Đặt mục tiêu lợi nhuận hoành tráng, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản lại báo lỗ kỷ lục ngay quý đầu năm

Tính đến ngày 28/4/2024, đã có 787/1641 doanh nghiệp niêm yết đại diện 83,8% vốn hóa trên ba sàn công bố báo cáo tài chính quý 1/2024, trong đó có nhiều doanh nghiệp đầu ngành, theo FiinTrade. 

Hai ngành “trụ cột” của thị trường Ngân hàng, Bất động sản cùng có kết quả kinh doanh kém sắc. Với Bất động sản, Lợi nhuận sau thuế của 60/130 doanh nghiệp đại diện 74,4% vốn hóa toàn ngành giảm mạnh 82% do Vinhomes (VHM) không còn ghi nhận thu nhập từ bán buôn dự án như cùng kỳ.

Nếu không tính đến VHM, lợi nhuận của 59 doanh nghiệp bất động sản còn lại giảm 15,1% do ảnh hưởng của nhóm bất động sản nhà ở (NVL, KDH, DIG, NLG).

Trong đó, Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (NVL) báo lỗ ròng kỷ lục trong quý 1/2024. Quý 1, NVL ghi nhận doanh thu thuần hơn 697 tỷ đồng, tăng 15% so với cùng kỳ. Trong đó, cả doanh thu chuyển nhượng bất động sản, doanh thu tư vấn quản lý và doanh thu cho thuê tài sản đều tăng trưởng. Tuy nhiên, doanh thu tài chính của NVL giảm mạnh 30% còn 640 tỷ đồng, do lãi từ hợp đồng hợp tác đầu tư giảm chỉ còn hơn 456 tỷ đồng.

Mặt khác, dù chi phí lãi vay giảm 52% nhưng chi phí tài chính chỉ giảm 6% do tăng lỗ chênh lệch tỷ giá. Chi phí quản lý doanh nghiệp tăng, sau khi trừ đi các chi phí phát sinh NVL lỗ 600 tỷ đồng trong quý đầu năm, đây là mức lỗ lớn nhất của Công ty này tính theo quý trong khi cùng kỳ năm ngoái lỗ 410 tỷ đồng.

Tính đến thời điểm cuối quý 1, tổng tài sản của Novaland giảm còn 236.480 tỷ đồng trong đó, hàng tồn kho lại tăng lên 140.881 tỷ đồng, tiền và các khoản tương đương tiền giảm. Nợ phải trả hiện tại 191.778 tỷ đồng gấp 4 lần vốn chủ sở hữu trong đó nợ vay tài chính 58.000 tỷ đồng.

Tương tự, trong quý 1/2024, DIC Corp ghi nhận doanh thu đạt 186,4 tỷ đồng, giảm 5,7% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, doanh thu kinh doanh bất động sản đạt 111,8 tỷ đồng chiếm 60% tổng doanh thu; doanh thu cung cấp dịch vụ đạt 37 tỷ đồng chiếm 19,8%; doanh thu bán thành phẩm 20,2 tỷ đồng chiếm 10,8%; doanh thu bất động sản đầu tư 843,5 triệu đồng.

Đáng chú ý, trong quý này, DIG ghi nhận khoản hàng bán bị trả lại lên đến gần 185,7 tỷ đồng, do đó, doanh thu thuần của doanh nghiệp này chỉ đạt 489 triệu đồng, giảm 99,8% so với cùng kỳ năm 2023. Do kinh doanh dưới giá vốn, DIG đã lỗ gộp 50,8 tỷ đồng so với cùng kỳ lãi gộp 42,3 tỷ đồng.

Doanh thu tài chính giảm mạnh hơn 158 tỷ đồng còn 12 tỷ đồng; chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp lần lượt tăng 38% và 72,2%, lên 13,8 tỷ đòng và 53 tỷ đồng. Dẫn đến DIC Corp báo lỗ 121,23 tỷ đồng trong quý 1/2024 đây cũng là mức lỗ kỷ lục của DIG.

Tính tới cuối quý I/2024, tổng nợ vay của DIG tăng 36,2% lên 4.238,7 tỷ đồng. Trong đó, dự nợ trái phiếu của DIG ghi nhận đạt 2.444,4 tỷ đồng tại thời điểm cuối tháng 3/2024.

