Trầm lắng bất động sản nghỉ dưỡng

"Thị trường condotel gần như đóng băng, lượng giao dịch không đáng kể. Có đến 2/3 các dự án có sản phẩm đang chào bán trên thị trường không phát sinh giao dịch", báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nêu rõ.

Theo số liệu từ Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, cả nước hiện có khoảng 82.900 căn hộ du lịch, 28.100 biệt thự du lịch, 15.660 nhà phố du lịch. Các dự án "căn hộ du lịch (condotel)" tập trung chủ yếu tại các địa phương có thế mạnh du lịch như Hà Nội, Tp.HCM, Đà Nẵng, Thanh Hóa, Bình Định, Khánh Hòa, Bình Thuận, Kiên Giang, Quảng Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu... với tổng nguồn vốn đầu tư vào các dự án ước khoảng 100.000 tỷ đồng.

THỊ TRƯỜNG BỘC LỘ NHIỀU HẠN CHẾ

Sự phát triển nhanh, mạnh các dự án condotel trong thời gian qua đã đáp ứng nhu cầu phát triển mạnh mẽ của ngành du lịch và của thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, với tốc độ tăng trưởng khách du lịch lên đến khoảng 30%/năm đối với khách du lịch nội địa và khoảng 15%/năm đối với khách du lịch quốc tế trong các năm gần đây. 

Tuy nhiên, sau một thời gian phát triển nóng, vài năm gần đây, phân khúc này đã bị chững lại. Trong 3 quý đầu năm 2020, 2 đợt dịch bệnh Covid-19 đã tác động tiêu cực đến toàn bộ hệ thống của thị trường bất động sản càng ảnh hưởng nghiêm trọng đến ngành bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng. 

"9 tháng qua, cả nước ghi nhận hơn 4.000 sản phẩm condotel mới được chào bán ra thị trường. Tuy nhiên, những khu vực dẫn đầu về thị trường condotel như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Phú Quốc, Bình Thuận... đều có số lượng giao dịch ở mức rất thấp. Nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm mạnh của thị trường này, ngoài tác động của dịch covid thì cơ bản là khung pháp lý cho loại hình condotel vẫn chưa thực sự rõ ràng. Việc một số dự án du lịch, nghỉ dưỡng phá vỡ cam kết lợi nhuận đã khiến khách hàng có những tâm lý e ngại, mất niềm tin", ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản nhìn nhận.  

Phân tích rõ hơn về thực trạng trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho biết: Hiện lĩnh vực bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đang bộc lộ nhiều mặt hạn chế, bất cập. Đã có tình trạng phát triển nóng các dự án căn hộ du lịch trong thời gian qua, nhưng chưa thật sự đảm bảo tính minh bạch, ổn định và bền vững. Đồng thời cũng xuất hiện dấu hiệu "cung" vượt "cầu". Đặc biệt là có hiện tượng cá nhân nước ngoài "nấp bóng, mua chui" bất động sản tại một số vị trí "nhạy cảm", nhất là khu vực ven biển.

Ngoài ra, phân khúc này còn chưa được quy định cụ thể điều kiện huy động vốn, bán căn hộ du lịch hình thành trong tương lai và cũng chưa có hợp đồng mẫu mua bán condotel, nên đã dẫn đến tình trạng nhiều chủ đầu tư đã tùy tiện huy động vốn ngay từ thời điểm triển khai dự án. 

Để bán nhanh, thu hồi vốn nhanh, chốt lời nhanh, một số chủ đầu tư đã thực hiện các "chiêu thức", như cam kết đảm bảo cho khách hàng mua condotel sẽ được cấp "sổ đỏ" đất ở ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở. Đồng thời, đưa ra "miếng mồi" cam kết trả lợi nhuận rất cao, phổ biến từ 8-12%/năm, cá biệt lên đến 15%/năm, trong 8-12 năm, đẩy rủi ro cho khách hàng. 

Việc một số chủ đầu tư không thực hiện trả lợi nhuận cao và không làm được sổ đỏ như đã cam kết, thậm chí không bàn giao được căn hộ condotel cho khách hàng đúng hạn, đã dẫn đến đổ vỡ  tại một số dự án condotel, gây thiệt hại cho khách hàng cũng là nhà đầu tư thứ cấp, ảnh hưởng đến trật tự và lợi ích công cộng.

Vấn đề tranh cãi nhất là cấp "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình không phải là nhà ở" (sổ đỏ), mặc dù Bộ Tài nguyên môi trường đã có Công văn 703 ngày 14/2/2020 hướng dẫn các địa phương cấp sổ đỏ cho căn hộ du lịch nhưng cho đến nay, khách hàng mua condotel, vẫn chưa được cấp sổ đỏ.

CONDOTEL SẼ ĐƯỢC CẤP SỔ ĐỎ?

Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cũng đề nghị cấp sổ đỏ  có thời hạn theo thời hạn của dự án cho "khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp", là người mua "biệt thự du lịch, căn hộ du lịch" và cả "nhà phố du lịch", do Công văn 703 của Bộ Tài nguyên Môi trường chỉ hướng dẫn cấp sổ đỏ  cho biệt thự du lịch, căn hộ du lịch, không có nhà phố du lịch. 

"Về quy trình thủ tục, trước hết, chủ đầu tư dự án condotel xin cấp sổ đỏ căn hộ du lịch cho chủ đầu tư. Sau khi thực hiện hợp đồng mua bán condotel, chủ đầu tư làm tiếp thủ tục chuyển tên trên sổ đỏ  cho khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp" (ghi chú: Cách làm này tương tự như cấp sổ đỏ  cho căn hộ thuộc dự án nhà ở thương mại). 

Khi hết thời hạn sử dụng đất thì được gia hạn nếu có nhu cầu, theo quy định của pháp luật đất đai" – ông Lê Hoàng Châu kiến nghị.

Cũng nói về sổ đỏ cho condotel, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cho rằng, để xử lý được sự trầm lắng hiện nay, chỉ cần tuyên bố condotel có thời hạn sử dụng đất lâu dài thì mô hình này sẽ bùng lên, tiếp tục phát triển ngay. 

"Chúng ta quy hoạch hẳn quãng bãi biển kia hoàn toàn là khách sạn, quãng biển này là condotel. Về lâu dài, để "chữa bệnh" người Việt Nam thích sở hữu tài sản lâu dài thì việc đánh thuế là một giải pháp quan trọng được các nước sử dụng. Anh muốn nhận là đất lâu dài thì trả thuế cao hơn" – ông Võ nói.

Liên quan đến vấn đề này, mới đây, Văn phòng Chính phủ đã có Thông báo số 332 truyền đạt ý kiến kết luận của Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng tại cuộc họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản nhằm tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy sản xuất kinh doanh. 

Trong đó, Phó Thủ tướng chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì nghiên cứu sửa đổi, bổ sung chế độ sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất đối với một số loại hình bất động sản mới (căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú) trong Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai theo chương trình xây dựng pháp luật của Quốc hội. 

"Chúng tôi mong rằng các tiêu chí mới để phê duyệt và phát triển dự án condotel cũng như khung pháp lý trong tương lai sẽ tạo tiền đề để mang đến những sản phẩm chất lượng tốt hơn, chú trọng vào vận hành, thiết kế, các tiện ích, cảnh quan và yếu tố xanh hơn là số lượng sản phẩm và mật độ cao", ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels Châu Á - Thái Bình Dương bày tỏ.