Nghịch lý ở Mỹ: Quá nhiều chỗ đỗ xe ô tô

Tại nhiều thành phố ở Mỹ, vô số bãi đỗ xe bỏ hoang, nhiều garage đỗ xe ở khu trung âm thành phố chỉ hoạt động hết nửa công suất. Dịch vụ đi chung xe và hoạt động làm việc tại nhà trong đại dịch càng khiến xu hướng này thêm trầm trọng. Theo thông kê của Chính phủ, năm 2022, số km lái xe bình quân của người Mỹ đã giảm 4% so với năm 2019.

"HÀ LAN LẤY LẠI ĐẤT TỪ BIỂN, MỸ LẤY LẠI ĐẤT TỪ BÃI ĐỖ XE"

Theo Wall Street Journal, nhìn nhận vấ đề này, nhiều thành phố đang giảm số lượng bãi đỗ xe, giải phóng đất đai cho mục đích sử dụng khác, với những hậu quả sâu rộng.

Các garage và bãi đỗ xe đang dần bị phá hủy. Các tòa nhà mới giờ đây có ít chỗ đỗ xe hơn. Nhiều hãng bán lẻ lớn đang thuê lại các không gian bỏ trống để xây dựng mới. Còn chính quyền các địa phương đang hướng tới loại bỏ các quy định về chỗ đỗ xe tối thiểu cho tòa nhà xây dựng mới.

Theo các nhà hoạch địch đô thị và nhà kinh tế học, điều này giúp giảm chi phí xây dựng, giảm giá thuê nhà, giảm tải tắc đường, đồng thời hồi sinh các thành phố và giảm thiểu tình trạng thiếu nhà ở trên toàn nước Mỹ nhờ tận dụng diện tích đất quý giá.

“Nếu như người Hà Lan đang lấy lại đất từ biển, thì chúng tôi có thể lấy lại đất từ các bãi đỗ xe”, ông Donald Shoup, một nhà hoạch định đô thị tại Đại học California, Los Angeles và cũng là người đi tiên phong về nghiên cứu bãi đỗ xe, nói.

Với bất kỳ tài xế nào ở Mỹ từng bị muộn cuộc hẹn vì thiếu chỗ đỗ xe có thể cảm thấy ngạc nhiên khi nghe thấy rằng nước này đang thừa mứa chỗ đỗ xe. Tuy nhiên, các nhà kinh tế cho rằng kỳ vọng về chỗ đỗ xe giá rẻ hoặc miễn phí trên đường phố khiến người ta tưởng rằng có sự khan hiếm, trong khi thực tế các điểm đỗ xe rất nhiều. Nhiều người thích lái xe lòng quanh các khu nhà để tìm chỗ đỗ xe bên đường do Chính phủ cung cấp hơn là trả nhiều tiền hơn để đỗ xe trong bãi đỗ xe tư nhân. Điều này góp phần tăng thêm tình trạng tắc đường.

Trong khi đó, các garage đỗ xe hiếm khi hoạt động hết công suất. Một cuộc khảo sát vào năm 2012 của công ty bất động sản Colliers International cho thấy các garage đỗ xe ở trung tâm của hầu hết các thành phố lớn nhất của Mỹ và Canada trống ít nhất 20% vào ngày trong tuần và vào cuối tuần trong các sự kiện đặc biệt.

Theo ước tính của ông Shoup, trên toàn nước Mỹ hiện có khoảng 700 triệu - 2 tỷ chỗ đỗ xe, tức mỗi phương tiện đăng ký có từ 2,5-7 chỗ đỗ xe. Không có thống kê chính thức của chính phủ về con số này.

BỎ QUY ĐỊNH VỀ CHỖ ĐỖ XE TỐI THIỂU, HỒI SINH CÁC THÀNH PHỐ

Hàng chục thành phố tại Mỹ đã bỏ quy định về chỗ đỗ xe tối thiểu của các tòa nhà, bao gồm những thành phố biển lớn như New York và San Francisco, cũng như những thành phố nhỏ hơn như Norman (bang Oklahama) và Bend (bang Oregan). Năm ngoái, bang California cũng đã bỏ yêu cầu chỗ đỗ xe tối thiểu đối với công trình xây dựng mới nằm gần các điểm giao thông công cộng trên toàn tiểu bang. Trong khi đó, những bang vẫn còn quy định này giờ đây sẵn sàng đưa ra các ngoại lệ.

Ba năm trước, hội đồng thành phố Charlotte, bang North Carolina đã cho phép công ty phát triển bất động sản địa phương Grubb Properties xây dựng một tòa nhà gồm 104 căn hộ gần khu trung tâm thành phố mà không có chỗ đỗ xe.

Theo ông Clay Grubb, CEO của Grubb Properties, việc này giúp công ty xây dựng thêm 25% căn hộ hơn so với tòa nhà có chỗ đỗ xe và giúp giảm chi phí thuê khoảng 250 USD. Tòa căn hộ này dự kiến đi vào hoạt động vào năm 2024 sẽ có khu vực đỗ xe đạp bởi nằm gần một con đường đạp xe vào trung tâm thành phố.

