Bất động sản công nghiệp: Xuất hiện xu hướng bán – tái thuê để huy động vốn
Lợi ích cho người bán/người thuê tương lai trong hoạt động bán – tái thuê bất động sản công nghiệp là việc tận dụng tài sản là bất động sản để huy động vốn thay vì vay ngân hàng với lãi suất cao…
Trên thế giới, phân khúc bất động sản công nghiệp, giao dịch bán-tái thuê đang ngày càng trở nên phổ biến. Tại Việt Nam, đã có một số thương vụ quan trọng và sự xuất hiện của các tài sản khó bán mong muốn thực hiện bán - tái thuê, trong đó có một giao dịch được công bố rộng rãi.
Năm 2020, Savills Việt Nam đã môi giới bán - tái thuê thành công một nhà kho với tổng diện tích sàn xây dựng là 36.000m2 tại Dĩ An, Bình Dương. Trong giao dịch này, Savills đại diện cho khách mua. Bất động sản được mua với giá hơn 20 triệu USD và cho thuê lại đã mang lại lợi nhuận hơn 9% cho nhà đầu tư.
Trước đó, thương vụ bán-tái thuê nổi tiếng đầu tiên trên thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam là nhà kho của DKSH tại Bình Dương vào năm 2017. Năm 2018, Mapletree Logistics Trust từ Singapore đã đầu tư 43 triệu USD vào kho hàng với tổng diện tích sàn xây dựng lên tới 66.800m2 của Unilever tại Bình Dương. Bất động sản này sau đó được cho Unilever thuê lại với thời hạn 10 năm, mang lại lợi nhuận ròng ban đầu là 8,3% cho Mapletree.
Ông John Campbell, Trưởng bộ phận Bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam, đã đưa ra một số những ưu điểm của phương pháp này. Đó là lợi ích của nhà đầu tư/chủ sở hữu tương lai là có được một bất động sản đang vận hành để tạo ra tỷ suất hoàn vốn tức thì từ người thuê trả tiền thuê hàng tháng. Họ không cần phải chi tiền mặt cho các chiến dịch tiếp thị để tìm kiếm khách thuê tiềm năng. Dự báo dòng tiền mặt an toàn với lợi suất thỏa đáng trong thời gian thuê tương đối dài (thường là 10 năm) tạo ra sự an tâm cho nhà đầu tư/chủ sở hữu mới.
Đại dịch Covid-19 sẽ khuyến khích ngày càng nhiều khách thuê trong việc cân nhắc những lựa chọn tài chính phù hợp, giúp họ hiểu được lợi ích của việc tận dụng tài sản bất động sản của mình như một phương tiện để huy động vốn.
Tuy nhiên, theo ông John Campbell , có một số yếu tố quan trọng cần xem xét khi tiến hành bán-tái thuê.
Trước tiên, phải hiểu rằng một giao dịch bán - tái thuê có thể có rất nhiều thủ tục giấy tờ cần thực hiện, đòi hỏi rất nhiều thời gian. Trong đó, giao dịch đầu tiên là bán hoặc mua tài sản. Sau khi cả hai bên ký Hợp đồng Mua bán (Sale- purchase Agreement) để kết thúc giao dịch mua, thì họ cũng phải ký Hợp đồng cho thuê. Hợp đồng Mua bán và Hợp đồng cho thuê có mối liên hệ chặt chẽ với nhau, vì giá bán được nêu trong Hợp đồng Mua bán phải cho phép nhà đầu tư đạt được lợi nhuận hấp dẫn so với giá thuê hàng tháng được nêu trong Hợp đồng cho thuê.
Ví dụ cơ bản, nếu một nhà đầu tư mua một nhà kho rộng 30.000m2 với giá 18 triệu USD và cho chủ sở hữu/người thuê trước đó thuê lại với giá 4,5 USD/m2/tháng, thì lợi suất ròng ban đầu có thể đạt được trong năm đầu tiên là 9%.
“Một điều cần cân nhắc, chủ sở hữu bất động sản hoặc khu công nghiệp có biết và phê duyệt dự án hay không. Dựa vào chủ sở hữu đất và chủ đất của nhà đầu tư mới của khu công nghiệp, họ phải xác nhận rằng nhà đầu tư đó đáp ứng các tiêu chí của khu công nghiệp”, ông John cho biết.
Dự báo, khi làn sóng công nghiệp tiếp tục lên cao, các nhà đầu tư đang tích cực tìm kiếm các bất động sản công nghiệp để bán - tái thuê. Nhiều khả năng các công ty nước ngoài tại Việt Nam và thậm chí là các công ty trong nước đang bắt đầu thực hiện loại giao dịch bán - tái thuê song chưa công bố.
Giao dịch bán-tái thuê là một dạng cho thuê tài chính, trong đó, một bên (người bán/người thuê tương lai) sở hữu tài sản đó sẽ bán tài sản cho bên thứ hai (nhà đầu tư/người cho thuê tương lai). Sau đó, người bán thuê lại tài sản từ người mua, do đó, người bán trở thành người thuê, và nhà đầu tư là chủ sở hữu bất động sản.
Lợi ích cho người bán/người thuê tương lai bao gồm tận dụng tài sản bất động sản của họ để huy động vốn thay vì vay ngân hàng với lãi suất cao. Hơn nữa, họ đang bán tài sản theo tỷ giá thị trường hiện tại, nhiều khả năng sẽ có giá cao hơn chi phí mua ban đầu. Việc ký hợp đồng thuê với chủ mới cũng cho họ cơ hội thương lượng lại những điều khoản mà họ mong muốn.
