lỗi của nhà nước, trong đó chủ yếu thuộc về chính quyền các cấp. Doanh nghiệp “xin” là chính quyền “cho” mà không để ý đến đầu ra. Bài học về sân golf, nhà ở bất động sản là minh chứng rõ điều này.
Ngoài ra, tính chuyên nghiệp của doanh nghiệp bất động sản còn kém. Khi có lãi hàng loạt doanh nghiệp đua nhau đầu tư bất động sản thậm chí thủy sản, điện lực, dầu khí cũng làm địa ốc trong khi lộ trình làm dự án rất phức tạp, cần nguồn lực lớn đặc biệt là tiền.
Đây là lĩnh vực kinh doanh có điều kiện nhưng thực tế, điều kiện pháp luật kinh doanh bất động sản quá dễ dàng, thậm chí dễ dãi. Thủ tục hành chính kéo dài mất nhiều công sức tiền bạc cũng góp phần đẩy giá thành lên cao, đặc biệt là tiền đất. Tính thiếu thông tin minh bạch cũng làm cho tình trạng đầu cơ có đất “làm ăn”.
Theo ông, làm thế nào để việc hỗ trợ của nhà nước đối với thị trường nhưng không để một bộ phận có thể trục lợi như một số cảnh báo đã nêu?
Việc chính sách bị lợi dụng là điều đã xảy ra ở nhiều nước. Nói chung, khó có chính sách nào thỏa mãn 100% quyền lợi xã hội, và sẽ có đụng chạm đến một bộ phận nào đó. Nhưng thực thi chính sách cần gắn với tổng lợi ích xã hội.
Đối với các chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản, chúng tôi không nhấn mạnh sự hỗ trợ bằng tiền, mà là hỗ trợ bằng công cụ chính sách, cơ chế. Cụ thể, chính sách phát triển thị trường phải dựa trên quy hoạch, kế hoạch, phù hợp với quy luật thị trường. Cơ quan quản lý cần đưa ra thông tin cụ thể, quản lý giá cả để phù hợp với sức mua của người dân, qua đó thúc đẩy giao dịch.
Bộ Xây dựng đã đề xuất cần phân bổ 2/3 số vốn 30.000 tỷ đồng cho người mua nhà để thúc đẩy giao dịch, giúp người dân mua được nhà và doanh nghiệp cũng bán được hàng. Chỉ 1/3 còn lại nên dành cho doanh nghiệp để hoàn thiện sản phẩm và tạo nguồn cung mới. Ông Nguyễn Trần Nam
Đối với doanh nghiệp, nhà nước hỗ trợ về cơ chế để tái cơ cấu hàng hóa, thể hiện qua việc chuyển đổi nhà thương mại sang nhà ở xã hội, cho phép chia tách căn hộ để phù hợp với nhu cầu thị trường. Thị trường chỉ sống được khi người mua có thể mua được nhà với giá phù hợp, và doanh nghiệp có thể tạo ra nguồn cung phù hợp.
Cụ thể, với gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở, làm thế nào để không bị rơi vào tình trạng "muối bỏ bể" ?
Dự thảo thông tư mới đây của Ngân hàng Nhà nước đã có một số điểm chưa trúng, khi không nhắc tới việc hỗ trợ đối tượng mua nhà xã hội. Cần cho người dân vay vốn đó để mua nhà, chứ vay để thuê nhà thì không có ý nghĩa lắm. Ngoài ra, việc không xác định rõ tỷ lệ giữa cho doanh nghiệp và người dân vay là rất thiếu sự điều tiết và có thể dẫn đến việc sử dụng vốn vay không đúng mục đích.
Do đó, Bộ Xây dựng đã đề xuất cần phân bổ 2/3 số vốn 30.000 tỷ đồng cho người mua nhà để thúc đẩy giao dịch, giúp người dân mua được nhà và doanh nghiệp cũng bán được hàng. Chỉ 1/3 còn lại nên dành cho doanh nghiệp để hoàn thiện sản phẩm và tạo nguồn cung mới.
Về mức lãi suất ưu đãi 6% trong 3 năm đầu cũng khiến người dân lo lắng vì thời hạn vay thường lên tới 10 năm, vậy 7 năm sau đó ai biết lãi suất sẽ lên mức nào? Như vậy người vay không chủ động trong việc tính nguồn trả nợ và “nắm dao đằng lưỡi”.
Để người dân yên tâm và tin tưởng vay vốn, cần chọn phương án rõ ràng hơn, hoặc là duy trì lãi suất 6% trong tối thiểu 10 năm, hoặc lãi suất 6% trong 3 năm đầu, sau đó điều chỉnh nhưng ở mức bằng 50% so với lãi vay thương mại trên thị trường.
Đặc biệt, sau những tranh luận có phần gay gắt giữa Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội và TS. Alan Phan đang được dư luận quan tâm, việc lên tiếng của lãnh đạo Bộ Xây dựng cung cấp thêm một góc nhìn đa chiều về câu chuyện của thị trường bất động sản hiện nay.
