“Cơn sốt” bất động sản ở nhiều thành phố lớn châu Á bất ngờ hạ nhiệt

Giá nhà bắt đầu giảm ở Sydney và Hồng Kông. Tại Singapore, giá nhà gần như không tăng trong quý 1 năm nay. Nguyên nhân là những người có ý định mua nhà thận trọng với môi trường lãi suất tăng và các trở ngại kinh tế, nên quyết định chưa vội xuống tiền.

Hãng tin Bloomberg nhận định rằng sự giảm nhiệt này của “cơn sốt” bất động sản ở châu Á không thể đột ngột hơn, sau khi lãi suất thấp và nỗi lo bỏ lỡ cơ hội (FOMO) trong thời gian đại dịch Covid-19 căng thẳng đã châm ngòi cho một đợt leo thang không biết mệt của giá nhà trên toàn cầu, trải rộng từ Toronto đến Aukland. Giá nhà năm 2021 ở Sydney tăng 27%, ở Singapore tăng mạnh nhất hơn 1 thập kỷ, trong khi Hồng Kông giữ vững ngôi vị là thành phố có giá nhà “chát” nhất thế giới.

Nguyên nhân khiến giá nhà dịu đi không hoàn toàn giống nhau tại các thị trường, nhưng có một số điểm chung dẫn tới sự giảm nhiệt này. Mối lo về sự đắt đỏ của nhà ở đã khiến Chính phủ Singapore đưa ra các biện pháp kiểm soát. Rủi ro lạm phát đã và đang buộc nhiều ngân hàng trung ương cân nhắc tăng lãi suất – biện pháp sẽ khiến việc vay mua nhà trở nên đắt đỏ hơn.

Ở Trung Quốc, dịch Covid-19 bùng phát là một lý do khiến thị trường địa ốc nước này giảm tốc. Tại Hồng Kông, công tác chống Covid bị cho là sai lầm đã dẫn tới một làn sóng di cư khỏi vùng lãnh thổ này. Tại Trung Quốc đại lục, những đợt phong toả để chống dịch, đặc biệt ở Thượng Hải, đã dập tắt hy vọng về một sự phục hồi nhanh chóng của thị trường bất động sản sau đợt sụt giảm vì chiến dịch của Bắc Kinh nhằm giảm tình trạng vay nợ quá đà tại các công ty địa ốc.

“Kể từ sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, các chính phủ trong khu vực đã trở nên cảnh giác hơn bao giờ hết với sự tăng giá tài sản. Trong khi đó, đại dịch khiến vấn đề khoảng cách giàu nghèo gia tăng càng được quan tâm hơn bao giờ hết”, bà Victoria Garrett – trưởng bộ phận bất động sản nhà ở khu vực châu Á-Thái Bình Dương ở Knight Frank – phát biểu. “Sự giảm nhiệt của giá nhà sẽ mở ra cơ hội cho người mua nhà, nhưng người mua nhà cũng vì thế mà trở nên kén chọn hơn và nhạy cảm hơn với giá cả”.

Theo dự báo của bà Garrett, trong năm 2022, giá nhà ở châu Á sẽ tăng với tốc độ chậm hơn và bền vững hơn, dao động từ 3-5%, thấp hơn nhiều so với mức tăng 9,1% ghi nhận trong năm 2021.

Có một điều chắc chắn là nhu cầu nhà ở sẽ duy trì ở mức cao tại một số thị trường, một phần do tình trạng thiếu cung nhà khó có khả năng được khắc phục trong 12 tháng tới. Chưa kể, chu kỳ tăng lãi suất mới ở giai đoạn đầu, nên vẫn còn cơ hội để người mua tranh thủ mức lãi suất còn chưa tăng cao – bà Garrett nhấn mạnh.

Tại nhiều khu vực khác trên thế giới, cơn sốt bất động sản vẫn đang diễn ra. Tại Anh, giá nhà trong tháng 3 vừa qua tăng mạnh nhất kể từ năm 2004. Giá nhà tại 20 thành phố lớn của Mỹ cũng giữ đà tăng trong tháng 3.

