Nhà cho thuê: Căn hộ hạng sang hết thời "gà đẻ trứng vàng"

Không chỉ đến khi dịch Covid -19 xuất hiện, trước đó, năm 2019, thị trường nhà ở cao cấp cho thuê đã lâm vào tình trạng khốn khó. Nguyên nhân chủ yếu là do nguồn cung ngày càng nhiều, dự án ra sau thường đồng bộ, hiện đại, nhiều tiện ích hơn những dự án xây trước, khách nước ngoài thì luôn có xu hướng chuyển đến nơi ở mới "sang, xịn" hơn. Điều đó khiến những dự án cũ không còn sức hấp dẫn.

Khách ngoại chưa đến, khách nội thu hẹp

Tương tự, chị Nguyễn Lan Phương, một nhà đầu tư phân khúc nhà ở này tại khu vực phía Tây Hà Nội cho biết: "Sau khi khách Hàn Quốc về nước, tôi cũng đã phải để trống nhà nhiều tháng. Trong thời gian đó có nhiều người hỏi thuê nhưng hầu hết là môi giới chứ người thuê thật thì chưa thấy đâu. Hơn nữa, họ trả giá thuê cũng thấp hơn nhiều so với giá cho thuê trước đó. Nếu trước kia, khách thường trả 1.000 USD/tháng, thì đến giờ chỉ còn 15 triệu/tháng".

Lý giải về điều này, theo anh Tô Văn Linh, nhân viên một văn phòng môi giới nhà đất, nguồn cầu nhà ở cao cấp đang xuống thấp ngoài việc do chuyên gia nước ngoài không thể đến Việt Nam thì ngân sách thuê nhà ở cho các lãnh đạo cấp cao cũng bị thu hẹp dần để tiết kiệm chi phí trong mùa dịch. Không ít khách thuê trả lại nhà thuê giá cao để tìm nhà giá thấp hơn nhằm giảm áp lực tài chính. Do đó, nhìn chung thị trường căn hộ cho người nước ngoài thuê đang rất khó khăn.

Không chỉ có phân khúc căn hộ cao cấp, nhà ở bình dân và cả những phòng trọ cho thuê cũng không mấy khả dĩ. Một chủ nhà trọ tại Nam Từ Liêm cho biết: "Trước đây, tôi thường mua đất trong ngõ ngách tại những nơi có nhiều trường đại học, công sở, chợ búa... để xây nhà cho thuê, khi cần tiền cũng có thể bán ngay được. Vốn đầu tư vào loại hình này không cao nhưng lợi nhuận khá hấp dẫn. Khi chưa có dịch, các phòng lúc nào cũng lấp đầy mà liên tục có người tìm đến hỏi thuê. Song, khi có dịch, nhất là giai đoạn cách ly, đa phần sinh viên và người lao động đều trả phòng, vì thế đến nay, phòng trống còn nhiều, tôi đã phải giảm 20-30% giá thuê nhưng cũng chưa cho thuê được hết".

Trong khi đó, những khách sạn mini cho thuê tại phố cổ cũng gặp cảnh ế ẩm do thiếu vắng khách du lịch. Một số chủ đầu tư cho biết, đang tính đến việc bán lại. Một số chủ sở hữu đã linh hoạt cho thuê theo giờ hoặc chuyển thành nhà nghỉ cuối tuần dành cho những hộ gia đình sống ở vùng ven hoặc xa trung tâm muốn được trải nghiệm cuộc sống tại phố cổ. Một số khách sạn/nhà nghỉ khác thì phát triển mô hình staycation, playcation... bằng cách cung cấp thêm các dịch vụ, trải nghiệm ẩm thực, vui chơi giải trí và chăm sóc sức khỏe. Tuy nhiên, nhìn chung giá cho thuê đã giảm xuống, thấp hơn 40 – 50% so với trước dịch Covid.

Cạnh tranh ngày càng gay gắt

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM phân tích, cơ cấu sản phẩm nhà ở trên thị trường nhà ở có sự lệch pha về cung – cầu. Ví như trong 10 tháng qua, Tp.HCM chỉ có 270 nhà giá rẻ, chưa chiếm 2% tổng số nguồn cung mới, còn nhà cao cấp chiếm hơn 60% tổng nguồn cung nhà ở. Trong khi số liệu của nhiều đơn vị thống kê cho thấy, ở phân khúc căn hộ cao cấp, lượng người mua để đầu tư chiếm đến trên 60%. Họ có thể để cho thuê, có thể để "lướt sóng", hoặc giữ làm tài sản. Với những người mua để cho thuê, dù đã có kế hoạch cụ thể nhưng nay vẫn gặp khó do tác động của Covid. Tuy nhiên, khó khăn này chỉ là ngắn hạn. Để níu chân khách thuê, chủ nhà cần phải chia sẻ với người thuê bằng cách giảm, thậm chí có thể miễn tiền thuê trong thời gian nhất định.