Trao đổi với báo chí, ông Nam nói:
- Trước hết cần phải nói rằng, các chính sách gần đây của Nhà nước không phải là hướng tới việc “giải cứu” riêng ngành bất động sản, càng không phải là “giải cứu đại gia” mà là hỗ trợ khai thông thị trường, hỗ trợ nền kinh tế, hỗ trợ người lao động, hỗ trợ người dân. Cái chính ở đây không phải là đổ một khối tiền ra giải cứu, mà là đưa ra các định hướng, cơ chế, chính sách phù hợp để thị trường phục hồi và phát triển thuận lợi.
Bài học khủng hoảng ở các nước tư bản đã cho thấy, nếu nhà nước bỏ mặc thị trường thì hệ lụy sẽ khôn lường, không chỉ nhà nước thiệt, mà cả nền kinh tế trong đó có doanh nghiệp và người dân đều thiệt hại. Nếu để khủng hoảng xảy ra và xóa đi làm lại thì mất mát cho cả xã hội là vô cùng lớn, và mất nhiều thời gian, tiền của để khôi phục.
Với thị trường bất động sản, bàn tay quản lý của nhà nước lại cần phải sâu hơn các ngành nghề khác, vì bất động sản là hàng hóa đặc biệt. Thị trường này có tính liên thông rất cao với các thị trường khác; đất đai trong bất động sản lại là nguồn lực tài nguyên của quốc gia, là giá trị tài sản rất lớn của quốc gia cũng như người dân. Tiền đổ vào đây rất nhiều, vật liệu xây dựng sắt thép, xi măng…, có giá trị kinh tế rất lớn.
Nhưng quan trọng hơn, nó là bộ mặt quốc gia, vì bất động sản thể hiện qua đô thị, sân bay, bến cảng… nó là to đẹp, bền vững hay nhem nhuốc phụ thuộc vào bộ mặt này.
Bản thân các doanh nghiệp sẽ tự thấy rằng tăng giá là sẽ không bán được, sẽ chết. Hiện nay trong khi rà soát lại, các cơ quan nhà nước đã ngừng một số dự án, bắt điều chỉnh một số dự án, điều này dần giúp cung cầu gặp nhau. Ông Nguyễn Trần Nam
Có ý kiến lo ngại rằng, nếu cứu giúp các doanh nghiệp, nhà đầu tư bất động sản vượt qua được khó khăn hiện nay thì sẽ lại tạo cơ hội cho một làn sóng đầu cơ, tạo bong bóng như 5 - 6 năm trước, thưa ông?
Hiện nay phân khúc đang được tập trung tháo gỡ là nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội có quy định rất chặt chẽ của nhà nước về giá cả, đối tượng người mua. Bởi vậy, khu vực nhà xã hội được kiểm soát chặt, không thể tăng giá được.
Còn khu vực nhà thương mại thì chỉ hỗ trợ bằng cơ chế, công cụ quản lý và công cụ thị trường để lấy lại được lòng tin của người tiêu dùng, thúc đẩy giao dịch.
Tôi không cho là thị trường sẽ tạo sóng tăng giá, bởi, sự biến động của thị trường như những năm qua đã dạy cho các doanh nghiệp, cho người dân, kể cả cơ quan quản lý nhà nước một bài học đắt giá!
Bản thân các doanh nghiệp sẽ tự thấy rằng tăng giá là sẽ không bán được, sẽ chết. Hiện nay trong khi rà soát lại, các cơ quan nhà nước đã ngừng một số dự án, bắt điều chỉnh một số dự án, điều này dần giúp cung cầu gặp nhau. Khi cung cầu gặp nhau thì giá cả do thị trường quyết định nhưng giá này sẽ đúng bản chất hơn, hợp lý hơn.
Thêm nữa là Chính phủ, Bộ Xây dựng đang triển khai việc rà soát điều chỉnh sửa đổi lại 3 luật là Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng tăng cường công khai minh bạch hơn, tăng cường quản lý của nhà nước hơn đồng thời cũng tạo cho thị trường phát triển mạnh mẽ hơn.
Tất nhiên trong bất động sản đâu đó sẽ có lẻ tẻ một vài dự án đầu cơ, nhưng nếu lo sợ lại tăng giá mà không hỗ trợ thì rất nguy hiểm. Tôi cho rằng, một số ý kiến quá lo xa. Nói vui thế này, nếu cứ lên máy bay thì sợ rơi, ở cao tầng lo cháy thì không thể phát triển được. Phải thay đổi tư duy, tìm cách phát triển rồi quản lý mới là cách làm thông minh.
Nhưng nhiều ý kiến cho rằng, sự trầm lắng của thị trường bất động sản hiện nay là do người dân đã mất niềm tin vì tình trạng đầu cơ, đẩy giá lên cao vẫn còn “dư âm” khá nhiều?
Tôi cho rằng, nguyên nhân chính là phát triển thị trường bất động sản xưa nay thiếu quy hoạch cũng như kế hoạch. Chẳng hạn có bao nhiêu đất để làm nhà theo quy hoạch đến năm 2050 thì nay đã cấp hết thay vì từng giai đoạn để tương ứng với cầu. Cấp nhiều nhưng doanh nghiệp lại không có tiền làm dẫn đến thực tế các dự án chỉ là đồng ruộng, bãi cỏ.
