Thị trường nhà đất tiếp tục khó khăn
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM dự báo thị trường nhà đất còn tiếp tục khó khăn thêm nhiều tháng nữa
Dưới góc nhìn của một nhà quan sát thị trường, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM dự báo thị trường nhà đất còn tiếp tục khó khăn thêm nhiều tháng nữa.
Trò chuyện với báo giới, ông nói:
- Tin từ các công ty đầu tư sản phẩm nhà ở giá trị dưới 1,5 tỉ đồng, giao dịch trên thị trường có tăng đôi chút trong hơn một tháng qua. Phần lớn người mua là những người có nhu cầu ở thật sự, có khả năng mua và nhận thấy giá mua đã giảm tới mức hợp lý.
Ngoài ra, trong thời buổi thị trường ì ạch, các chủ dự án loại sản phẩm này đã có những hình thức thanh toán đa dạng, linh hoạt để kích cầu. Loại căn hộ cao cấp cũng theo đà này nhích giá rao bán lên nhưng lượng giao dịch thành công gần như không đáng kể.
Ai dám khẳng định đâu là “điểm đáy”
Thị trường suy giảm từ đầu năm đến giờ, vì sao lượng giao dịch không tăng trở lại ở thời điểm tháng 6 hay tháng 7 mà là đến đầu tháng 8?
Khi đã chứng kiến sự sụt giảm liên tục của thị trường và đến lúc đà sụt giảm bắt đầu chậm lại vào cuối tháng 7, những người có nhu cầu ở không muốn chờ đợi thêm, vì đâu ai dám khẳng định đâu là “điểm đáy”.
Trước những nhận định giá nhà đất có thể giảm thêm nhưng sẽ không đáng kể, việc giá đã giảm 50 - 60% ở một số dự án đã được nhiều người mua chấp nhận để tránh trường hợp giá không giảm tiếp mà lại tăng.
Theo ông, nguyên nhân nào khiến đà sụt giảm chậm lại và phải chăng thị trường đang có triển vọng trở lại?
Tôi nghĩ yếu tố chính ở đây là tâm lý của cả bên bán lẫn bên mua. Có thể thấy lòng tin đã được nhen nhóm trở lại trước kết quả bước đầu của việc kiềm chế lạm phát, thể hiện ở tốc độ tăng chỉ số giá tiêu dùng đang chậm lại bên cạnh những dự báo về khả năng giảm lãi suất.
Tôi cho rằng niềm tin là yếu tố có tác động quan trọng đối với sự hồi phục của thị trường, nhưng mặt khác tôi cũng e ngại về những động thái xin điều chỉnh tăng giá vật liệu xây dựng cơ bản như xi măng.
Nhiều người cho rằng sốt giá vật liệu xây dựng là theo đà biến động giá trên thế giới nhưng rõ ràng trong thời gian qua, “độ sốt” ở Việt Nam luôn cao hơn hẳn các nước khác và thực trạng đầu cơ vẫn tồn tại.
Vì vậy, thị trường có tiếp tục sụt giảm hay hồi phục vẫn là một ẩn số, ngoài việc chịu tác động bởi tình hình kinh tế, tài chính thế giới còn có một phần phụ thuộc vào cách ứng xử của tất cả chúng ta, bao gồm cả công tác điều hành ở cấp vĩ mô.
Ảo tưởng là có thật
Ông có cho rằng giá nhà đất ở nước ta cao bất hợp lý? Theo ông, làm sao để đa số cư dân có thể tiếp cận thị trường nhà ở?
Cơ cấu hình thành giá nhà đất rất phức tạp. Ngoài các quy luật giá trị, cung - cầu, cạnh tranh, giá nhà đất còn phụ thuộc rất nhiều vào chủ trương quy hoạch, tiến độ phát triển hạ tầng kỹ thuật và xã hội từng khu vực, thu nhập bình quân đầu người, tỉ lệ từng nhóm đối tượng trong sự phân hóa thu nhập, tâm lý người mua…
Nhiều người hay so sánh giá nhà đất trong nước với các nước khác trong khu vực. Tôi thấy so sánh như vậy rất khó vì không dựa trên những điều kiện tương đồng, chưa kể các yếu tố trong cơ cấu hình thành giá nhà đất ở mỗi nơi rất khác nhau. Nhưng việc một số chủ dự án ảo tưởng, muốn nâng giá căn hộ tại các đô thị lớn lên ngang bằng với giá ở một số nước trong khu vực là có thật.