Còn theo khảo sát thực tế của Batdongsan.com.vn, tại các dự án chung cư chào bán, chỉ khoảng 44% người mua nhà là phục vụ nhu cầu ở thật, hơn 33% là để đầu tư dài hạn với mục đích cho thuê. Riêng trong năm 2019, tỉ lệ tin đăng chào thuê căn hộ tăng gần 50% so với năm 2018. Trong đó, không ít dự án đầu tư thứ cấp không sang nhượng được, phải chuyển sang cho thuê khiến nguồn hàng chào thuê bùng nổ. 

Sang 2020, lượng sản phẩm tin rao chào thuê căn hộ chung cư tiếp tục tăng trong khi nhu cầu tìm thuê loại hình này lại giảm. Cùng với đó, mức lợi nhuận cũng giảm từ 6-8,5%/năm trong 2018 xuống còn chưa đến 5,5% trong năm 2019 và hiện tại chỉ còn khoảng 4%, thấp hơn lãi suất ngân hàng. Cũng theo đơn vị này, thị trường căn hộ cho thuê sẽ tiếp tục gặp khó khăn tới năm 2021 bởi nền kinh tế đi xuống, người dân thắt chặt chi tiêu, lượng khách nước ngoài chưa trở lại Việt Nam làm việc nhiều. Ngoài ra, thị trường căn hộ cho thuê còn phải đối mặt với áp lực cạnh tranh nguồn cung gia tăng qua mỗi năm. Các dự án mới thường có nhiều tiện ích hơn, chất lượng tốt, thiết kế ngày càng đẹp khiến các dự án cũ khó cho thuê hơn và có thể phải giảm mạnh giá thuê.

Xu hướng ngược trên thị trường quốc tế

Trong khi đó, khảo sát của Savills với thị trường quốc tế lại cho thấy, các điều kiện kinh tế mới do đại dịch Covid-19 đem đến nhiều thách thức cho phân khúc bất động sản nhà ở cho thuê, nhưng lĩnh vực này vẫn có khả năng phục hồi cao hơn hầu hết các phân khúc khác. Dù là khu dân cư, khu sinh viên hay người cao tuổi, nhìn chung đều có sự tăng trưởng đáng kể trên toàn cầu trong 5 năm qua. 

Xu hướng nhân khẩu học như sự đô thị hóa, sự gia tăng số lượng các hộ gia đình, mong muốn có cuộc sống linh hoạt, nhu cầu di chuyển tăng cao và những hạn chế về khả năng chi trả trên thị trường bán hàng đã thúc đẩy nhu cầu từ những người thuê nhà. Do đó, sự quan tâm từ các nhà đầu tư toàn cầu đối với các loại tài sản nhà cho thuê đã tăng lên đáng kể. Đối với các nhà đầu tư, những tài sản này đã mang lại cơ hội đa dạng hóa hơn các lĩnh vực bất động sản truyền thống và nhận được các dòng thu nhập an toàn. Mức độ đầu tư vào lĩnh vực này đã tăng 58% từ năm 2014 đến năm 2019, so với 21% đối với tất cả các khoản đầu tư bất động sản.

Khả năng phục hồi này nhờ vào các quy tắc cơ bản của xã hội. Nhà ở là một nhu cầu cơ bản và có nhiều thị trường thường xuyên rơi vào tình trạng cầu vượt cung. Việc những người trẻ tuổi chuyển đến các trung tâm đô thị để làm việc và học tập, đã thúc đẩy nhu cầu thuê nhà trọ. Đây là một xu hướng khó có thể thay đổi bởi dịch Covid trong dài hạn. Cùng với việc dân số già đi nhanh chóng, nhu cầu về nhà ở được xây dựng với mục đích dành cho mọi lứa tuổi ngày càng cấp thiết và ngày càng tăng. Khi được xem là sự lựa chọn thay thế, nhà ở đang phát triển đã trở thành một loại tài sản đầu tư chính và những lợi ích kép của việc đầu tư vào phân khúc căn hộ càng ngày một phát triển mạnh mẽ hơn.

Những nhà đầu tư đang có nhu cầu tìm kiếm sự đa dạng hoá danh mục đầu tư trước đại dịch, đã lựa chọn tăng cường đầu tư vào hai hạng mục là căn hộ cho thuê và bất động sản công nghiệp để tìm kiếm các dòng thu nhập an toàn. 

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc, Savills Việt Nam bật mí thông tin: lần đầu tiên trong lịch sử, thế giới chứng kiến mức độ cao nhất của việc nới lỏng định lượng (phương thức của các ngân hàng trung ương để kích thích kinh tế bằng cách mua trái phiếu cùng những tài sản khác từ các ngân hàng thương mại nhằm giảm lãi suất và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và lạm phát) và sản xuất in tiền đã khiến hầu hết các loại hình bất động sản bị giảm lợi nhuận. Đồng thời, lợi nhuận từ các khoản đầu tư thay thế cũng vì vậy mà giảm đi.