"Sóng" cổ phiếu bất động sản phải chờ đến năm 2022?

Những cổ phiếu thuộc hàng “top ten” như VIC của Vingroup trong xu hướng giảm dài hạn kể từ cuối tháng tư đến nay. VIC đã giảm 31,25%, hiện đang ở mức giá 88.000 đồng/cổ phiếu. VHM của Vinhomes cũng tương tự, đang loanh quanh vùng giá 81.000 đồng/cổ phiếu, giảm 11% trong vòng chưa đầy một tháng. Cổ phiếu PDR của Công ty CP Bất động sản Phát Đạt, giảm 14% kể từ đầu tháng 7 đến nay. NVL của Địa ốc NovaLand hiện cũng đang đi ngang ở vùng giá 102.000 đồng sau khi đạt đỉnh 124.000 đồng ở thời điểm tháng 7.

Hàng loạt cổ phiếu nhóm bất động sản cũng đang đi ngang sau khi giảm mạnh từ tháng 7 như DXG, QCG, AGG rớt mạnh từ đầu tháng 8 tới nay…

ẢNH HƯỞNG NẶNG NỀ TỪ COVID-19

Những thông tin bất lợi do ảnh hưởng tiêu cực từ Covid-19 luôn dồn dập vào lĩnh vực bất động sản, dự báo về một tương lai gần không mấy sáng sủa cho lợi nhuận 6 tháng cuối năm. 

Một báo cáo mới được công bố bởi Batdongsan.com cho thấy, thị trường trong tháng 8 đã bị tác động mạnh bởi dịch bệnh Covid-19 và việc giãn cách kéo dài khi số lượng các bài đăng về bất động sản trên toàn trang giảm 58% trong khi mức độ quan tâm cũng sụt giảm 27% so với tháng 7. So với cùng kì tháng 8/2020, lượng tin đăng về bất động sản trong tháng 8/2021 sụt giảm tới 75%. Tương tự, mức độ quan tâm bất động sản cũng giảm 39%.

Ở từng loại hình, mức độ quan tâm trong tháng 8 ghi nhận sự sụt giảm lớn nhất ở loại hình chung cư, giảm 32% so với tháng trước và đất giảm 29% so với tháng trước. Trong khi đó, nhu cầu bán bất động sản cũng khá khan hiếm khi số lượng tin đăng giảm mạnh, đặc biệt ở loại hình nhà riêng giảm 68% so với tháng trước và đất giảm 53% so với tháng trước. 

Mức độ quan tâm bất động sản giảm mạnh nhất tại các tỉnh, thành phố chịu ảnh hưởng nặng của Covid-19 như Tp.HCM, Hà Nội, Khánh Hòa, Đà Nẵng. Tại 2 đầu tàu kinh tế Tp.HCM và Hà Nội chứng kiến mức sụt giảm lần lượt là -17% và -36% so với tháng trước. 

Kênh bán hàng truyền thống bị ảnh hưởng do các đợt dịch bùng phát, giãn cách xã hội kéo dài tại các địa phương, đặc biệt là tại Tp.HCM - thị trường bất động sản lớn nhất nước và Hà Nội, nhiều chủ đầu tư đẩy mạnh quảng bá hình ảnh, bán hàng theo hình thức online, qua các kênh trực tuyến như Facebook, Zalo, nền tảng bán hàng riêng.

Dù vậy thì hiệu quả kênh bán hàng online vẫn kém hơn nhiều kênh truyền thống bởi người dân, khách hàng vẫn luôn có thói quen mua nhà, đất bỏ ra một lượng vốn lớn nên cần phải khảo sát trực tiếp trước khi quyết định xuống tiền đầu tư. Theo thống kê từ Công ty chứng khoán Rồng Việt, tỷ lệ giao dịch thành công trung bình thông qua phương thức bán hàng online chỉ khoảng 20%, vẫn thấp hơn kênh truyền thống với tỷ lệ 40-50%. 

Với riêng nhóm nhà ở, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận tư vấn và nghiên cứu, Savills Hà Nội cho biết: “Đối phân khúc căn hộ, đất nền, do dịch bệnh còn đang diễn biễn phức tạp nên tình hình thị trường bất động sản các tháng cuối năm sẽ chậm hơn so với cùng kỳ năm ngoái, do các chủ đầu tư, các nhà đầu tư đều giữ tâm lý thận trọng trong việc tung bán cũng như các quyết định đầu tư".