Tuy nhiên, họ đã quên so sánh để thấy rằng điều kiện hạ tầng của ta thua xa các nước, chưa đủ đáp ứng một đời sống tiện ích, hiện đại. Mặt khác, thu nhập bình quân của người dân cũng thấp hơn nhiều.
Mặc dù vậy, trên thực tế vẫn có một bộ phận dân cư giàu lên, có nhu cầu nhà ở cao cấp, thậm chí là đặc biệt cao cấp. Tôi cho rằng nhu cầu về chủng loại sản phẩm nhà đất đang phân hóa rất đa dạng. Việc đầu tư, phát triển sản phẩm nào cần được điều nghiên để cân đối với nhu cầu và sức mua.
Đặc biệt, tôi nghĩ các doanh nghiệp nên quan tâm đầu tư phát triển loại căn hộ cho người có thu nhập trung bình hoặc thu nhập thấp dù thu lợi nhuận không cao nhưng bền vững và đáp ứng nhu cầu rộng lớn của xã hội, kể cả loại nhà ở phục vụ tái định cư hoặc cho người nghèo thuê vì Nhà nước vẫn là khách hàng lớn nhất của loại nhà này.
Một trong những nguyên nhân gây sốt giá nhà đất hồi năm ngoái đã được nhiều chuyên gia khẳng định là do đầu cơ, mua đi bán lại lòng vòng. Liệu tình trạng này sẽ lặp lại khi thị trường hồi phục?
Việc hình thành các loại sản phẩm nhắm đến nhu cầu tiêu dùng nên là mục tiêu của công tác phát triển dự án nhà ở.
Nhưng như tôi đã nói, giá tăng trong thời gian vừa qua có nguyên nhân do đầu cơ và mua bán lòng vòng, nhưng không vì thế mà phủ nhận thị trường bất động sản là một thị trường đầu tư, vì bản thân sản phẩm bất động sản được nhiều người xem là hàng hóa của thị trường kinh doanh thứ cấp.
Vấn đề là Nhà nước cần xây dựng những công cụ quản lý, điều tiết thị trường một cách hiệu quả, đặc biệt là thông qua chính sách thuế. Tôi nghĩ việc buông lỏng rồi thắt chặt tín dụng, thiếu dự phòng rủi ro đã đẩy thị trường bất động sản đi rất nhanh từ “cực nóng” sang “cực lạnh” trong năm nay là một bài học đắt giá cho mọi chủ thể tham gia thị trường và ai cũng đang phải đối diện với nhiều khó khăn.
Do vậy, trong ngắn hạn, thị trường khó có thể diễn biến “sốt”. Cuộc khủng hoảng thị trường bất động sản và thị trường tài chính Hoa Kỳ đã gây ra hiệu ứng domino đến các quốc gia, các định chế tài chính, các quỹ đầu tư, các doanh nghiệp.
Theo tôi, những ai lạc quan cũng chỉ dám dự đoán thời điểm thị trường bất động sản trong nước có thể bắt đầu hồi phục là trong khoảng nửa cuối năm 2009 trở đi.
Cần hoàn thiện công cụ quản lý thị trường
Ông nghĩ thế nào về sự phát triển của thị trường về lâu dài?
Muốn có một thị trường phát triển ổn định như tiềm năng mà nó có thì công tác phát triển sản phẩm phải được đẩy nhanh lên, nguồn cung sản phẩm phải dồi dào.
Giá bất động sản chỉ có thể hợp lý khi nguồn cung đủ để người mua có được nhiều sự chọn lựa hơn ở bất kỳ loại sản phẩm nào. Vì vậy, cần phải quyết liệt cải cách thủ tục hành chánh để rút ngắn quy trình phát triển các dự án.