Cùng với đó, cơ cấu hàng hóa không chuẩn, nhà quy mô lớn sang trọng nhiều trong khi nhà đáp ứng đại bộ phận người dân lại ít. Đây là lỗi của nhà nước, trong đó chủ yếu thuộc về chính quyền các cấp. Doanh nghiệp “xin” là chính quyền “cho” mà không để ý đến đầu ra. Bài học về sân golf, nhà ở bất động sản là minh chứng rõ điều này.
Ngoài ra, tính chuyên nghiệp của doanh nghiệp bất động sản còn kém. Khi có lãi hàng loạt doanh nghiệp đua nhau đầu tư bất động sản thậm chí thủy sản, điện lực, dầu khí cũng làm địa ốc trong khi lộ trình làm dự án rất phức tạp, cần nguồn lực lớn đặc biệt là tiền.
Đây là lĩnh vực kinh doanh có điều kiện nhưng thực tế, điều kiện pháp luật kinh doanh bất động sản quá dễ dàng, thậm chí dễ dãi. Thủ tục hành chính kéo dài mất nhiều công sức tiền bạc cũng góp phần đẩy giá thành lên cao, đặc biệt là tiền đất. Tính thiếu thông tin minh bạch cũng làm cho tình trạng đầu cơ có đất “làm ăn”.
Theo ông, làm thế nào để việc hỗ trợ của nhà nước đối với thị trường nhưng không để một bộ phận có thể trục lợi như một số cảnh báo đã nêu?
Việc chính sách bị lợi dụng là điều đã xảy ra ở nhiều nước. Nói chung, khó có chính sách nào thỏa mãn 100% quyền lợi xã hội, và sẽ có đụng chạm đến một bộ phận nào đó. Nhưng thực thi chính sách cần gắn với tổng lợi ích xã hội.
Đối với các chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản, chúng tôi không nhấn mạnh sự hỗ trợ bằng tiền, mà là hỗ trợ bằng công cụ chính sách, cơ chế. Cụ thể, chính sách phát triển thị trường phải dựa trên quy hoạch, kế hoạch, phù hợp với quy luật thị trường. Cơ quan quản lý cần đưa ra thông tin cụ thể, quản lý giá cả để phù hợp với sức mua của người dân, qua đó thúc đẩy giao dịch.
Bộ Xây dựng đã đề xuất cần phân bổ 2/3 số vốn 30.000 tỷ đồng cho người mua nhà để thúc đẩy giao dịch, giúp người dân mua được nhà và doanh nghiệp cũng bán được hàng. Chỉ 1/3 còn lại nên dành cho doanh nghiệp để hoàn thiện sản phẩm và tạo nguồn cung mới. Ông Nguyễn Trần Nam
Đối với doanh nghiệp, nhà nước hỗ trợ về cơ chế để tái cơ cấu hàng hóa, thể hiện qua việc chuyển đổi nhà thương mại sang nhà ở xã hội, cho phép chia tách căn hộ để phù hợp với nhu cầu thị trường. Thị trường chỉ sống được khi người mua có thể mua được nhà với giá phù hợp, và doanh nghiệp có thể tạo ra nguồn cung phù hợp.
Cụ thể, với gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở, làm thế nào để không bị rơi vào tình trạng "muối bỏ bể" ?
Dự thảo thông tư mới đây của Ngân hàng Nhà nước đã có một số điểm chưa trúng, khi không nhắc tới việc hỗ trợ đối tượng mua nhà xã hội. Cần cho người dân vay vốn đó để mua nhà, chứ vay để thuê nhà thì không có ý nghĩa lắm. Ngoài ra, việc không xác định rõ tỷ lệ giữa cho doanh nghiệp và người dân vay là rất thiếu sự điều tiết và có thể dẫn đến việc sử dụng vốn vay không đúng mục đích.
Do đó, Bộ Xây dựng đã đề xuất cần phân bổ 2/3 số vốn 30.000 tỷ đồng cho người mua nhà để thúc đẩy giao dịch, giúp người dân mua được nhà và doanh nghiệp cũng bán được hàng. Chỉ 1/3 còn lại nên dành cho doanh nghiệp để hoàn thiện sản phẩm và tạo nguồn cung mới.
Về mức lãi suất ưu đãi 6% trong 3 năm đầu cũng khiến người dân lo lắng vì thời hạn vay thường lên tới 10 năm, vậy 7 năm sau đó ai biết lãi suất sẽ lên mức nào? Như vậy người vay không chủ động trong việc tính nguồn trả nợ và “nắm dao đằng lưỡi”.
Để người dân yên tâm và tin tưởng vay vốn, cần chọn phương án rõ ràng hơn, hoặc là duy trì lãi suất 6% trong tối thiểu 10 năm, hoặc lãi suất 6% trong 3 năm đầu, sau đó điều chỉnh nhưng ở mức bằng 50% so với lãi vay thương mại trên thị trường.
