Thị trường văn phòng cho thuê: Cung tăng, cầu giảm
Thay vì chạy theo mức giá cho thuê cao, mục tiêu chủ yếu của các chủ đầu tư là lấp đầy diện tích
Theo nhận định của Công ty quản lý, tư vấn bất động sản CB Richard Ellis Vietnam, nếu tất cả các tòa nhà văn phòng đang xây dựng được hoàn thành, tỷ lệ chỗ trống có thể tăng lên 30% ở Hà Nội.
Trong thời gian qua, thị trường văn phòng cho thuê trở nên ảm đạm bởi khủng hoảng kinh tế toàn cầu buộc rất nhiều tập đoàn quốc tế hoãn kế hoạch thâm nhập hoặc mở rộng thị trường tại Việt Nam, khả năng chi trả của nhiều doanh nghiệp bị thu hẹp. Hơn nữa, một số công ty lớn trong nước đã tự xây trụ sở cho mình cùng với diện tích cho thuê lớn. Điều này đã ảnh hưởng đến nhu cầu và mặt bằng giá thuê của cả thị trường.
Thêm nhiều lợi ích cho người thuê
Hiện nay, nhiều đơn vị đã cạnh tranh quyết liệt hơn để thu hút khách thuê trong những tháng cuối năm. Thay vì chạy theo mức giá cho thuê cao, mục tiêu chủ yếu của các chủ đầu tư là lấp đầy diện tích. Do đó nhiều lợi ích cho bên thuê đã được cung cấp bởi các chủ đầu tư văn phòng hoàn thành vào năm 2009.
Các chủ đầu tư cả hạng A và hạng B một mặt đang và sẽ nâng cấp các tòa nhà (hệ thống cơ điện, hệ thống quản lý tòa nhà..), mặt khác cung cấp cho khách thuê thêm nhiều lợi ích thuê như: miễn hoặc giảm tiền thuê trong thời gian đầu, điều chỉnh giá thuê, khuyến mại về trang bị nội thất; ổn định về giá thuê 24-36 tháng, miễn phí đỗ xe, chất lượng dịch vụ tốt hơn, các hợp đồng quy đổi theo tiền Việt Nam (VND), các điều kiện cho thuê dễ dàng hơn, hình thức tiếp thị chuyên nghiệp hơn, minh bạch hơn... Những phương thức khuyến mại trên bước đầu đã đem lại hiệu quả rõ rệt.
Trong quý 3năm nay, tỷ lệ trống của văn phòng hạng A và B đã giảm so với 2 quý trước. Nếu trong quý 2, tỷ lệ mặt bằng trống cho văn phòng hạng B là 22,1% thì giờ đạt mức 13%, văn phòng hạng A giảm từ 2,84% xuống còn 2%. Tuy nhiên, xét trên tổng thể, thị trường văn phòng ở tất cả các phân khúc, mức thuê thực tế đã giảm mạnh.
Ví như tòa nhà Pacific Place, Sun City, Vietconbank Tower quý 1/2009 giá chào thuê khoảng 48-60USD/m2/tháng thì quý 2 chào giá là 46-55 USD/m2/tháng, đến tháng 9 năm nay có giá chào thuê 42-52 USD/m2/tháng; dự án Resco, CDC quý 1 chào giá khoảng 35 USD/m2/tháng, quý 2 chào khoảng 30 USDm2/tháng và đến nay là dưới 30 USD/m2/tháng. Song phần lớn các hợp đồng được ký tại thị trường rơi vào khoảng 20-30USD/m2/tháng. Các giao dịch thuê chủ yếu dưới 250m2. Các khách thuê lớn mất nhiều thời gian để đàm phán hợp đồng.
Cùng với giá chào đưa ra thực tế hơn, giá chào và giá thỏa thuận cuối cùng cũng chỉ chênh nhau khoảng 10%. Giá thuê văn phòng giảm một phần còn là do các tòa nhà mới được chào thuê trong năm 2009 có mức giá khá thấp. Như vậy, nhìn từ mọi khía cạnh, áp lực về nguồn cung và giá thuê căng thẳng trong suốt thời gian trước đang dần được giải toả.