CƠ HỘI HỒI PHỤC TỪ QUÝ 1/2022?

Tại Đại hội cổ đông thường niên diễn ra cuối tháng 6/2021, ban lãnh đạo VIC cho biết, năm 2020 do khó khăn dịch bệnh Covid-19, doanh thu cho thuê bất động sản thương mại giảm từ 6.792 tỷ đồng năm 2019 xuống còn 6.662 tỷ đồng. Doanh thu dịch vụ khách sạn du lịch giảm 43% so dịch Covid-19 ảnh hưởng mạnh đến khách từ thị trường nước ngoài. Năm 2021, Vingroup thông qua kế hoạch lợi nhuận giảm nhẹ xuống mức 4.500 tỷ đồng. Tuy nhiên, nửa đầu năm, VIC mới đạt được 1.469 tỷ đồng lợi nhuận, hoàn thành 32% kế hoạch cả năm, trong khi tình hình dịch bệnh vẫn còn phức tạp.

Hay tại Nhà Khang Điền, năm 2021, KDH dự kiến doanh thu đạt 4.800 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt 1.200 tỷ đồng, lần lượt tăng 6% và 4% so với thực hiện năm 2020. Lũy kế nửa đầu năm 2021, KDH ghi nhận doanh thu thuần gần 1,949 tỷ đồng, lãi ròng đạt 470 tỷ đồng. Như vậy, đi được nửa chẳng đường KDH mới thực hiện được 41% chỉ tiêu doanh thu và 39% chỉ tiêu lợi nhuận 2021.

Đánh giá triển vọng kết quả kinh doanh nửa cuối năm của nhóm doanh nghiệp bất động sản, Công ty chứng khoán Agriseco cho rằng, kết quả quý 3 có thể kém khả quan do yếu tố dịch bệnh, giãn cách xã hội sẽ gây ảnh hưởng chung tới tiến độ triển khải dự án và bán hàng của toàn ngành, trong đó tác động mạnh nhất nhất tới các doanh nghiệp môi giới bất động sản. 

Theo nhận định của giới chuyên môn, thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản sẽ phụ thuộc phần lớn vào tiến độ tiêm chủng và thời gian mở lại các sự kiện bán hàng trực tiếp. Việc đẩy nhanh quá trình bao phủ vắc xin, đặc biệt là mũi 2 sẽ giúp các chủ đầu tư bất động sản tổ chức trở lại các sự kiện bán hàng trực tiếp và hâm nóng thị trường sau quá trình giãn cách kéo dài.

Hiện tại, việc tiêm chủng tại TP.HCM đang diễn ra khá tích cực với tỉ lệ tiêm đủ 2 mũi đạt 22% và cao hơn trung bình cả nước ở mức 5,5%. Trong thời gian tới, Ban chỉ đạo phòng, chống dịch Covid-19 TP HCM kì vọng sẽ tiêm đủ 2 mũi cho 100% người trưởng thành (từ 18 tuổi trở lên) trên địa bàn TP.HCM vào cuối năm 2021.

VDSC cho rằng, sự phục hồi rõ ràng hơn của thị trường sẽ diễn ra vào quý 1/2022 nếu tiến độ tiêm chủng đúng như kế hoạch của Chính phủ và tỉ lệ tử vong, số ca nhiễm được khống chế. Từ đó, các sự kiện mở bán có thể được diễn ra và mang lại sự hào hứng cho thị trường.

Về dài hạn, Chứng khoán Agriseco đánh giá triển vọng chung của ngành bất động sản sẽ được duy trì tích cực trong trung và dài hạn dựa trên: (1) Bất động sản vẫn là kênh đầu tư phù hợp với khẩu vị của đại đa số nhà đầu tư Việt Nam, do vậy các doanh nghiệp có quỹ đất dự án lớn, khả năng triển khai dự án tốt sẽ tăng trưởng tốt trong dài hạn, (2) Yếu tố vĩ mô tạo điều kiện thuận lợi cho ngành khi phát triển cơ sở hạ tầng là mục tiêu chủ yếu của giai đoạn 2021 – 2025 tầm nhìn tới năm 2030.