Chứng khoán Yuanta: Luật Đất đai chưa hướng dẫn cụ thể nên thương vụ NLG bán thêm 25% Paragon Đại Phước sẽ kéo dài tiếp

Như VnEconomy đưa tin, với 432 đại biểu tham gia biểu quyết tán thành (chiếm tỷ lệ 87,63%), Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 18/1 vừa qua. Luật sẽ có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, ngoại trừ một số điều khoản.

Chứng khoán Yuanta vừa có bảng tóm tắt những thay đổi chính trong Luật Đất đai sửa đổi và đánh giá về Luật. Theo đó, điểm thứ nhất, Quy hoạch tổng thể theo hướng đồng bộ hóa: trong đó, quy hoạch cấp địa phương tuân theo kế hoạch chung của quốc gia. Quy định rõ ràng về chiến lược phát triển, hạn chế tình trạng thay đổi loại đất, có cơ sở để doanh nghiệp nghiên cứu phát triển dự án.

Thứ hai, số hóa dữ liệu đất đai: Định giá đất theo thị trường, áp dụng giá đất dựa trên thị trường thay vì sử dụng khung giá đất cố định, thông qua một trong ba phương pháp là: phương pháp so sánh, phương pháp thu thập, phương pháp thặng dư. Đây là cơ sở để hoàn thiện việc tính giá đất theo hướng sát với thị trường, hạn chế khiếu nại khiếu kiện về đền bù giải phóng mặt bằng.

Tính tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp sát với giá thị trường, và đánh các loại thuế bất động sản (đang xây dựng dự thảo thuế bất động sản).

Thứ ba, sử dụng đất đa mục đích: (hỗn hợp và kết hợp): tuân thủ kế hoạch sử dụng đất và kế hoạch xây dựng đã được phê duyệt và không thay đổi mục đích chính của việc sử dụng đất. Hướng dẫn cụ thể để thực hiện các dự án đa mục đích, như khu du lịch có kết hợp với dân cư.

Thứ tư, tái định cư: được quy định với điều kiện tốt hơn cho chủ đất. Điều kiện quy định chung rất tốt, theo hướng bảo vệ rất cao lợi ích chủ đất của người bị thu hồi. Tuy nhiên, theo Yuanta, nội hàm câu chữ trong luật có thể hiểu theo nhiều cách, khó khăn trong việc thực hiện thực tiễn, rất dễ dẫn đến khiếu kiện. Tuy nhiên, nếu thực hiện đúng, sẽ tăng chi phí đất cho chủ đầu tư.

Thứ năm, ưu tiên giao đất thông qua đấu giá và đấu thầu: Đây là cơ chế thị trường cho các chủ đầu tư tiếp cận quỹ đất mới, ngăn ngừa tình trạng mua gom đất nông nghiệp gây hoang hoá, trục lợi địa tô.

Thứ sáu, các trường hợp cho thuê đất thu tiền một lần: sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư vào nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; sử dụng đất trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Hỗ trợ cho các dự án sản xuất kinh doanh, chủ động hoạch định phương án tài chính đất từ đầu và có thể sử dụng đất làm tài sản đảm bảao cho các khoản vay tại ngân hàng.

Cuối cùng, quy định về hoạt động lấn biển: Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng vốn, kỹ thuật, công nghệ thực hiện các hoạt động lấn biển; có chính sách hỗ trợ, ưu đãi cho nhà đầu tư thực hiện hoạt động lấn biển theo quy định của pháp luật. Đồng thời điều khoản này cũng có hiệu lực từ 01/04/2024.

Theo Yuanta, các dự án lấn biển như Vinhomes Cần Giờ, có cơ chế luật để thực thi và hỗ trợ.

Ngoài ra, công ty chứng khoán này cũng bày tỏ băn khoăn vì Luật Đất Đai sửa đổi lần này vẫn chưa có điều khoản hướng dẫn cụ thể việc chuyển nhượng đất trên đảo cho đối tác nước ngoài. Điều này phụ thuộc vào cách hiểu và vận dụng các luật liên quan của cơ quan nhà nước nên Yuanta cho rằng thương vụ NLG bán thêm 25% cổ phần công ty con sở hữu dự án Paragon Đại Phước sẽ tiếp tục kéo dài.

Theo đánh giá mới đây của hãng Chứng khoán ACB (ACBS), doanh số bán hàng năm 2024 của Tập đoàn Nam Long sẽ phục hồi mạnh lên mức 6.000 tỷ đồng với giả định lãi suất ổn định quanh mức thấp hiện tại và tâm lý thị trường tiếp tục được cải thiện.

Đáng chú ý, ACBS cho biết giao dịch chuyển nhượng 25% vốn của Tập đoàn Nam Long tại dự án Paragon Đại Phước sẽ bị dời từ quý 4/2023 sang năm 2024 do chờ hoàn thiện thủ tục cập nhật giấy chứng nhận đầu tư.

Tập đoàn Nam Long hiện không công bố giá trị chuyển nhượng thương vụ trên. Theo đánh giá của một số tổ chức tài chính, thương vụ này dự kiến đem về 1.300 tỷ đồng doanh thu và 350 tỷ đồng lãi ròng cho Tập đoàn Nam Long.

Theo đó, ACBS dự báo lãi ròng cả năm 2023 của Tập đoàn Nam Long ở mức 496 tỷ đồng, giảm 10,8% so với năm 2022. Tuy nhiên, sang năm 2024, lãi ròng của tập đoàn này có thể tăng hơn 70%, đạt 845 tỷ đồng nhờ việc bàn giao tại loạt dự án Southgate, Akari, Mizuki, Izumi và Cần Thơ và ghi nhận giao dịch chuyển nhượng 25% vốn tại Paragon Đại Phước.