Lo sức cạnh tranh Việt Nam suy yếu vì giá thuê đất công nghiệp lại đạt đỉnh mới

Giá thuê đất tại các khu công nghiệp đã tăng cao kể từ cuối năm 2020, Thủ tướng Chính phủ đã có văn bản chỉ đạo, yêu cầu Bộ Kế hoạch và Đầu tư phối hợp với các đơn vị liên quan để có hướng xử lý các vướng mắc về tiền thuê đất tại các khu công nghiệp.

Dẫu vậy, giá thuê bất động sản công nghiệp vẫn tiếp tục tăng cao từ đầu năm 2021 đến nay và lên một đỉnh mới của lịch sử.

CẢ NƯỚC CẠN NGUỒN CUNG MỚI

Theo báo cáo mới nhất từ JLL, tại thị trường miền Nam, trong quý 1/2021 không ghi nhận nguồn cung mới ở khu công nghiệp hoặc nhà xưởng xây sẵn. Đồng Nai và Bình Dương dẫn đầu nguồn cung cả nước về cả hai loại hình, các địa phương khác ở miền Nam còn xa mới bắt kịp được nguồn cung hai địa phương này. Trong đó, Đồng Nai vượt trội nguồn cung nhà xưởng sản xuất so với các tỉnh khác do có đất nền công nghiệp phát triển và quỹ đất đủ cho các chủ đầu tư nhà xưởng sản xuất gia nhập.

Bất chấp đại dịch Covid-19 và các hạn chế về di chuyển, mô hình Trung Quốc + 1 ngày một hấp dẫn các nhà sản xuất, bất động sản công nghiệp tiếp tục là lĩnh vực duy nhất ghi nhận tăng trưởng cả về giá thuê và tỷ lệ lấp đầy.

 Tại miền Nam, cả đất công nghiệp và nhà xưởng sản xuất đều ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao, đạt gần 86% và 82%, tăng lần lượt 60 điểm phần trăm và 76 điểm phần trăm so với quý 4/2020. Trong đó, đất công nghiệp ghi nhận các giao dịch đã được đàm phán từ năm ngoái, ngược lại nhà xưởng sản xuất chứng kiến sự mở rộng sản xuất của các khách thuê hiện hữu hơn là những khách thuê mới.

Tương tự, tại thị trường miền Bắc, trong quý 1/2021, thị trường đất công nghiệp cho thuê và nhà xưởng xây sẵn không ghi nhận thêm nguồn cung mới. Tại thời điểm quý 1/2021, tổng diện tích đất công nghiệp cho thuê tại miền Bắc đạt khoảng 9.500 ha, trong khi nguồn cung nhà xưởng xây sẵn ở mức 1,8 triệu m2 sàn. Bắc Ninh và Hải Phòng là hai thị trường có nguồn cung bất động sản công nghiệp dồi dào nhất ở miền Bắc, nhờ vào vị trí chiến lược, hệ sinh thái khu công nghiệp lâu đời và môi trường kinh doanh ngày càng được cải thiện.

Tại miền Bắc, nhờ vào làn sóng FDI vào nửa cuối năm 2020, đặc biệt từ lĩnh vực công nghệ, tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp vẫn được duy trì ở mức 75%, trong khi tỷ lệ lấp đầy của nhà xưởng sản xuất là ở mức 98%.

GIÁ THUÊ LẠI LẬP ĐỈNH MỚI

Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tăng cao, nguồn cung mới cạn kiệt cùng với cơ sở hạ tầng được đánh giá là tốt hơn, giá thuê đất khu công nghiệp tiếp tục lập đỉnh mới trong quý 1/2021.

Theo dữ liệu từ Savills Việt Nam, từ năm 2020, tại phía Bắc, giá thuê tại Hà Nội lên đến 129 USD/ m2 (tăng 13,1%), Bắc Ninh là 95 USD/ m2 (tăng 9,2%) Hưng Yên lên 83 USD/ m2 (tăng 6,4% cùng kỳ 2019), Hải Dương là 76 USD/ m2 (tăng 15.1%), và Hải Phòng lên tới 96 USD/ m2 (tăng 3.2%).

Còn tại miền Nam, giá thuê đất trong các khu công nghiệp năm 2020 đạt 147 USD/ m2 tại Tp.HCM, 107 USD/ m2 tại Bình Dương (tăng 4,9% % so với cùng kỳ 2019), 98 USD/m2 tại Đồng Nai (tăng 6,5%), 123 USD/ m2 tại Long An (tăng 7,8%) và 65/ m2 tại Bà Rịa- Vũng Tàu (tăng 18,1%).

Còn theo số liệu cập nhật đến cuối quý 1/2021 của JLL, hầu hết các chủ đầu tư Khu công nghiệp tại phía Nam vẫn duy trì đà tăng giá đất mạnh và giá đất trung bình đạt đỉnh mới tại 111 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 8,1% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, giá thuê nhà xưởng sản xuất đạt trung bình ở mức 4,5 USD/m2/tháng cho toàn khu vực, tăng 3,1% so với cùng kỳ năm ngoái do nhu cầu lớn của các doanh nghiệp vừa và nhỏ khi họ mở rộng sản xuất.