Bloomberg đã điểm qua xu hướng giá nhà mới nhất tại một số thành phố chủ chốt của châu Á:

SYDNEY

Giá nhà ở Sydney, thành phố đông dân nhất Australia, đang có những dấu hiệu chững lại ở gần ngưỡng kỷ lục, do kỳ vọng gia tăng rằng Ngân hàng Trung ương nước này (RBA) sẽ sớm nâng lãi suất.

Ở phân khúc cấp cao của thị trường địa ốc Sydney, chênh lệch giữa giá nhà với thu nhập ngày càng lớn do mức tăng của thu nhập không kịp với mức tăng của giá nhà. Từ tháng 3/2020-12/2021, tiền lương của người lao động ở Australia chỉ tăng 3,3%, trong khi giá nhà cao cấp ở Sydney tăng 22,6%. Giá nhà trung bình ở Sydney hiện đang cao gấp hơn 17 lần so với mức lương trung bình hàng năm của hộ gia đình ở Australia. Điều này có nghĩa là một gia đình ở Australia làm việc liên tục và không chi tiêu gì trong suốt 17 năm mới đủ tiền mua một căn nhà trung bình ở Sydney.

Bên cạnh đó, tổng nợ của hộ gia đình ở Australia đang tương đương gần 200% so với thu nhập khả dụng. Mức vay nợ “khủng” này là một nguyên nhân nữa khiến người có ý định mua nhà ở Sydney, thị trường bất động sản lớn nhất ở Australia, thận trọng. Giá này ở Sydney đã giảm 0,2% trong tháng 3, sau khi giảm trong tháng 2, chấp dứt chuỗi tháng tăng liên tục bắt đầu từ tháng 10/2020.

“Việc giá nhà giảm có liên quan nhiều đến vấn đề lãi suất. Sydney vốn đã là một thị trường bât động sản rất đắt đỏ, nên chuyện lãi suất tăng lại càng nhạy cảm hơn”, chuyên gia kinh tế trưởng Nerida Conisbee của công ty bất động sản Ray White phát biểu. Mức độ cạnh tranh giảm xuống tại các cuộc đấu giá nhà ở Sydney “phản ánh tâm lý đã thực sự thay đổi của người mua nhà trong việc có sẵn sàng trả giá cao hơn so với giá khởi điểm hay không” – theo bà Conisbee.

HỒNG KÔNG

Giá nhà ở Hồng Kông đã ở trong xu hướng giảm kể từ tháng 8 năm ngoái và được dự báo sẽ không sớm hồi phục. Thị trường bất động sản ở vùng lãnh thổ này đang đối mặt một loạt thách thức, từ nền kinh tế giảm tốc và lãi suất tăng cho tới làn sóng người bản xứ và lao động ngoại quốc rời bỏ Hồng Kông vì lý do bấp bênh chính trị và không hài lòng với các biện pháp giãn cách xã hội nghiêm ngặt.

Năm ngoái, giá nhà ở Hồng Kông tăng không gì cản nổi, đạt mức kỷ lục vào tháng 8. Từ đó đến nay, giá nhà đã giảm 7,3% - theo dữ liệu từ Centaline Property Agency Ltd. Ngân hàng Thuỵ Sỹ UBS dự báo giá nhà tại Hồng Kông sẽ tiếp tục giảm trong năm nay do làn sóng di cư và lãi suất tăng. Ngân hàng Mỹ Goldman Sachs thậm chí còn bi quan hơn, dự báo giá nhà tại vùng lãnh thổ này từ nay đến năm 2025 sẽ giảm 20%.

“Giá nhà sẽ tiếp tục đương đầu với áp lực giảm, ít nhất là trong ngắn hạn”, bà Rosanna Tang, trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường Hồng Kông thuộc Colliers International, phát biểu. “Ngoài Covid-19, những yếu tố bấp bênh khác đối với thị trường bao gồm vấn đề địa chính trị và rủi ro tăng lãi suất cũng khiến người muốn mua nhà trì hoãn việc ra quyết định”.