Ông Grubb cho biết việc xây dựng chung cư ở Charlotte ngược lại với một dự án căn hộ 405 căn của công ty ở Aurora, Colorado, nơi bắt buộc phải có 485 chỗ đỗ xe, trong khi ước tính cư dân tại đây chỉ cần 390 chỗ.

“Điều này thực sự lãng phí”, ông nói. “Việc xây thêm chỗ đỗ xe sẽ làm giảm diện tích dành cho các căn hộ và làm giá thuê bình quân tăng thêm hơn 100 USD. Trong khi tòa căn hộ này nằm gần một khu tổ hợp bệnh viện lớn và cách không xa điểm giao thông công cộng”.

Ông dự báo nhiều khách thuê tương lai tại tòa nhà này sẽ là nhân viên bệnh viện và họ sẽ đi bộ nhiều hơn là lái xe.

Tình trạng dư thừa chỗ đỗ xe ở Mỹ bắt nguồn từ các quy định phân vùng được thông qua vào những năm 1950, khi số lượng người sở hữu xe cá nhân bắt đầu tăng lên và các nhà hoạch định đô thị lo rằng sẽ không có đủ chỗ đỗ xe cho tất cả. Nhiều thành phố áp đặt yêu cầu chỗ đỗ xe chi tiết cho tất cả các loại hình sử dụng đất. Ví dụ, ở Los Angeles, các nhà thờ cũng phải có ít nhất một chỗ đỗ xe cho mỗi 5 chỗ ngồi trong nhà thờ, còn các bệnh viện phải có 2 chỗ đỗ xe cho mỗi hai giường bệnh.

Các quy định về chỗ đỗ xe dẫn đến tình trạng dư thừa, đặc biệt là khu vực miền Tây nước Mỹ, nơi chứng kiến sự gia tăng chỗ đỗ xe bùng nổ sau khi quy định có hiệu lực. Theo một nghiên cứu của nhóm nhà nghiên cứu thuộc đại học Bang Arizona, Đại học California Los Angeles và Đại học Công nghệ Georgia, chỗ đỗ xe hiện chiếm khoảng 14% diện tích đất tại quận Los Angeles. Diện tích này tương đương một khu vực gần bằng thành phố Houston (bang Texas).

Khoảng 20 năm trước, các nhà nghiên cứu và các nhà lãnh đạo địa phương bắt đầu đặt câu hỏi về tính hợp lý của các quy định này. Một nghiên cứu vào năm 2016 của giám sư C. J. Gabbe thuộc Đại học Santa Clara và giáo sư Gregory Pierce của Đại học California Los Angeles cho thấy nhiều chỗ đỗ xe hiếm khi được sử dụng. Trong khi đó, chi phí để cung cấp các chỗ đỗ xe đó được chuyển cho khách hàng dưới hình thức giá thuê hoặc giá bán lẻ cao hơn.

Nghiên cứu cho thấy một garage đỗ xe làm giá thuê bình quân tăng thêm khoảng 17%. Gần 3/4 những người thuê không có ô tô phải chịu phí thuê bao gồm cả chỗ đỗ ô tô. Họ phải trả tổng cộng khoảng 440 triệu USD mỗi năm cho những chỗ đỗ xe mà mình không cần.

“Việc loại bỏ các quy định về chỗ đỗ xe có thể mang lại tác động to lớn tới chất lượng cuộc sống và tính bền vững của một cộng đồng”, bà Sara Bronin, giáo sư kiến trúc tại Đại học Cornell, nói. “Đây là một trong những thay đổi lớn nhất mà chính quyền các địa phương có thể làm”.

Năm 2017, thành phố Buffalo, bang New York trở thành đô thị lớn đầu tiên ở Mỹ loại bỏ quy định này.

“Ưu tiên của chúng tôi là những người tìm chỗ để sống chứ không phải chỗ đỗ xe”, ông Brendan Mehaffy, giám đốc cơ quan kế hoạch chiến lược của thành phố, nhấn mạnh thời điểm đó.

2 năm đầu tiên sau khi quy định được bãi bỏ, các tòa nhà mới đã xây ít chỗ đỗ xe hơn 20% so với trước đó, góp phần vào sự phát triển bùng nổ của bất động sản tại trung tâm tâm thành phố sau nhiều thập kỷ suy giảm.

Từ đó, Buffalo trở thành hình mẫu cho nhiều thành phố khác ở Mỹ. Các tòa nhà căn hộ được hoàn thành trong năm 2022 có bình quân 1,1 chỗ đỗ xe/căn hộ, giảm từ mức cao điểm 1,7 chỗ vào năm 1998 và là mức thấp nhất kể từ năm 1959, theo công ty dữ liệu Yardi Matrix.

Trong khi đó, các tòa nhà văn phòng mới trong năm 2022 có 2,29 chỗ đỗ xe trên mỗi 1.000 feet vuông (khoảng 93 m2), giảm từ mức đỉnh 3,66 chỗ vào năm 1999, theo công ty dữ liệu CommercialEdge.