Kỳ vọng bức tranh tín dụng khi Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai có hiệu lực từ 1/8

Luật Kinh doanh Bất động sản số 29/2023/QH15 và Luật Đất đai số 31/2024/QH15 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8/2024 nếu được Quốc hội thông qua. Cùng với đó là Luật Các tổ chức tín dụng sửa đổi cũng có hiệu lực từ 1/7/2024.

Giới phân tích đánh giá những quy định mới tại các bộ luật này sẽ tác động tích cực đến bức tranh tín dụng bất động sản, đặc biệt là chất lượng tín dụng.

Theo số liệu Ngân hàng Nhà nước, đến 14/6/2024, tín dụng tăng trưởng 3,79% so với cuối năm 2023. Trong đó, nhiều lĩnh vực chiếm tỷ trọng dư nợ lớn như bất động sản, xây dựng bị chững lại do khả năng hấp thụ vốn kém kéo tụt nhu cầu tín dụng.

Theo ông Phạm Như Ánh, Tổng giám đốc Ngân hàng Thương mại cổ phần Quân đội (MB), tín dụng bất động sản gồm các mảnh ghép gồm (i) ngân hàng cho người dân vay để mua nhà ở, (ii) cho vay phát triển dự án bất động sản khu công nghiệp, (iii) các dự án nhà ở và (iv) bất động sản nghỉ dưỡng. Trong 6 tháng đầu năm, 4 lĩnh vực kể trên đều gặp khó khăn.

Tổng giám đốc MB đánh giá trong nửa đầu năm 2024, cho vay mua nhà chưa ghi nhận nhiều tín hiệu khả quan do giá nhà vẫn ở mức cao, cộng thêm kinh tế khó khăn, thu nhập của người dân giảm sút nên giao dịch tương đối ảm đạm.

Theo cập nhật của VnEconomy từ báo cáo tài chính các ngân hàng niêm yết, cho vay mua nhà vốn là động lực tăng trưởng chính của tín dụng bán lẻ trong nhiều năm với tốc độ tăng trưởng cao CAGR 5 năm đạt 26%, tuy nhiên đà tăng trưởng chững lại từ năm 2023 (với mức tăng trưởng chỉ 1,1% yoy).

Tại hội nghị tín dụng do Ngân hàng Nhà nước tổ chức tuần trước, đại diện một số ngân hàng cho rằng, trở lực lớn đối với tín dụng bất động sản chính là pháp lý. Bởi vậy, vừa qua, Chính phủ cũng như các bộ, ngành đã tập trung tháo gỡ pháp lý cho các dự án bất động sản nhưng mới chỉ được một phần. Quá trình này phụ thuộc vào các luật mới như luật đất đai, luật nhà ở có hiệu lực từ ngày 1/08 tới đây.

Do đó, một số lãnh đạo ngân hàng nhận định, sau khi các Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/8 thì hàng loạt vấn đề sẽ được tháo gỡ. Hy vọng đến quý 3, quý 4 năm nay, các dự án bất động sản sẽ thông suốt về pháp lý, tạo hiệu ứng tích cực cho thị trường bất động sản. Khi đó, người dân sẽ bắt đầu mua nhà, đổi nhà và tín dụng của các ngân hàng sẽ tăng trưởng tốt hơn.

Tại báo cáo cập nhật về tác động qua lại giữa Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai công bố ngày 26/6, PwC Việt Nam cho biết Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi tạo cơ hội giới thiệu các sản phẩm bất động sản mới thông qua việc mở rộng loại hình tài sản để bao gồm cả các dự án hiện hữu và hình thành trong tương lai.

Hầu hết các bất động sản đều được phép bán theo hình thức “trên giấy”. Các sản phẩm bất động sản mới thúc đẩy cơ hội huy động vốn ngân hàng của các doanh nghiệp. Tuy nhiên, quy định này không áp dụng cho các giao dịch chỉ liên quan đến quyền sử dụng đất đi kèm với hạ tầng kỹ thuật.

PwC Việt Nam cho biết Luật Các tổ chức tín dụng sửa đổi tạo cơ hội cho tổ chức tín dụng chuyển nhượng các dự án bất động sản là tài sản đảm bảo đáp ứng các quy định nghiêm ngặt để xử lý nợ xấu.

Từ đó, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc thu hồi nợ và giảm thiểu nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản. Trước đó, luật chỉ cho phép chuyển nhượng các bất động sản đã hoàn thiện để thu hồi nợ, bao gồm: kế hoạch chi tiết đã được phê duyệt, giải phóng mặt bằng đã hoàn thành và có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.Luật Đất đai mới cho phép các tổ chức trong nước thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức khác ngoài tổ chức tín dụng được cấp phép.

Tuy nhiên, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài vẫn bị hạn chế chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng được cấp phép của Việt Nam. Theo các chuyên gia, sự điều chỉnh này tạo ra cơ hội cho nhiều loại hình tổ chức, ví dụ như các tập đoàn đa ngành và các công ty bất động sản tham gia vào các hoạt động tài trợ vốn mà trước đây chỉ dành cho các tổ chức tín dụng. Từ đó, góp phần giảm lệ sự lệ thuộc tín dụng ngân hàng của các doanh nghiệp bất động sản.

Quy định của Luật Các tổ chức tín dụng sửa đổi sẽ giảm dần hạn mức tín dụng cho từng khách hàng và nhóm khách hàng theo từng năm cho đến năm 2029, từ 15% xuống 10% đối với khách hàng cá nhân và từ 25% xuống 15% đối với nhóm khách hàng có liên quan. PwC Việt Nam đánh giá sự thay đổi này sẽ làm gia tăng tính phức tạp và chi phí vay vốn cho khách hàng bất động sản. Để đáp ứng nhu cầu vốn, họ có thể cần tìm đến các khoản vay hợp vốn, đặc biệt khi cần nguồn vốn lớn

Tổng giám đốc MB cho biết đến nay ngân hàng đã tích cực phát triển các sản phẩm tín dụng, quy trình cấp tín dụng để đáp ứng luật mới và chính sách mới có hiệu lực từ 1/8.

Ngân hàng này cũng dựa vào nền tảng App MBBank cho khách hàng cá nhân và BIZ MBBank cho khách hàng doanh nghiệp để tiếp tục cho vay và phê duyệt tự động. Từ đó rút ngắn quy trình và giảm sự can thiệp của con người trong quá trình ra quyết định tín dụng. 

Cũng theo ông Ánh, với những điều kiện thuận lợi từ môi trường pháp lý và sự chủ động từ ngân hàng, MB sẽ đạt mục tiêu tăng trưởng tín dụng 15,5% vào đầu hoặc giữa quý 4/2024.