SINGAPORE

Sau khi tăng mạnh nhất 1 thập kỷ trong năm 2021, giá nhà ở Singapore bắt đầu dịu đi do các biện pháp kiểm soát và mức thuế bất động sản cao hơn mà Chính phủ nước này triển khai. Tốc độ tăng giá nhà tư nhân mới ở nước này trong quý 1 năm nay giảm còn 0,4%, trong khi doanh số tháng 3 giảm xuống mức thấp nhất 21 tháng.

Nhà chức trách đưa ra các biện pháp giảm sốt bất động sản vào tháng 12 năm ngoái nhằm giải quyết tình trạng khả năng sở hữu nhà ngày càng vượt xa tầm với của các hộ gia đình, trong bối cảnh lãi suất tăng lên khiến cho việc thanh toán các khoản vay thế chấp nhà trở nên khó khăn hơn. Tiếp đó, đến tháng 2, đảo quốc sư tử áp dụng thuế bất động sản cao hơn đánh vào tầng lớp giàu có. Động thái này khiến nhiều người mua nhà ở phân khúc cao cấp trì hoãn việc mua.

Tuy nhiên, giới phân tích nói rằng các biện pháp này có thể chỉ là giải pháp ngắn hạn, xét tới nhu cầu có thực của người dân bản xứ, chẳng hạn nâng cấp lên một căn hộ tư nhân từ căn hộ thuộc dự án nhà ở của chính phủ, hay việc những người trẻ muốn mua nhà riêng.

Lạm phát tăng cũng có thể khuyến khích người Singapore sớm muộn gì cũng mua nhà để giữ được sức mua của số tiền mà họ có – theo Giám đốc nghiên cứu Alan Cheong của Savills Plc. “Lạm phát chính là một động lực thúc đẩy nhu cầu mua nhà”, ông Cheong phát biểu.

THƯỢNG HẢI

Giá nhà ở Thượng Hải, một trong những thị trường bất động sản vững giá nhất ở Trung Quốc, nối lại xu hướng tăng vào tháng 12 năm ngoái sau 3 tháng giảm liên tiếp. Sự tăng giá diễn ra sau khi sau khi nhà chức trách nỗ lực ngăn sự sụt giảm của thị trường mà nguyên nhân là cuộc khủng hoảng thanh khoản tại các công ty địa ốc lớn. Giờ đây, sự phục hồi đó đang bị đe doạ bởi việc Thượng Hải phong toả để chống dịch Covid-19 bùng phát.

“Covid đang bùng mạnh ở Thượng Hải, có thể hạn chế khả năng tăng của thị trường bất động sản ở thành phố này trong quý 2”, Giám đốc nghiên cứu khu vực châu Á-Thái Bình Dương của Jones Lang LaSalle, ông Roddy Allan, phát biểu.

Tuy nhiên, triển vọng dài hạn của thị trường bất động sản Thượng Hải vẫn tốt, xét tới số nhà tồn kho còn ít và lãi suất giảm xuống. Nền kinh tế giảm tốc buộc Trung Quốc phải chuyển sang lập trường chính sách tiền tệ nới lỏng, trái ngược với xu hướng thắt chặt tại các nền kinh tế phát triển khác. Hồi tháng 1, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBOC) hạ một lãi suất chủ chốt lần đầu tiên sau khoảng 2 năm. Các ngân hàng lớn của nước này cũng đã giảm lãi suất cho vay thế chấp nhà và rút ngắn thời gian phê duyệt các khoản vay.

Doanh số bán nhà ở Thượng Hải có thể ổn định trong năm nay và tăng từ khoảng cuối năm trở đi – theo ông Yang Hongxu, một giám đốc của E-House China Enterprise Holdings Ltd.