Nguồn cung mới sẽ tăng
Trong khi đó, nguồn cung mới sẽ tăng gấp 3 lần tại Hà Nội trong vòng 3 năm tới, khoảng 65% trong tổng cung này ở xa trung tâm. Những tòa nhà mới sẽ có chất lượng tốt hơn, làm tăng sức ép cho thị trường hiện tại, làm giảm giá thuê và tăng sự lựa chọn cho khách hàng. Khách thuê có nhiều cơ hội để thuê diện tích lớn hơn. Giá thuê sẽ trở lại mức của năm 2006.
Riêng khu vực trung tâm hành chính, những vấn đề về giấy phép sẽ làm giảm nguồn cung mới, tỷ lệ chỗ trống sẽ tiếp tục giảm xuống dưới 20% nhưng không còn diện tích nào cho việc mở rộng. Giá thuê cho diện tích văn phòng lớn, tiêu chuẩn tại trung tâm sẽ có lúc “lên ngôi”.
Theo ước tính, trong quý 4/2009 sẽ có khoảng 70.000m2 văn phòng hạng A và B cung mới ra thị trường, trong đó có BIDV Tower tại 194 Trần Quang Khải với 16.000 m2, Capital Tower tại 109 Trần Hưng Đạo với 20.000 m2, Vinaconex Tower ở 34 Láng Hạ là 10.500m2; CMC Tower: 19.000 m2.
Trong năm 2010, sẽ có hơn 100.000 m2 văn phòng được cung mới cho thị trường và trong năm 2011 đến 2012 sẽ có trên 375.000 m2 văn phòng được hoàn thành và đưa vào sử dụng.
Theo ông Phạm Thanh Hưng, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Thẩm định giá Cenvalue, nếu Hà Nội muốn thu hút được nhiều doanh nghiệp nước ngoài quay lại mở văn phòng hay chi nhánh mới, mức giá thuê văn phòng cần cạnh tranh hơn so với các trung tâm văn phòng khác tại các khu vực như Thượng Hải, Bangkok, Seoul, Kuala Lumpur. Tất cả các thành phố trên đều có mức giá văn phòng cho thuê thấp hơn so với Hà Nội.
Trong thời gian qua, thị trường văn phòng cho thuê trở nên ảm đạm bởi khủng hoảng kinh tế toàn cầu buộc rất nhiều tập đoàn quốc tế hoãn kế hoạch thâm nhập hoặc mở rộng thị trường tại Việt Nam, khả năng chi trả của nhiều doanh nghiệp bị thu hẹp. Hơn nữa, một số công ty lớn trong nước đã tự xây trụ sở cho mình cùng với diện tích cho thuê lớn. Điều này đã ảnh hưởng đến nhu cầu và mặt bằng giá thuê của cả thị trường.
Thêm nhiều lợi ích cho người thuê
Hiện nay, nhiều đơn vị đã cạnh tranh quyết liệt hơn để thu hút khách thuê trong những tháng cuối năm. Thay vì chạy theo mức giá cho thuê cao, mục tiêu chủ yếu của các chủ đầu tư là lấp đầy diện tích. Do đó nhiều lợi ích cho bên thuê đã được cung cấp bởi các chủ đầu tư văn phòng hoàn thành vào năm 2009.
Các chủ đầu tư cả hạng A và hạng B một mặt đang và sẽ nâng cấp các tòa nhà (hệ thống cơ điện, hệ thống quản lý tòa nhà..), mặt khác cung cấp cho khách thuê thêm nhiều lợi ích thuê như: miễn hoặc giảm tiền thuê trong thời gian đầu, điều chỉnh giá thuê, khuyến mại về trang bị nội thất; ổn định về giá thuê 24-36 tháng, miễn phí đỗ xe, chất lượng dịch vụ tốt hơn, các hợp đồng quy đổi theo tiền Việt Nam (VND), các điều kiện cho thuê dễ dàng hơn, hình thức tiếp thị chuyên nghiệp hơn, minh bạch hơn... Những phương thức khuyến mại trên bước đầu đã đem lại hiệu quả rõ rệt.