Tôi nhận thấy những nhà soạn thảo các quy định quản lý thị trường bất động sản vẫn còn những ngộ nhận về thị trường. Ví dụ như việc đưa ra các điều kiện chuyển nhượng dự án rất khắt khe cho thấy các nhà quản lý vẫn chỉ xem những nhà đầu tư có thể làm từ A đến Z một dự án mới thực là nhà đầu tư “chân chính”.
Cách nhìn nhận như vậy không giúp thị trường phát triển năng động bởi sẽ có rất ít nhà đầu tư đủ khả năng và hệ quả là hầu hết các dự án lớn, vị trí tốt rơi vào các tập đoàn có vốn nước ngoài.
Ngoài ra, Nhà nước cần nghiên cứu, hoàn thiện những công cụ quản lý thị trường để tăng thu ngân sách, từ đó tăng tái đầu tư cho những chương trình hạ tầng công cộng và chỗ ở cho người nghèo.
Lẽ ra, trong toàn bộ các khoản chênh lệch địa tô thời gian qua, nhà nước phải được hưởng ít nhất 50% vì nhà nước có công lớn trong quy hoạch, đầu tư, kết nối hạ tầng các khu vực, góp phần rất lớn trong việc nâng cao giá trị đất.
Tôi lấy ví dụ như đất dự án Him Lam - Kênh Tẻ. Khi chưa có cầu Kênh Tẻ, chủ dự án bán ra chỉ với giá 7 - 8 triệu đồng/m2 trong quá trình hình thành cầu đường nối quận 4 với quận 7, chủ dự án bán những lô đất cuối cùng với giá 15 -16 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đã có lúc đất ở đây sốt lên đến 70 - 80 triệu đồng/m2, cá biệt có vị trí giá 90 triệu đồng/m2.
Nay, giá đã được coi là xuống tới mức đáy thì cũng trên dưới 30 triệu đồng/m2. Trong suốt thời gian biến động tăng giá, do nhà nước không có công cụ quản lý hiệu quả, những khoản lợi nhuận từ chênh lệch giá đã vào hết túi của giới đầu tư trung gian, nhà nước chẳng thu được đồng thuế nào mà chủ dự án cũng chẳng được hưởng!
Thanh Phương (TBKTSG)
Trò chuyện với báo giới, ông nói:
- Tin từ các công ty đầu tư sản phẩm nhà ở giá trị dưới 1,5 tỉ đồng, giao dịch trên thị trường có tăng đôi chút trong hơn một tháng qua. Phần lớn người mua là những người có nhu cầu ở thật sự, có khả năng mua và nhận thấy giá mua đã giảm tới mức hợp lý.
Ngoài ra, trong thời buổi thị trường ì ạch, các chủ dự án loại sản phẩm này đã có những hình thức thanh toán đa dạng, linh hoạt để kích cầu. Loại căn hộ cao cấp cũng theo đà này nhích giá rao bán lên nhưng lượng giao dịch thành công gần như không đáng kể.
Ai dám khẳng định đâu là “điểm đáy”
Thị trường suy giảm từ đầu năm đến giờ, vì sao lượng giao dịch không tăng trở lại ở thời điểm tháng 6 hay tháng 7 mà là đến đầu tháng 8?
Khi đã chứng kiến sự sụt giảm liên tục của thị trường và đến lúc đà sụt giảm bắt đầu chậm lại vào cuối tháng 7, những người có nhu cầu ở không muốn chờ đợi thêm, vì đâu ai dám khẳng định đâu là “điểm đáy”.
Trước những nhận định giá nhà đất có thể giảm thêm nhưng sẽ không đáng kể, việc giá đã giảm 50 - 60% ở một số dự án đã được nhiều người mua chấp nhận để tránh trường hợp giá không giảm tiếp mà lại tăng.
Theo ông, nguyên nhân nào khiến đà sụt giảm chậm lại và phải chăng thị trường đang có triển vọng trở lại?
Tôi nghĩ yếu tố chính ở đây là tâm lý của cả bên bán lẫn bên mua. Có thể thấy lòng tin đã được nhen nhóm trở lại trước kết quả bước đầu của việc kiềm chế lạm phát, thể hiện ở tốc độ tăng chỉ số giá tiêu dùng đang chậm lại bên cạnh những dự báo về khả năng giảm lãi suất.