Tại đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2024 diễn ra mới đây, DIG đã thông qua kế hoạch kinh doanh năm 2024 với doanh thu và thu nhập khác hợp nhất đạt 2.300 tỷ đồng, tăng 72% so với năm 2023; lợi nhuận trước thuế 1.010 tỷ đồng, tăng 508,9% so với kết quả thực hiện năm ngoái. Đây là năm thứ ba, DIG đặt mục tiêu lợi nhuận ở mức nghìn tỷ đồng tuy nhiên hai năm trước công ty đều không hoàn thành mục tiêu đề ra.

Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý 1/2024, Nam Long đạt doanh thu gần 205 tỷ đồng, giảm 13% so cùng kỳ năm trước. Doanh thu trong kỳ chủ yếu đến từ hoạt động bán nhà ở và căn hộ, cụ thể từ việc tiếp tục bàn giao Mizuki, Southgate và dự án Izumi City. Giá vốn hàng bán tăng mạnh dẫn đến lợi nhuận gộp giảm chì còn 86 tỷ đồng.

Doanh thu hoạt động tài chính cũng giảm một nửa so với năm ngoái, lãi trong công ty liên doanh liên kết giảm một nửa. Trong khi chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệp giảm không tương xứng dẫn đến lỗ từ hoạt động kinh doanh 58 tỷ đồng. Sau khi trừ đi các chi phí thuế, NLG báo lỗ 65 tỷ đồng trong khi cùng kỳ năm ngoái lãi 16 tỷ đồng. Đây cũng là mức lỗ kỷ lục lịch sử của NLG.

Năm 2024, NLG đặt mục tiêu doanh thuần và lãi ròng lần lượt là 6.657 tỷ đồng và 506 tỷ đồng, gấp 2 lần về doanh thu nhưng chỉ tăng 5% về lợi nhuận. Với mức lỗ kỷ lục trong quý 1, khả năng hoàn thành kế hoạch năm của NLG vẫn là một dấu hỏi và thách thức lớn đối với ban lãnh đạo doanh nghiệp.

Quý 1, doanh thu thuần của KDH đạt 334 tỷ đồng, giảm 21% so với cùng kỳ. Doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng cao nhất với hơn 318 tỷ đồng, cũng giảm 21%. Doanh thu giảm trong khi giá vốn tăng cao 71%, trong đó giá vốn của hoạt động chuyển nhượng bất động sản gấp gần 2 lần cùng kỳ với hơn 149 tỷ đồng. Kết quả, lãi gộp của KDH giảm 48%, còn hơn 174 tỷ đồng.

Chi phí lãi vay tăng; thu nhập khác lại giảm mạnh, chi phí khác tăng cao dẫn đến KDH sau khi trừ thuế báo lãi 63 tỷ đồng giảm gần 70% so với cùng kỳ năm ngoái. Với 63 tỷ đồng lãi sau thuế quý 1, KDH mới thực hiện được hơn 8% mục tiêu 790 tỷ đồng đề ra cho năm 2024.

Trên bảng cân đối kế toán, tổng tài sản của KDH tại thời điểm 31/03/2024 hơn 27.200 tỷ đồng, tăng 3% so với đầu năm. Trong đó, khoản mục chiếm tỷ trọng lớn nhất là hàng tồn kho tăng 9%, lên gần 20.500 tỷ đồng, chủ yếu đến từ việc gia tăng giá trị xây dựng dở dang của dự án khu dân cư Bình Hưng 11A từ 610 tỷ đồng lên hơn 1.400 tỷ đồng. Ngược lại, lượng tiền mặt nắm giữ giảm 32%, còn hơn 2.500 tỷ đồng. Nợ phải trả của Công ty tăng 6% lên gần 11.700 tỷ đồng.

Lợi nhuận của nhóm doanh nghiệp bất động sản phản ánh đúng với tình hình thị trường hơn và trái với kỳ vọng lạc quan "thái quá" của doanh nghiệp.

Theo đánh giá của VDSC, việc các doanh nghiệp thiếu sản phẩm mở bán trong giai đoạn 2022-2023 sẽ khiến doanh nghiệp khó có thể ghi nhận tăng trưởng mạnh về mặt lợi nhuận trong năm 2024.

VDSC kì vọng từ năm 2025, khi luật kinh doanh Bất động sản và luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực, cùng với nghị định về phát triển và quản lý Nhà ở xã hội được ban hành, sẽ giải quyết được những nút thắt liên qua tới dự án Nhà ở xã hội. Theo đó, kỳ vọng các tỉnh thành phố cấp II, nơi tập trung các cụm công nghiệp lớn, sẽ là những khu vực chứng kiến sự sôi động ở phân khúc này.