Trong quý 3năm nay, tỷ lệ trống của văn phòng hạng A và B đã giảm so với 2 quý trước. Nếu trong quý 2, tỷ lệ mặt bằng trống cho văn phòng hạng B là 22,1% thì giờ đạt mức 13%, văn phòng hạng A giảm từ 2,84% xuống còn 2%. Tuy nhiên, xét trên tổng thể, thị trường văn phòng ở tất cả các phân khúc, mức thuê thực tế đã giảm mạnh.
Ví như tòa nhà Pacific Place, Sun City, Vietconbank Tower quý 1/2009 giá chào thuê khoảng 48-60USD/m2/tháng thì quý 2 chào giá là 46-55 USD/m2/tháng, đến tháng 9 năm nay có giá chào thuê 42-52 USD/m2/tháng; dự án Resco, CDC quý 1 chào giá khoảng 35 USD/m2/tháng, quý 2 chào khoảng 30 USDm2/tháng và đến nay là dưới 30 USD/m2/tháng. Song phần lớn các hợp đồng được ký tại thị trường rơi vào khoảng 20-30USD/m2/tháng. Các giao dịch thuê chủ yếu dưới 250m2. Các khách thuê lớn mất nhiều thời gian để đàm phán hợp đồng.
Cùng với giá chào đưa ra thực tế hơn, giá chào và giá thỏa thuận cuối cùng cũng chỉ chênh nhau khoảng 10%. Giá thuê văn phòng giảm một phần còn là do các tòa nhà mới được chào thuê trong năm 2009 có mức giá khá thấp. Như vậy, nhìn từ mọi khía cạnh, áp lực về nguồn cung và giá thuê căng thẳng trong suốt thời gian trước đang dần được giải toả.
Nguồn cung mới sẽ tăng
Trong khi đó, nguồn cung mới sẽ tăng gấp 3 lần tại Hà Nội trong vòng 3 năm tới, khoảng 65% trong tổng cung này ở xa trung tâm. Những tòa nhà mới sẽ có chất lượng tốt hơn, làm tăng sức ép cho thị trường hiện tại, làm giảm giá thuê và tăng sự lựa chọn cho khách hàng. Khách thuê có nhiều cơ hội để thuê diện tích lớn hơn. Giá thuê sẽ trở lại mức của năm 2006.
Riêng khu vực trung tâm hành chính, những vấn đề về giấy phép sẽ làm giảm nguồn cung mới, tỷ lệ chỗ trống sẽ tiếp tục giảm xuống dưới 20% nhưng không còn diện tích nào cho việc mở rộng. Giá thuê cho diện tích văn phòng lớn, tiêu chuẩn tại trung tâm sẽ có lúc “lên ngôi”.
Theo ước tính, trong quý 4/2009 sẽ có khoảng 70.000m2 văn phòng hạng A và B cung mới ra thị trường, trong đó có BIDV Tower tại 194 Trần Quang Khải với 16.000 m2, Capital Tower tại 109 Trần Hưng Đạo với 20.000 m2, Vinaconex Tower ở 34 Láng Hạ là 10.500m2; CMC Tower: 19.000 m2.
Trong năm 2010, sẽ có hơn 100.000 m2 văn phòng được cung mới cho thị trường và trong năm 2011 đến 2012 sẽ có trên 375.000 m2 văn phòng được hoàn thành và đưa vào sử dụng.
Theo ông Phạm Thanh Hưng, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Thẩm định giá Cenvalue, nếu Hà Nội muốn thu hút được nhiều doanh nghiệp nước ngoài quay lại mở văn phòng hay chi nhánh mới, mức giá thuê văn phòng cần cạnh tranh hơn so với các trung tâm văn phòng khác tại các khu vực như Thượng Hải, Bangkok, Seoul, Kuala Lumpur. Tất cả các thành phố trên đều có mức giá văn phòng cho thuê thấp hơn so với Hà Nội.
.jpg "Giá văn phòng cho thuê tiếp tục được dự báo giảm")
