Người nước ngoài được sở hữu nhà, nếu...
Đề án thí điểm chính sách về nhà ở cho người nước ngoài tại Việt Nam do Bộ Xây dựng soạn thảo đã hoàn thành
Đề án thí điểm chính sách về nhà ở cho người nước ngoài tại Việt Nam do Bộ Xây dựng soạn thảo đã hoàn thành.
Các chuyên gia kinh tế kỳ vọng chính sách mới mẻ này sẽ góp phần thu hút đầu tư nước ngoài và tăng cầu trên thị trường địa ốc.
Chính sách tích cực
Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng, với chủ trương tạo điều kiện thuận lợi cho người nước ngoài làm ăn sinh sống tại Việt Nam, đầu năm 2007, Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng dự thảo chính sách về nhà ở cho người nước ngoài trên nguyên tắc khuyến khích họ mua nhà ở Việt Nam. Đến nay, đề án thí điểm chính sách về nhà ở cho người nước ngoài cơ bản đã hoàn thành, chỉ còn chờ ý kiến của các bộ ngành có liên quan trước khi trình Thủ tướng xem xét.
Nội dung cốt lõi của đề án quy định những người thuộc diện được mua nhà ở Việt Nam gồm: (i) nhà đầu tư trực tiếp tại Việt Nam; (ii) người có đóng góp với đất nước Việt Nam, được Chính phủ tặng huân chương, huy chương, được Thủ tướng tặng bằng khen, được các bộ hoặc cơ quan ngang bộ tặng kỷ niệm chương; (iii) nhà văn hóa, khoa học, chuyên gia có học hàm học vị làm việc tại Việt Nam trong các lĩnh vực kinh tế, xã hội, y tế, giáo dục, nghệ thuật... và công nhân tay nghề cao đã được nước ngoài công nhận; (iv) người kết hôn với công dân Việt Nam và đang sống ở Việt Nam; (v) các tổ chức kinh tế nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam theo Luật Đầu tư (các tổ chức này được mua nhà cho những người nước ngoài đang làm việc tại tổ chức đó thuê trong thời gian họ làm việc tại Việt Nam).
Để mua được nhà, người nước ngoài phải hội đủ hai điều kiện: (i) đang sống và làm việc tại Việt Nam; (ii) vào Việt Nam và được phép cư trú một năm trở lên. Họ chỉ được mua nhà để ở cho bản thân và gia đình chứ không được kinh doanh.
Tuy nhiên, thông qua hình thức mua nhà, đề án cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở trong thời hạn 50 năm (quá thời hạn trên mà không được phép gia hạn thì phải bán hoặc tặng cho người khác). Ngoài ra, đề án cũng quy định mỗi cá nhân được sở hữu một nhà ở và được thực hiện các quyền bán, thế chấp, tặng cho tài sản sở hữu của mình...
Theo ông Ngô Trí Long, Viện phó Viện Nghiên cứu thị trường giá cả, Bộ Tài chính, với những quy định trong đề án, nếu được thông qua, nhu cầu về nhà ở, nhất là nhà ở cao cấp, sẽ tăng mạnh. Vì theo khảo sát của Bộ Xây dựng, chỉ riêng ở Hà Nội và Tp.HCM đã có hơn 5.300 căn hộ cho người nước ngoài thuê với giá từ 700-1.500 đô la Mỹ/căn hộ/tháng (những căn hộ có giá thuê thấp hơn chưa có khảo sát). Ông Long cho rằng, với giá thuê nhà như vậy thì số tiền thuê nhà trong vài năm có thể đủ để mua một căn hộ, nên nếu được mua nhà chắc chắn nhiều người nước ngoài sẽ chuyển từ thuê sang mua.
Hơn nữa, với con số hơn 81.000 người nước ngoài vào Việt Nam từ năm 2004 - 2006, Bộ Xây dựng tính toán sơ bộ có đến hơn 21.000 người đủ điều kiện mua nhà nếu chiếu theo những quy định của đề án. Do đó, bà Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, cho rằng việc cho người nước ngoài sở hữu nhà sẽ tác động tích cực đến nền kinh tế, thứ nhất nó khuyến khích nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam vì tạo điều kiện về chỗ ở ổn định cho họ và gia đình họ; thứ hai là góp phần làm cho thị trường bất động sản sôi động hơn - tăng cầu cho thị trường.
Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, nếu đề án được thông qua, trước mắt sẽ áp dụng thí điểm tại Hà Nội, TPHCM và một số tỉnh thành trực thuộc Trung ương. Và để đơn giản về thủ tục, việc mua nhà ở của người nước ngoài sẽ không chịu sự xét duyệt của chính quyền địa phương. Ông Hà cho rằng, nếu người nước ngoài thuộc diện được mua nhà như quy định trong đề án thì có thể ký hợp đồng mua nhà, sau đó nộp bản sao hợp đồng và các văn bản liên quan lên ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Trong vòng 15 ngày, người mua nhà sẽ nhận được giấy chứng nhận sở hữu.
Bài học... nhà ở cho Việt kiều
Thế nhưng, nếu chúng ta nhìn lại câu chuyện chính sách về nhà ở cho người Việt Nam ở nước ngoài thì những người nước ngoài thuộc diện được mua nhà như quy định trong đề án nói trên không thể không lo lắng. Vì chính sách thì không có gì để nói nhưng quá trình thực thi là điều đáng bận tâm.
Cụ thể, Luật Nhà ở có quy định rõ quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Việt kiều), thế nhưng gần một năm qua, vẫn chưa có một Việt kiều nào mua được nhà theo luật này (luật có hiệu lực từ 1-7/2006).
Điều 126 Luật Nhà ở quy định: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt Nam, người có công đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước, người được phép về sống ổn định tại Việt Nam và các đối tượng khác do Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về Việt Nam cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ”.
Vậy mà Nghị định 90 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở “thòng” câu gây bế tắc: “Bộ Ngoại giao phối hợp với Bộ Công an hướng dẫn cụ thể việc xác định thời hạn cư trú tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi cấp visa, bảo đảm để người có nguyện vọng được mua nhà theo quy định tại khoản này” (điều 65.5).
Các phòng công chứng từ chối công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho nhà đất của Việt kiều vì chưa có hướng dẫn thời gian cư trú sáu tháng là thế nào: người ở Việt Nam ba tháng, sau đó gia hạn nhiều lần, có được giải quyết hay chỉ giải quyết cho những người ở liên tục sáu tháng trở lên? Thời điểm sáu tháng áp dụng từ khi Luật Nhà ở có hiệu lực hay áp dụng cho cả các trường hợp trước đó?... Vì thế Việt kiều muốn mua nhà chỉ còn biết... chờ hướng dẫn tiếp theo.
Thực ra, năm 2001, Chính phủ đã ban hành Nghị định 81cho phép bốn đối tượng Việt kiều mua nhà trong nước, gồm: (i) người về đầu tư lâu dài tại Việt Nam; (ii) người có công đóng góp với đất nước; (iii) nhà văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam; và (iv) người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam. Tuy các đối tượng không được mở rộng như trong Luật Nhà ở nhưng lúc đó, nhiều chuyên gia nhận định, với quy định này thị trường địa ốc sẽ nóng lên.
Có chuyên gia còn tính toán: có khoảng 100.000 Việt kiều muốn mua nhà trong nước với giá trung bình 100.000 đô la Mỹ/căn nên thị trường địa ốc sẽ thu hút 10 tỉ đô la Mỹ. Thế nhưng, thực tế cho thấy không phải vậy, vì sau sáu năm áp dụng, đến nay số Việt kiều mua nhà theo Nghị định 81 chỉ khoảng 100 trường hợp.
Việc thực thi chính sách nhà ở cho Việt kiều là một bài học cho chính sách và thực thi chính sách về nhà ở cho người nước ngoài. Theo nhận định của một số luật sư, không khéo đề án thí điểm chính sách về nhà ở cho người nước ngoài tại Việt Nam sẽ đi theo “vết xe” nhà ở cho Việt kiều.