Việc ngành sản xuất phục hồi mạnh mẽ dẫn đến khả năng bùng nổ về nhu cầu bất động sản công nghiệp trong tương lai đã thúc đẩy sự leo thang của giá đất công nghiệp miền Bắc. Giá đất đã đạt đỉnh mới, ở mức USD107/m2/chu kỳ thuê vào quý 1/2021, tăng 8,1% so với cùng kì năm ngoái. Tương tự, nhà xưởng sản xuất cho thuê cũng ghi nhận đà tăng ở mức 5,8% so với cùng kì năm trước, trong đó thị trường Bắc Ninh có mức tăng mạnh mẽ nhất, ở mức 9% nhờ vào sự ra đời của một số nhà xưởng xây sẵn mới có chất lượng cao.

LO CHO SỨC CẠNH TRANH CỦA VIỆT NAM SUY YẾU

Giới chuyên môn lo ngại mức tăng giá thuê hiện nay và tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp trọng điểm phía Bắc và Nam có thể gây e ngại với một số tập đoàn đa quốc gia tìm kiếm địa điểm gần Hà Nội và Tp.HCM.

Ông John Campbell, Trưởng Bộ phận Bất động sản Công nghiệp Savills Việt Nam cho rằng, giá cả tăng cao vẫn là mối lo ngại đối với các ngành sản xuất có giá trị thấp và tỷ suất lợi nhuận thấp như dệt may và nội thất. Tỷ giá ngoại tệ hiện tại vẫn ở mức chấp nhận được cho các nhà sản xuất đa quốc gia có giá trị cao, hoạt động trong lĩnh vực công nghệ, hỗ trợ công nghệ cao và máy móc tự động.

“Nếu giá thuê tiếp tục tăng theo cùng một quỹ đạo từ năm 2018, khả năng cạnh tranh về giá của Việt Nam có thể bị suy yếu, trừ phi có thêm nguồn cung đất công nghiệp được triển khai ở các khu vực kinh tế trọng điểm để đáp ứng đủ nhu cầu và ổn định giá cả”, vị này nhấn mạnh.

Nắm bắt được tình huống này, từ đầu năm 2021 đến nay, đã có hàng loạt các khu công nghiệp trên cả nước được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chủ trương đầu tư xây dựng.

Tại miền Bắc các địa phương đã tích cực thúc đẩy việc mở rộng các khu công nghiệp, với khoảng 10.500 ha đất đã được quy hoạch thêm. Bên cạnh các tỉnh công nghiệp nổi bật, Hưng Yên, Hải Dương hay các tỉnh xa hơn về phía Bắc như Bắc Giang, Vĩnh Phúc đang thu hút nhiều sự chú ý của nhà đầu tư nước ngoài. Vì vậy, giá đất ở các khu vực này được dự báo sẽ tiếp tục tăng ở mức 8-10% so với cùng kì năm trước. Thị trường nhà xưởng cũng được dự báo sẽ tiếp tục sôi động, với khoảng 332.000m2 xưởng mới được đưa ra thị trường tính đến cuối năm 2021, tập trung chủ yếu ở Hải Phòng và Bắc Ninh.

Còn tại miền Nam, chính quyền các tỉnh đã đưa ra kế hoạch thành lập thêm các khuc ông nghiệp mới với tổng diện tích khoảng 23.400 ha, tất cả đều nằm ở các thị trường tiêu biểu lân cận Tp.HCM. Thị trường nhà xưởng sản xuất dự kiến sẽ tiếp tục sôi động, với khoảng 897.000 m2 sẽ được tung ra thị trường vào cuối năm 2021.

Tuy vậy, giới chuyên môn cho rằng, việc đầu tư xây dựng khu công nghiệp mới, cơ sở hạ tầng khu công nghiệp, logistics cần được triển khai kịp thời để đón được dòng vốn FDI vào Việt Nam với giá thuê cạnh tranh hơn và nguồn cung dồi dào hơn. Tại các địa phương cấp 2, việc đầu tư nhiều hơn vào cơ sở hạ tầng và kết nối mạng lưới giao thông đóng vai trò rất quan trọng trong lộ trình phát triển của các địa phương này.

“Với số lượng dự án đầu tư xây dựng khu công nghiệp thời gian qua được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tôi nghĩ chỉ đủ để thu hút dòng vốn FDI trong điều kiện bình thường. Một khi nền kinh tế thế giới phục hồi, sản xuất quay trở lại bình thường, việc đi lại giữa các quốc gia thuận tiện hơn, dòng vốn FDI vào Việt Nam vẫn tăng trưởng trong bối cảnh dịch chuyển sang quốc gia khác ngoài Trung Quốc, thì việc bổ sung thêm các dự án khu công nghiệp mới ngoài các dự án đã phê duyệt là cần thiết”, ông Nguyễn Văn Toàn, Phó chủ tịch Hiệp hội các nhà đầu tư nước ngoài (Vafie) nhấn mạnh.