Tôi cho rằng niềm tin là yếu tố có tác động quan trọng đối với sự hồi phục của thị trường, nhưng mặt khác tôi cũng e ngại về những động thái xin điều chỉnh tăng giá vật liệu xây dựng cơ bản như xi măng.
Nhiều người cho rằng sốt giá vật liệu xây dựng là theo đà biến động giá trên thế giới nhưng rõ ràng trong thời gian qua, “độ sốt” ở Việt Nam luôn cao hơn hẳn các nước khác và thực trạng đầu cơ vẫn tồn tại.
Vì vậy, thị trường có tiếp tục sụt giảm hay hồi phục vẫn là một ẩn số, ngoài việc chịu tác động bởi tình hình kinh tế, tài chính thế giới còn có một phần phụ thuộc vào cách ứng xử của tất cả chúng ta, bao gồm cả công tác điều hành ở cấp vĩ mô.
Ảo tưởng là có thật
Ông có cho rằng giá nhà đất ở nước ta cao bất hợp lý? Theo ông, làm sao để đa số cư dân có thể tiếp cận thị trường nhà ở?
Cơ cấu hình thành giá nhà đất rất phức tạp. Ngoài các quy luật giá trị, cung - cầu, cạnh tranh, giá nhà đất còn phụ thuộc rất nhiều vào chủ trương quy hoạch, tiến độ phát triển hạ tầng kỹ thuật và xã hội từng khu vực, thu nhập bình quân đầu người, tỉ lệ từng nhóm đối tượng trong sự phân hóa thu nhập, tâm lý người mua…
Nhiều người hay so sánh giá nhà đất trong nước với các nước khác trong khu vực. Tôi thấy so sánh như vậy rất khó vì không dựa trên những điều kiện tương đồng, chưa kể các yếu tố trong cơ cấu hình thành giá nhà đất ở mỗi nơi rất khác nhau. Nhưng việc một số chủ dự án ảo tưởng, muốn nâng giá căn hộ tại các đô thị lớn lên ngang bằng với giá ở một số nước trong khu vực là có thật.
Tuy nhiên, họ đã quên so sánh để thấy rằng điều kiện hạ tầng của ta thua xa các nước, chưa đủ đáp ứng một đời sống tiện ích, hiện đại. Mặt khác, thu nhập bình quân của người dân cũng thấp hơn nhiều.
Mặc dù vậy, trên thực tế vẫn có một bộ phận dân cư giàu lên, có nhu cầu nhà ở cao cấp, thậm chí là đặc biệt cao cấp. Tôi cho rằng nhu cầu về chủng loại sản phẩm nhà đất đang phân hóa rất đa dạng. Việc đầu tư, phát triển sản phẩm nào cần được điều nghiên để cân đối với nhu cầu và sức mua.
Đặc biệt, tôi nghĩ các doanh nghiệp nên quan tâm đầu tư phát triển loại căn hộ cho người có thu nhập trung bình hoặc thu nhập thấp dù thu lợi nhuận không cao nhưng bền vững và đáp ứng nhu cầu rộng lớn của xã hội, kể cả loại nhà ở phục vụ tái định cư hoặc cho người nghèo thuê vì Nhà nước vẫn là khách hàng lớn nhất của loại nhà này.
Một trong những nguyên nhân gây sốt giá nhà đất hồi năm ngoái đã được nhiều chuyên gia khẳng định là do đầu cơ, mua đi bán lại lòng vòng. Liệu tình trạng này sẽ lặp lại khi thị trường hồi phục?
Việc hình thành các loại sản phẩm nhắm đến nhu cầu tiêu dùng nên là mục tiêu của công tác phát triển dự án nhà ở.
Nhưng như tôi đã nói, giá tăng trong thời gian vừa qua có nguyên nhân do đầu cơ và mua bán lòng vòng, nhưng không vì thế mà phủ nhận thị trường bất động sản là một thị trường đầu tư, vì bản thân sản phẩm bất động sản được nhiều người xem là hàng hóa của thị trường kinh doanh thứ cấp.