Hơn nữa, so với Việt kiều, luật pháp của Việt Nam hiện nay vẫn chưa cho phép người nước ngoài sở hữu nhà đất (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Bộ luật Dân sự). Nếu chính sách này được ban hành chắc chắn phải được sự chấp thuận của Quốc hội - khi đó phải điều chỉnh hàng loạt luật cho phù hợp.
Các chuyên gia kinh tế kỳ vọng chính sách mới mẻ này sẽ góp phần thu hút đầu tư nước ngoài và tăng cầu trên thị trường địa ốc.
Chính sách tích cực
Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng, với chủ trương tạo điều kiện thuận lợi cho người nước ngoài làm ăn sinh sống tại Việt Nam, đầu năm 2007, Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng dự thảo chính sách về nhà ở cho người nước ngoài trên nguyên tắc khuyến khích họ mua nhà ở Việt Nam. Đến nay, đề án thí điểm chính sách về nhà ở cho người nước ngoài cơ bản đã hoàn thành, chỉ còn chờ ý kiến của các bộ ngành có liên quan trước khi trình Thủ tướng xem xét.
Nội dung cốt lõi của đề án quy định những người thuộc diện được mua nhà ở Việt Nam gồm: (i) nhà đầu tư trực tiếp tại Việt Nam; (ii) người có đóng góp với đất nước Việt Nam, được Chính phủ tặng huân chương, huy chương, được Thủ tướng tặng bằng khen, được các bộ hoặc cơ quan ngang bộ tặng kỷ niệm chương; (iii) nhà văn hóa, khoa học, chuyên gia có học hàm học vị làm việc tại Việt Nam trong các lĩnh vực kinh tế, xã hội, y tế, giáo dục, nghệ thuật... và công nhân tay nghề cao đã được nước ngoài công nhận; (iv) người kết hôn với công dân Việt Nam và đang sống ở Việt Nam; (v) các tổ chức kinh tế nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam theo Luật Đầu tư (các tổ chức này được mua nhà cho những người nước ngoài đang làm việc tại tổ chức đó thuê trong thời gian họ làm việc tại Việt Nam).
Để mua được nhà, người nước ngoài phải hội đủ hai điều kiện: (i) đang sống và làm việc tại Việt Nam; (ii) vào Việt Nam và được phép cư trú một năm trở lên. Họ chỉ được mua nhà để ở cho bản thân và gia đình chứ không được kinh doanh.
Tuy nhiên, thông qua hình thức mua nhà, đề án cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở trong thời hạn 50 năm (quá thời hạn trên mà không được phép gia hạn thì phải bán hoặc tặng cho người khác). Ngoài ra, đề án cũng quy định mỗi cá nhân được sở hữu một nhà ở và được thực hiện các quyền bán, thế chấp, tặng cho tài sản sở hữu của mình...
Theo ông Ngô Trí Long, Viện phó Viện Nghiên cứu thị trường giá cả, Bộ Tài chính, với những quy định trong đề án, nếu được thông qua, nhu cầu về nhà ở, nhất là nhà ở cao cấp, sẽ tăng mạnh. Vì theo khảo sát của Bộ Xây dựng, chỉ riêng ở Hà Nội và Tp.HCM đã có hơn 5.300 căn hộ cho người nước ngoài thuê với giá từ 700-1.500 đô la Mỹ/căn hộ/tháng (những căn hộ có giá thuê thấp hơn chưa có khảo sát). Ông Long cho rằng, với giá thuê nhà như vậy thì số tiền thuê nhà trong vài năm có thể đủ để mua một căn hộ, nên nếu được mua nhà chắc chắn nhiều người nước ngoài sẽ chuyển từ thuê sang mua.
Hơn nữa, với con số hơn 81.000 người nước ngoài vào Việt Nam từ năm 2004 - 2006, Bộ Xây dựng tính toán sơ bộ có đến hơn 21.000 người đủ điều kiện mua nhà nếu chiếu theo những quy định của đề án. Do đó, bà Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, cho rằng việc cho người nước ngoài sở hữu nhà sẽ tác động tích cực đến nền kinh tế, thứ nhất nó khuyến khích nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam vì tạo điều kiện về chỗ ở ổn định cho họ và gia đình họ; thứ hai là góp phần làm cho thị trường bất động sản sôi động hơn - tăng cầu cho thị trường.
Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, nếu đề án được thông qua, trước mắt sẽ áp dụng thí điểm tại Hà Nội, TPHCM và một số tỉnh thành trực thuộc Trung ương. Và để đơn giản về thủ tục, việc mua nhà ở của người nước ngoài sẽ không chịu sự xét duyệt của chính quyền địa phương. Ông Hà cho rằng, nếu người nước ngoài thuộc diện được mua nhà như quy định trong đề án thì có thể ký hợp đồng mua nhà, sau đó nộp bản sao hợp đồng và các văn bản liên quan lên ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Trong vòng 15 ngày, người mua nhà sẽ nhận được giấy chứng nhận sở hữu.
Bài học... nhà ở cho Việt kiều
Thế nhưng, nếu chúng ta nhìn lại câu chuyện chính sách về nhà ở cho người Việt Nam ở nước ngoài thì những người nước ngoài thuộc diện được mua nhà như quy định trong đề án nói trên không thể không lo lắng. Vì chính sách thì không có gì để nói nhưng quá trình thực thi là điều đáng bận tâm.
Cụ thể, Luật Nhà ở có quy định rõ quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Việt kiều), thế nhưng gần một năm qua, vẫn chưa có một Việt kiều nào mua được nhà theo luật này (luật có hiệu lực từ 1-7/2006).
Điều 126 Luật Nhà ở quy định: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt Nam, người có công đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước, người được phép về sống ổn định tại Việt Nam và các đối tượng khác do Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về Việt Nam cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ”.
Vậy mà Nghị định 90 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở “thòng” câu gây bế tắc: “Bộ Ngoại giao phối hợp với Bộ Công an hướng dẫn cụ thể việc xác định thời hạn cư trú tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi cấp visa, bảo đảm để người có nguyện vọng được mua nhà theo quy định tại khoản này” (điều 65.5).
Các phòng công chứng từ chối công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho nhà đất của Việt kiều vì chưa có hướng dẫn thời gian cư trú sáu tháng là thế nào: người ở Việt Nam ba tháng, sau đó gia hạn nhiều lần, có được giải quyết hay chỉ giải quyết cho những người ở liên tục sáu tháng trở lên? Thời điểm sáu tháng áp dụng từ khi Luật Nhà ở có hiệu lực hay áp dụng cho cả các trường hợp trước đó?... Vì thế Việt kiều muốn mua nhà chỉ còn biết... chờ hướng dẫn tiếp theo.
Thực ra, năm 2001, Chính phủ đã ban hành Nghị định 81cho phép bốn đối tượng Việt kiều mua nhà trong nước, gồm: (i) người về đầu tư lâu dài tại Việt Nam; (ii) người có công đóng góp với đất nước; (iii) nhà văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam; và (iv) người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam. Tuy các đối tượng không được mở rộng như trong Luật Nhà ở nhưng lúc đó, nhiều chuyên gia nhận định, với quy định này thị trường địa ốc sẽ nóng lên.
Có chuyên gia còn tính toán: có khoảng 100.000 Việt kiều muốn mua nhà trong nước với giá trung bình 100.000 đô la Mỹ/căn nên thị trường địa ốc sẽ thu hút 10 tỉ đô la Mỹ. Thế nhưng, thực tế cho thấy không phải vậy, vì sau sáu năm áp dụng, đến nay số Việt kiều mua nhà theo Nghị định 81 chỉ khoảng 100 trường hợp.
Việc thực thi chính sách nhà ở cho Việt kiều là một bài học cho chính sách và thực thi chính sách về nhà ở cho người nước ngoài. Theo nhận định của một số luật sư, không khéo đề án thí điểm chính sách về nhà ở cho người nước ngoài tại Việt Nam sẽ đi theo “vết xe” nhà ở cho Việt kiều.
Hơn nữa, so với Việt kiều, luật pháp của Việt Nam hiện nay vẫn chưa cho phép người nước ngoài sở hữu nhà đất (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Bộ luật Dân sự). Nếu chính sách này được ban hành chắc chắn phải được sự chấp thuận của Quốc hội - khi đó phải điều chỉnh hàng loạt luật cho phù hợp.