Vấn đề là Nhà nước cần xây dựng những công cụ quản lý, điều tiết thị trường một cách hiệu quả, đặc biệt là thông qua chính sách thuế. Tôi nghĩ việc buông lỏng rồi thắt chặt tín dụng, thiếu dự phòng rủi ro đã đẩy thị trường bất động sản đi rất nhanh từ “cực nóng” sang “cực lạnh” trong năm nay là một bài học đắt giá cho mọi chủ thể tham gia thị trường và ai cũng đang phải đối diện với nhiều khó khăn.
Do vậy, trong ngắn hạn, thị trường khó có thể diễn biến “sốt”. Cuộc khủng hoảng thị trường bất động sản và thị trường tài chính Hoa Kỳ đã gây ra hiệu ứng domino đến các quốc gia, các định chế tài chính, các quỹ đầu tư, các doanh nghiệp.
Theo tôi, những ai lạc quan cũng chỉ dám dự đoán thời điểm thị trường bất động sản trong nước có thể bắt đầu hồi phục là trong khoảng nửa cuối năm 2009 trở đi.
Cần hoàn thiện công cụ quản lý thị trường
Ông nghĩ thế nào về sự phát triển của thị trường về lâu dài?
Muốn có một thị trường phát triển ổn định như tiềm năng mà nó có thì công tác phát triển sản phẩm phải được đẩy nhanh lên, nguồn cung sản phẩm phải dồi dào.
Giá bất động sản chỉ có thể hợp lý khi nguồn cung đủ để người mua có được nhiều sự chọn lựa hơn ở bất kỳ loại sản phẩm nào. Vì vậy, cần phải quyết liệt cải cách thủ tục hành chánh để rút ngắn quy trình phát triển các dự án.
Tôi nhận thấy những nhà soạn thảo các quy định quản lý thị trường bất động sản vẫn còn những ngộ nhận về thị trường. Ví dụ như việc đưa ra các điều kiện chuyển nhượng dự án rất khắt khe cho thấy các nhà quản lý vẫn chỉ xem những nhà đầu tư có thể làm từ A đến Z một dự án mới thực là nhà đầu tư “chân chính”.
Cách nhìn nhận như vậy không giúp thị trường phát triển năng động bởi sẽ có rất ít nhà đầu tư đủ khả năng và hệ quả là hầu hết các dự án lớn, vị trí tốt rơi vào các tập đoàn có vốn nước ngoài.
Ngoài ra, Nhà nước cần nghiên cứu, hoàn thiện những công cụ quản lý thị trường để tăng thu ngân sách, từ đó tăng tái đầu tư cho những chương trình hạ tầng công cộng và chỗ ở cho người nghèo.
Lẽ ra, trong toàn bộ các khoản chênh lệch địa tô thời gian qua, nhà nước phải được hưởng ít nhất 50% vì nhà nước có công lớn trong quy hoạch, đầu tư, kết nối hạ tầng các khu vực, góp phần rất lớn trong việc nâng cao giá trị đất.
Tôi lấy ví dụ như đất dự án Him Lam - Kênh Tẻ. Khi chưa có cầu Kênh Tẻ, chủ dự án bán ra chỉ với giá 7 - 8 triệu đồng/m2 trong quá trình hình thành cầu đường nối quận 4 với quận 7, chủ dự án bán những lô đất cuối cùng với giá 15 -16 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đã có lúc đất ở đây sốt lên đến 70 - 80 triệu đồng/m2, cá biệt có vị trí giá 90 triệu đồng/m2.
Nay, giá đã được coi là xuống tới mức đáy thì cũng trên dưới 30 triệu đồng/m2. Trong suốt thời gian biến động tăng giá, do nhà nước không có công cụ quản lý hiệu quả, những khoản lợi nhuận từ chênh lệch giá đã vào hết túi của giới đầu tư trung gian, nhà nước chẳng thu được đồng thuế nào mà chủ dự án cũng chẳng được hưởng!
Thanh Phương (TBKTSG)
